上海楼市:“干货”汇总!买房投资是买新房好还是二手房!

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以下内容来自“曾叔谈房 ”微信公众号，粉丝提问

提问：你好，曾叔，今年想在上海买房投资的话，是买新房好还是二手房好呢？

回答：你好，投资新房最大的利好可以最好的利用到银行的贷款。换句话来说，如果首套房是付三成就可以了，其他都可以用银行杠杆的形式去贷款，去买二手房，很有可能二手房那一块的房东是依然欠着银行的贷款的，所以贷款的比例是浮动，是不可测的。 其次二手房这一块仍然要值得细分，就是要分成老破小的二手房还是次新房的二手房。对于一些老破小的二手房，最好的优点就是它地处于城市核心地段，且总价比较低，可以用最小的代价买最好的地段，但是劣势就是它的产品质量非常差，且处于高速折旧的这么一个状态。如果想买次新房，位置不会特别好，但是它的品相会比较不错。而且因为是二手房，性价比比较高，所以相比较而言，次新房的性价比会比较好，相当于可以以最小的代价买到产品力比较好的新房。买的新房次新房还是老破小二手房，其实各有不同自己的优劣处，关键是你得看一看自己的自身需求，建议一定要结合自己的实际情况，然后再去买房子 。

提问：曾叔你好，想问下上海学区新政对房市有何影响？今后老破小，老破中是不是要大量出来了？是不是有初中学区的房子贬值？而小学学区好初中学区差的就升值了？

回答：你好，初中学区房影响比较大，利好非学区次新房，老破小的价值进一步缩水，流动性会越来越弱。具体详见内部分享文章。

提问：曾叔好！之前说太仓是个潜力城市，如果现在投资买房的话还能买太仓市的房子吗？

回答：你好，太仓是江苏省苏州县级市，距离上海较近，受上海发展红利，太仓产业经济发展势头不弱，发达的制造业对楼市价值也具有一定支撑。但是城市各板块间分化较大，浏河镇与上海宝山区距离最近，板块最早承接上海溢价，但目前房价上涨逐渐变得乏力，非太仓建设重点区域，周边配套不足，相对来说投资属性较强。科教新城、娄江新城板块区域房价也涨势明显，周边综合配套与规划较好，但单价与花桥板块几乎追平，相比较而言性价比稍显不足，已经无法被称作“洼地”。虽然太仓板块有嘉闵线建设利好，但轨交线路建成时间过长成本较大，而目前板块楼市预期已经较高，因此太仓虽有不错的发展潜力，但2W+的均价与周边环沪区域相比也不算低，太仓“洼地”优势已不复存在。

提问：曾叔，你好！请问上海未来房价会降吗？

回答：你好，楼市有一定的周期性，上涨、横盘、回调，在房住不炒的政策下，各城市的房价不会有太大的涨幅。局部一二线刚需城市，房子有限，人口不断涌入，房价只会不断上涨，受房价调控，会有一段时间的横盘，如政策放开，会出现跳涨。三四线城市会有回调，幅度不大。如果是自住+投资不用考虑太多，合适就入手，不用等待房价见底方才入手。手里有空余子弹想投资的，逢笋入。上海具体买房建议，详见内部分享。

提问：你好，曾叔，本人上海人，无负担，有存款150万左右。请问上海或者周边省市有值得购买的，旅游度假项目小户型嘛？目的是度度假，避大城市疫情。

回答：你好，建议最好不要购买一些打着“旅游”“度假”旗号的房子，这些房子距离主城区较远，首付较低，以温泉、游乐场、特色小镇为噱头，吸引希望休闲养老的买家，但实际价值不大。从居住角度来看，这些区域的楼盘，缺乏健全的基础设施，没有优质的医疗教育场所，温泉、游乐场并不能满足居住实际需求。从投资角度来看，这些区域的房子离主城区太远，交通不便，流通性差，没有学校、地铁、商业、医疗等配套，很难说具有升值潜力，而且出手困难，难以做到保值变现。

提问：曾叔，你好，准备7年后置换，7年期间出租。九亭美丽星城两室和佘山新凯三室，一样的价格哪个更有利？

回答：你好，建议重点考虑九亭美丽星城。当然如果自住想要更舒适一些，牺牲一点通勤距离则可考虑佘山新凯。上海具体买房建议，详见内部分享。

提问：曾叔！您好！请问未来几年哪里的房子能买，更有投资价值？

回答：你好，首先，三四线的房子，尽量不要再碰了。虽然这个观点，已经苦口婆心的说了无数遍，但是最近有很多新朋友关注，所以再唠叨一遍。那些库存不足，房价已经上涨过一轮的三四线城市，目前有了一个缓冲期，窗口期，想离场的朋友抓紧时间，千万不要幻想短期内还能再来一波行情。那些库存量仍然很大，房价还没上涨的少数三四线，也会有一定的空间和机会，可以尝试去抓一抓，但是千万别堆上全部身家对于一二线核心城市，以及这些城市的核心城区来说，城市化进程远未结束。未来，我们会吸取本轮经验，更加大力的发展我们的高精尖产业。

而值得注意的是，这些高端产业所需要的人才，大部分要一二线城市，才能负担得起，才能提供给他们足够的空间和发展机会。所以，未来资金和配套人口的流向，也会更加明显地指向一二线，指向那些拥有高端产业的城市，和拥有高端产业的城区。如果一定要用一个指标，来预判城市房价的未来潜力，那么人口净流入数量，才是最佳的参考指标。人口越多的城市，意味着越高的经济发展潜力，也就意味着越大的房价纵深空间。房价的变化，终归是供需关系的表现。而供需关系的关键因素，终究还要看人口。有人口的地方，房价才有未来！

提问：曾叔你好，请问在上海买地铁房，怎么选？

回答：你好，从长远的角度看，买房者的眼光会越来越挑。步行15分钟可到达地铁站的小区，是买房者的首选。已盘点出上海性价比最高的楼盘，详见知识内部资料分享。

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