地产密探:三家民营房企“破冰”闯关美元债发行

◎ 由来 | 地产密探（ID：real-estate-spy）

◎ 编写 | 密探君

“适用房企有效股权融资”，尽管上边多次表态发言，但局势依旧不容乐观，尤其是民企房企，并购重组自然环境亟需改进。

日前，中国社科院我国金融业与发展趋势试验室发布《房地产金融业季度报表》强调，2022年7月房企海内外负债迈入年之内期满高峰期，7月期满经营规模做到1623亿人民币。

房企排名全新检测，5月千家典型性房企总股权融资519.75亿人民币，环比降低40.3%，同比减少50.2%，创2019年至今第三低，在其中境债务股权融资61亿人民币，环比提升133.5%，同比减少84.4%。

往往环比暴增，实际看来，主要是5月境债务因中粱、大唐盛世等H股房企美元债互换质权宽限期，但资金成本10.38%，环比提高了6.58pct。

问题是，就算是房企想担负美元债高息成本费，也不一定能传出去，难度系数还十分大。

地产密探注意到，今日（6月8日），众多只地产美元债买卖价发现异常广泛增涨，这又是为什么？

近期，地产密探注意到，三家民企房企“破冰之旅”冲关美元债发售，表明海外投资人中资企业房企的自信心在不断恢复当中。

例如5月28日，金科股份取得成功发售2024年期满、融资规模3.25亿美金、年利息率6.86%的美金单据（债卷通称“JINKE PPT N2405<40695> ”）。

金科该笔美元债由大名鼎鼎的中金证券做为“独家代理全世界融洽人”，中金证券、中信（国际性）、民银资本、招银国际、国泰君安国际、海通国际、东亚银行做为联席会议带头经办人员及联席会议帐本管理员，取得成功“服务保障”。

6月7日，“JINKE 6.85 05/28/24”市场价22.852美金，增涨 1.251%，回报率110.087%，足够看得出国际性投资者仍看中“渝系”金科。不久前，金科已获得重庆市国有资本的金融业大力支持及“战投”机遇。

5月31日，新城发展取得成功发售1年限、年利息率7.98%的1亿美金优先选择翠绿色单据，用以一年内 期满的目前中远期海外负债并购重组及并满足条件的翠绿色新项目。

立在新城发展身后的，是千亿元房企新城控股。要了解，2019年7月，新城控股实控人、原老总王振华猥亵女童案被抓坐牢，一度让新城控股深陷比较严重困境。

2020年6月中下旬，上海普陀区人民法院一审理处被告王振华刑期五年，但王振华表明不服气并上诉请求二审理他没罪。2021年5月中下旬，上海二中院二审驳回申诉王振华起诉，检察院抗诉。

但是，2022年4月底，新城控股今年一季度公布公司控股股东、原老总王振华猥亵女童案仍在进一步申请办理中。这代表着，这一危害极大的案件，或真很有可能大旋转。

不久前，新城控股以“AAA”信誉等级被管控层做为民企房企发债示范点，取得成功发售了附加CRMW个人信用维护专用工具的10亿人民币中票。

6月8日，一家没名气的A股房企新湖中宝也公布其国外服务平台“新湖（BVI）2018控投有限责任公司”取得成功发售了美元债，经营规模1.5亿美金，但年利息率达到10%，限期3年，新湖中宝给予没有理由及不可撤消的跨境电商贷款担保。

对比千亿元级范围的新城控股、金科股份，在流行房企势力，新湖中宝优越感并不太强。2021年，新湖中宝获得合同书销售总额297.36亿人民币，同期相比升高15.34%。

但千万别一概而论了新湖中宝，做为浙系知名民企房企，业务流程主要是聚集在浙沪等长三角区域，虽范围并不大，但赢利销售业绩并算不上差。

据新湖中宝公布，企业目前在研发和待开发设计总面积约1400万平方，预估将来可销售值约1600亿人民币，且集中化在以深圳为核心的长三角区域。

上年，新湖中宝获得营业收入168.91亿人民币，同比增加22.47%；归母纯利润22.37亿人民币，同比减少29.31%；扣非后归母纯利润18.33亿人民币，同比增加98.48%；地产业务流程利润率做到26.99%；运营净现金流量流145.6亿人民币，同比增加188.93%。

截止到去年年底，新湖中宝流动资产165.34 亿人民币，在其中受到限制资产38.96亿人民币，带息负债总金额428.09亿人民币，在其中一年之内期满141.4亿人民币，可使用现钱难遮盖短债。

从房企排名检测看，2022年前5个月，新湖中宝获得全口径销售总额86.5亿人民币，利益销售总额37.2亿人民币。市场销售不佳，对其危害甚大。

但不能忘记了，新湖中宝身后“新湖系”前些年就为外部所熟识，幕后大佬就是浙商老总黄伟，跨过众多金融业、地产等挣钱行业，全部商业传奇环境繁杂。

黄伟的“新湖系”，一共两大关键服务平台，一个是A股房企新湖中宝，另一个是2020年9月将湘财证券借壳上市哈高科在A股发售，房地产与财务的资产“两翼”浮起。

以地产发家的“新湖系”，尤其是新湖中宝，在黄伟的手里，更好像一家投资管理公司。

新湖中宝入股诸多，包含中信、温州银行、盛京银行、湘财证券、新湖期货、浙商产融、阳光保险、浙商银行、绿城中国等诸多大牌明星公司，上年得到长期投资29.1亿人民币，来源于中信奉献纯利润26.31亿人民币，从绿城中国相食纯利润3.85亿人民币。

这种被投入的企业，或是新湖中宝股权质押融资的方便快捷专用工具。截止到去年年底，新湖中宝质押贷款或受到限制的长期股权投资190亿人民币，质押贷款或受到限制的其它非流动性资产10亿人民币，质押贷款的其他权益工具项目投资3.15亿人民币。

再看湘财股权（湘财证券），2021年总营业收入45.7亿人民币，同比增加73.4%；归母纯利润4.9亿人民币，同比增加36.3%。2022年1一季度总营业收入13亿人民币，同比增加23.2%；归母纯利润-6209.2万余元，同比下降149.9%。

现阶段，“新湖系”拥有湘财股权约17.83每股公积金，占股62.47%，在其中新湖中宝持仓2.79%，新湖集团持股2.03%，浙江省财商教育实业公司持仓17.51%，全新已质押贷款股权做到16.43每股公积金，占其所持股权的逾92%，占湘财股份总市值的57.55%，在其中涉及到已质押贷款的限售股份做到15.85每股公积金。

在其中，新湖集团是新湖中宝的第一大股东，新湖集团与新湖中宝又注资创立了新湖控投。做为湘财股权第一大股东的新湖控投，占股最大，做到40.13%，但质押贷款股权也较多，做到38.01%。

将来一年内，新湖控投全资子公司浙江省财商教育实业公司期满质押贷款股票数5每股公积金，占湘财股权总市值的17.51%，相匹配融资余额22亿人民币。

针对黄伟来讲，新湖中宝现阶段短债还款工作压力确实比较大，优点是高品质资产诸多，随意卖一些，还可以迅速加血。外部忧虑的是，新湖中宝因股权融资质押贷款或受到限制的长期股权投资财产达到190亿人民币，能闪展的室内空间也有多少。