不动产证（房产证）登记的权利人并不具有绝对效力

<物权法>第十七条规定：“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明”。现实生活中，存在着大量不动产权属证书登记人和实际购买人（所有人）不一致的情况。如在限购政策影响下，一方没有购房资格，其借用他人（有购房资格）名义购房，如债务人为逃避债务，将房屋登记在他人名下，如登记在子女或其他家庭成员名下，登记在朋友名下等等。

现就以债务人或者被执行人故意将房屋购买登记在未成年子女名下为例，在诉讼案件中或者执行案件中如何认定该房产的权属关系。

1、从购房资金来源认定，如定金、首付款付款方是否为债务人，或者即使是以其子女名义支付，其来源是否来源于债务人；如该房屋有银行按揭贷款，按揭贷款是否由债务人偿还，债务人与其子女账务往来是否具有时间上和数额上的规律性。

2、其子女是否具有相应的购买能力，购买资金是否是其合法所得，是否具有相匹配的生活来源和收入来源；

3、该房屋具体使用情况，如债务人是否与其子女共同生活居住在该房屋内，如出租，该房屋的租赁费是谁实际享有等。

最高院关于物权法的司法解释（一）第二条规定：“ 当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。”从该规定来看，不动产权利证书登记的权利人并不是有绝对效力产权人。司法实践中，认定真实的权利人往往需要通过各种证据综合认定，故此，当事人在没有绝对证据的情况下，需要注意收集各种证据，形成证据锁链，来达到相应的证明目的。