提及上海北区置业，宝山向来是热选之地。
区域内布局多条轨交，自驾也算方便，工作通勤有保障；价格上，不管是中环内还是中外环，都算整条环线上的价格低点。
因此，对于工作在上海北区，尤其是静安、虹口、杨浦的小伙伴，宝山的市场行情，必看！
正巧，近期宝山置业版图有比较大的动静，这期小胖君就为大家梳理一下。
主要楼盘已标注在地图上↓↓
简单分个类，标准是高层住宅500万总价：
偏刚改（可点击项目了解详情）
央玺
大华公园城市
上海长滩
偏刚需（可点击项目了解详情）
（注意，分类并不绝对，有的项目含叠加别墅，有的项目面积跨度很大。）
接下来小胖君会对上述项目做价值点提炼，也会对个别发展势头迅猛的板块做解读。
先来看刚改项目，小伙伴可重点关注共康、顾村、上大以及淞宝板块。
共康板块
近期有不少“静安北”的提法，有人诟病，但共康确实和新静安大宁有着较紧密的联系。
如交通上：
1号线，从上海马戏城开始坐，向北4站就能到达通河新村站；
从大宁国际沿南北高架向北，7-8公里就能进入共康核心地带；
还有一条康宁路-万荣路-普善路主干道直达市区；
这三条大动脉连通了共康-大宁-市区，也形成了整个宝山交通价值的高区。
值得一提的是，未来板块东西向还将有18号线二期。
从央玺的区位图就能一窥端倪
再如城市站位上：
大宁这几年凭借着拔尖于城市的品质住宅、完善的商业配套、优渥的生态资源和高聚集度的市政配套，跃升成为北上海新的中心。
但价值一定是有梯度的，那无疑，共康就是大宁价值辐射第一站，与高能板块的串联，意味着板块未来在城市发展上的话语权和主导性。
更何况，在上海2035规划中，共康被划入上海主城区，未来将有更高的城市站位，更多的资源聚集。
抛开上述两个层面，住在共康是种什么感觉？
小胖君总结几个关键词：优质楼盘云集，界面较新，配套尚可，生活氛围成熟。
共康属于上海成型较早
设施配套建设也较完善的居住板块之一
如今生活氛围已然成风
值得注意的是
和欣国际花园、融创大宁北玉兰公馆、宝辰...
板块内有聚集了不少优质楼盘
二手价格早就站上了6万大关
且价位非常坚挺
这也从侧面印证了共康板块的价值能撑得起6万
至于配套能级，只能用尚可来形容
虽有宝山万达坐镇
但商业密度还需提升
共康现状不错，我对其后期也比较看好，不过板块蝶变还需要时日。
目前板块新房有两个选择：
一、央玺，在售85-95平，最近又加推115平三房，总价500万起。
项目优势在于：逼格高
①.新中式风格，市面上不多见，而且开发商是新中式的高手——建发，如果你参观过，它的新中式还真就不一样，有中式元素与当地文化的融合，有非遗文化的融入，地面瓷砖处，廊柱间还有中华民族的图案、图腾...
