满足两个条件，商品房认购书效力等同于商品房销售合同

“商品房认购书”对于接触过房地产市场的人而言，并不陌生，尤其是在一手房销售领域，“认购”几乎成为了绝大多数开发商销售商品房的必要手段，形式上一般以“认购书”、“订购单”、“意向书”等形式表现，且多约定了定金。

从法律实务的角度而言，类似“认购书”“意向书”等约定房地产开发商与购房者就双方在一定期限内签订商品房买卖合同的协议，一般认定为商品房预约合同相对于商品房购销合同而言，商品房认购书本身是一个独立的合同，开发商就应当履行不得将销售之房屋转于他人的义务，购房人就享有保留所购房屋的权利。

通常，认购书不等同于购房合同，仅仅只是提供了一个订立购房合同的机会，但依据《商品房买卖合同司法解释》第五条的规定，如果认购书同时满足以下两个条件，其效力就等同于商品房购销合同。

《商品房买卖合同司法解释》第五条规定：商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。

一是认购书具备《商品房销售管理办法》第16条规定的商品房买卖合同的主要内容；二是出卖人已经按照约定收受购房款。

这里需要指出的是对“出卖人已经按照约定收受购房款”一般应当作相对宽泛的解释，这里所称“购房款”既应包括全款，也应包括部分购房款。买受人支付房款的方式有三种，一是一次性付清全款，指买受人在签订商品房买卖合同时或在合同约定的时间内一次性支付全部房价款的付款方式。二是分期付款，指根据商品房买卖的约定，先由出卖人将期房预售或将现房出售给买受人，买受人在一定期限内分次支付商品房价款的付款方式。三是以个人住房贷款的方式付款。简单概括起来就是，预约合同的约定条款具备履行的条件。

附：《商品房销售管理办法》第十六条

商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。 商品房买卖合同应当明确以下主要内容：

（一）当事人名称或者姓名和住所；

（二）商品房基本状况；

（三）商品房的销售方式；

（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间； （五）交付使用条件及日期；

（六）装饰、设备标准承诺；

（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；

（八）公共配套建筑的产权归属；

（九）面积差异的处理方式；

（十）办理产权登记有关事宜；

（十一）解决争议的方法；

（十二）违约责任；

（十三）双方约定的其他事项。

刚才我们也提到，通常在开发商的认购书里面会有关于定金的约定，那么在最终没有签订《商品房销售合同》的情况下，是否适用“定金罚则”呢？我们下期再表。