副中心的首个限竞房，禹洲朗廷湾让人挺“心痛”

原创： 汪公子 认真买房工会

这世上有两种特色鲜明的盘，一种是“低配富二代盘”，另一种是“凤凰男盘”。

“低配富二代盘”的特点是产品不咋地，但是地段优越配套好。“凤凰男盘”的特点是产品特别好，但是地段一般，周边还有硬伤。

人生阅历丰富的徐老师一针见血地告知汪公子：“这世上选富二代的永远比选凤凰男的多，楼盘同理。”

禹洲朗廷湾，就是一个地道的凤凰男盘，虽然它在副中心的版图上。

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被副中心的光 照耀着的限竞房

能沾上副中心的光，绝对是禹洲朗廷湾最大的卖点。

眼瞅着副中心从无到有，建设速度犹如火箭，学校、医疗等硬核资源通通安排上。副中心的地位直追东北京" target="_blank">西城。

在光环的照耀下，按说禹洲朗廷湾躺赢楼市是没有问题的。

偏偏，电视剧里狗血桥段就在项目上发生了，所有好感都消耗殆尽。

认真买房工会的通州群友们，给禹洲朗廷湾取了个外号“人生终点站”。买了这个房，旁边就是通州殡仪馆，配套实现了一站式从生到死服务，可以说是很有特色了。

除了火葬场，附近还有京承铁路和高压线，再加上有点弱的公共交通配套，挺为朗廷湾捏把汗。

好在，禹洲这个开发商靠着自身过硬的产品研发，为这个尴尬的项目扳回了一些。让这个项目做到了，面子不咋地，里子还不错！

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产品没硬伤！户型棒、得房率高

朗廷湾项目是一个三角形地块，一共14栋住宅，限均价52508元/平，有7090限制。

受地块影响，有5栋偏东南向的楼栋，且4#7#10#住宅楼下面低层是底商。

西侧S1是配建的商业楼栋，S2~S5是远洋悦山水的办公楼，底层会配成商业街。

目前项目没有样板间，样板间开放时间大概在10月底，开盘时间待定。

预计2021年底交房，交房时间比同一批限竞房都要早。

容积率低。朗廷湾把商业楼栋算上，容积率也只有1.6。

全装修不是精装修。通州其他项目大都是精装修交房。

关于物业，项目是禹洲物业，物业费待定。车位配比1:1.2。

项目正在排卡，排卡需要5万元银行存款证明，如果没有排卡，看不了样板间。

禹洲这个南方开发商第一次进入北京，在户型上，交了一个不错的答卷。

配套不行产品行。朗廷湾的90平米元宝户型，可以说是目前北京楼市最佳的刚需户型了，90平全通透三居，还做了两卫。

户型三面朝南，南北通透。南向客厅带大阳台，面宽3.6米。除了南边的卧室有个通道有面积浪费，这个户型没有缺点。

80平米三居户型也不错，主卧还有一个大阳台，属于刚需户型当中的经典配置了。不过这个产品套数不多，只有7#12#13#三栋楼里有。

125平米户型真的不错，南向大客厅，南北通透。主卧套间尺寸相当大，能配一个步入式衣帽间，浴室还可以配一个浴缸。

唯一的问题是少，只有8号楼有125平的产品，统共加起来只有28套。据现场销售说认筹的都有50个了，后来的估计买不到了。

朗廷湾整体得房率高达83%，为啥这么高呢？

因为容积率低，8号楼只有7层，其他的楼栋都是9~11层，项目都是小高层。

项目的园林还是费了些心思。整体做了一个环绕水系，门口还有迎宾水系，园林还配建有给老人的健身公园、儿童乐园、中央球场等休闲设施，整体配置不错。

值得注意的是，售楼处和项目所在地不在一起，就更需要多关注地块情况。

03

看完地块，购买冲动凉了一半

售楼处位于通州保利大都汇底商禹洲朗廷湾城市展厅，临地铁。但项目地块周边，目前没有地铁，配套也十分匮乏，当然还有上面提到的人生终点站、高压线及铁道等。

严格来讲，朗廷湾也算是副中心里的盘，只是位置偏，也不是通州核心居住区。

交通配套差点意思，未来出行不是很方便。

项目距离通州运河CBD有5公里，离国贸有22公里。目前附近最近的地铁站是直线距离2.5公里的物资学院站。项目边上规划了地铁D1号线和通州副中心环线，目前还没开始施工，通车时间更是遥遥无期。

至于周边的配套嘛……项目配建一个幼儿园，但是周围的小学、中学仍然是一片空白。去看房的时候销售也没法回答是什么学区，只是说副中心的教育资源不会太差。

周边生活配套还没起来，未来项目有一栋楼是商业楼栋，估计能满足日常生活需要。目前看到最近的商场是5公里开外的运河CBD。

毕竟，项目不在传统的通州居住区，所有配套想要发展起来，要等不短的时间。

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地块的硬伤，暂时没有向好的可能

徐老师的通州购房群里，对朗廷湾讨论最多的就是“火葬场究竟能不能搬迁？”如果可以搬迁，朗廷湾的最大硬伤就没了。

销售给到的消息是，未来火葬场是肯定能搬迁的。

只不过，认真买房工会通州群的群友们，扒出来通州殡仪馆今年4月份刚刚翻新的招标通告。改造工程已经招标完毕，整个改造项目投入400多万。

刚投了400多万，群友们表示：“这人生终点站怕是跑不了了。”当然，这也有可能是拆迁的前兆，拆过迁的人都懂。

所以，关于通州殡仪馆的未来依然是个未知数。

除了火葬场，京承铁路就在项目西侧。这条铁路目前正在运营中。再加上项目附近的高压线，朗廷湾的周边的硬伤还真不少。

同时，附近的二手房价格也同时印证了这些缺点。项目边上，新一点的小区有金地格林格林二手房4.3万/平，老一些的小区有翠福园二手房3.6万/平。和通州核心区及台湖区域的二手房价格不在一个水平线上。

对比之下，禹洲朗廷湾52508元/平全装修的价格，没什么优势。

综合来说，禹洲朗廷湾的优缺点非常的清晰。围墙内部还不错，围墙外部坑有点多。

如果，押宝副中心的整体发展，比较乐观的话，殡仪馆有搬迁的未知，高压线有入地的可能，等一等地铁也在不远的未来，项目就值得买。

如果，在买房这件事儿上比较保守的话，还是建议买房人考虑些别的项目。