②.整个社区，不夸张的讲，就是宝山新房的最高规格，采用苏州园林式的手法，浓浓的中国传统味道。还有高颜值的展示中心，也是未来的会所，配备了恒温泳池、健身房、亲自活动室、红酒吧等，规格很高。
我问过一些客户为什么选央玺，回答几乎是一致的，“要买就买宝山的标杆产品，这是身份的象征，况且这个新中式做得确实不错”。
当然劣势也很明显，单价偏高。所以你看到央玺主力面积段在85-95平，总价控制在500万起，也算共康主流的价格段了。
央玺适合什么人群？预算500多万，出行依赖1号线、南北高架，喜欢新中式，对身份感要求比较高的家庭。
二、大华公园城市，推出97-155平3-4房，预计均价5.72万/平，即将入市。
项目的优势在于：价格有竞争力、近地铁、毗邻庙行公园、千亩绿地（规划），户型较好。
①.5.72万/平，不管对比环线还是板块内二手房，有一定竞争力；
②.离规划的18号线二期康宁路站约500米，离1号线也不算太远；
③.项目东西两侧有公园和规划绿地，妥妥的公园地产，不管是生态还是未来价值跃迁，在北上海都是不可多得的；
④.户型方正，利用率高。比如98平3房2厅2卫户型：
经典的开间进深比；三开间朝南，每卧均带飘窗；动静分离明晰，U形厨房到餐厅动线很短，餐客厅一体化外接大阳台；主卧套房设计带衣帽间。
项目的劣势在于，97平三房起步，没有小面积段，总价不低，对于纯刚需不太友好。
适合什么人群？无需多言，共康板块，乃至宝山刚改、改善的性价比之选。
顾村板块
顾村给我两点很深刻的印象:
一是城市站位发生了巨变，本来依托顾村公园发展生态旅游，现在规划了一个“新顾城”的概念。政府明文指出将此板块打造为“区域市中心”。蓝图之中，新顾城是带动整个北上海发展的引擎。
二是顾村享有着完善的市政规划，集生态、快捷、智慧、生活于一体。
比如，生态有顾村公园；快捷有7号线，15和18号线也在建中；智慧有新顾城产城融合，集聚了产业、商业、办公、农业、文化等城市功能性资源。区域内规划了72万方智慧产业园，将直接带来数万高端产业人口。
当然，顾村的蝶变也需要时间，但坐拥顾村公园、三轨交、政府完善的规划，顾村的上限一定会很高。
目前板块内唯一在售项目为信达泰禾上城院子，在售约101平3房和132平4房，总价500万起。
项目的优势有两个，品质高、学校好。
类似央玺，上城院子不管在新中式的营造、仪式感还是会所配置上，也都是整个宝山的品质翘楚，逼格很高。
学校方面，周边有世界外国语学校（在建）、顾村实验学校、宝山华二实验学校青秀城幼儿园，还是不错的。
劣势是单价偏高，离地铁站较远。
适宜人群：预算500万以上，喜欢新中式，对品质、身份感要求比较高的家庭。
上大板块
上大板块给人的感觉是界面不够好，但它这这几年却一直很热门。
受欢迎的原因在于这里拥有大片的待发展的区域。从卫星图看，整个上海大学以南区域要么是绿地，要么是空地，要么是旧工厂，几乎没有农村、也没啥城市住宅。所以未来这里或将成为一个全新的区域，也就是常说的“南大规划”。
这近6.3平方公里的南大地区，政府花了很大力气，理清土地权属复杂关系。如今，南大地区动迁、腾地均已接近尾声。
并且大场机场这个一直被用作军事设施为军队服役的机场，在前不久宣布要搬迁，届时，这里将会多出一块巨大的空白用地。
这块宝贵的“大衣料子”，是上海市五大整体转型升级重点区域之一，将变身上海中心城北部的“生态型城市综合功能区”。
配合着上海大学，上大板块的未来可能更加偏向年轻的、高端的居住区。这是宝山甚至北上海都较为稀缺的。
板块内即将有一个新盘入市，大华朗香瑧园，推出89-131平3-4房，精装交付。
项目优势：近轨交，户型、精装标准不错。
轨交上紧邻7号线上大路站，串联顾村公园、静安寺、南京西路商圈、浦东龙阳路等城市中心。建设中的15号线途经宝山、普陀、长宁、徐汇、闵行五个行政区。
户型设计方正，利用率高。项目为精装交付，配置较为齐全，配件选用也是知名品牌。
包括：东芝的中央空调、方太的厨电、摩恩的水槽/龙头/花洒、toto的台盆/坐便器/浴缸等。
适宜人群：上大很多老新村的置换以及预算450万以上，工作出行依赖7号线的小伙伴。
淞宝板块
说到淞宝， 有人讲这才是宝山绝对核心区，宝山区政府所在地，发展非常成熟。但如果你看过淞宝的规划，我相信你会惊呼，这绝对是“亲生”板块。
这是上海长滩的区位图，可见淞宝地区发展成熟
两个关键词： 市级副中心、滨江发展带。
2018年6月宝山区公布2035总体规划，奠定了 吴淞市级副中心的地位 ； 2019年3月吴淞工业区转型为 吴淞创新城 规划公布，进一步明确了 “具有全球影响力的科技创新中心” 的发展目标。
淞宝的城市能级在宝山是独一份的。
另外，滨江发展带是宝山重点打造的一块地方，2011年，吴淞口国际邮轮港建成运营后，宝山区结合区域特点，要从“邮轮码头”到“邮轮港”，再到“邮轮城”，全面推进滨江发展带的升级转型。
位于上港十四区的“上海长滩”，是淞宝唯一的新房项目， 也是“邮轮城”的一部分。
此前推出建面约76-261平的10-30层住宅，共有约23个户型，千余套房源，涵盖2-4房以及滨江景观房。
项目的优势是大盘规划及江景资源。
一方面，上海长滩总规划建面约147万㎡，集滨江景观住宅，大型体验式商业、5A智能办公、星级酒店、音乐厅、观景塔、游艇码头等业态于一体。
这或许是全宝山能享受到的最为齐全配套的单一楼盘了。
大资源、大配套、好内容，是决定大盘价值空间的关键。上港未来大规模、长周期的持续投入，会带动项目价值的可持续增长。
另一方面，上海长滩所在的老码头，因为先天的港口优势，拥有约1.75公里的岸线和约48公顷的水域，再加上区域经济的转型，已经建成具有一定规模的滨江休闲带，这种景观资源目前在全上海都非常稀缺。
项目的劣势在于，为了迎合江景资源，户型舒适性打了折扣。
适合什么样的人？ 当地就业人群的认可度不低，其他地方就业的人如果通勤方便，也可以考虑。
接下来看刚需上车项目：可重点关注杨行板块。
杨行板块
小胖君认为杨行的项目价值目前略高于板块价值，所以直接来看项目。
一、中冶上河雅筑，已开启验资，主推约73-128平2-4房。
这是一个纯新盘，虽身在杨行，但它离淞宝非常近。可参考上海长滩的配套，就不再赘述。
项目优势： 内部环境，社区、户型等非常宜居。
比如说，容积率1.335，项目选择全部做小高层，这样小区每一位住户都能享受低密度的居住体验。
同时楼与楼之间也有更多的空间去“书写”景观绿化，搭配更多的人文娱乐设施。
樱花大道、银杏树和中央草坪组成中央景观带、全长350米健身跑道等一路连缀。
小区北边还有一条自然河流湄浦河，项目依水而建。
另外，全人车分流，车位配比1：1.2。
值得一提的是它的户型，举两个例子：
73平做到两房，可以说是市面上两房产品的极限面积了。功能性有保证同时，还做到了南北通透和干湿分离，阳台两面采光，可以说近乎完美；
127平的户型全部是1梯1户，私密性很强，且做到了四开间朝南+主卧豪华套房（南北贯穿+浴缸卫生间+衣帽间+飘窗）。
劣势：周边的配套有待提升。
适宜人群： 总体看是一个不错的上车选择（73平适合上车，102/127刚改）。 即使周边配套还有待提升，但产品做得够良心。目前价格还未公布，如果按照杨行4万/平出头的价格入市，小胖君觉得挺值。
另外一个项目是四季都会，不久前开盘，推出高层75-115㎡2-4房，叠加110-130㎡，均价约4.3万/㎡。
它的优势是大盘规划以及近1号线富锦路站。
四季都会规划总体量约90万㎡，包括：6个住宅小区、3个幼儿园、5个沿街商业、社区活动中心、长租公寓、会所等。与上海长滩类似，以后出门基本什么都有。
另外，它离1号线富锦路站仅约400米，是宝山少有的真正轨交房。
适宜人群： 预算400多万，工作在1号线附近的小伙伴。
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