签了意向书,卖家“坐地起价”不成终止交易

李先生夫妻看好了一套坐落于上海浦东新区的房屋，签署了意向书，按约付款了50万余元定金，本认为一切顺利进行，但此后卖家却以新冠新冠疫情为由，要想中断交易。李先生夫妻却没法进行那样的观点，觉得是由于全国房价上涨，卖家要想“漫天要价”，一怒之下诉至法院。

忽然停止的交易，到底是由于新冠疫情来啦，或是市场行情涨了？上海浦东新区人民法院（下称上海浦东新区法院）经审核后宣判：确定意向书消除，被告方退还定金50万余元，并赔付上诉人损害50万余元。

签了意向书，卖家“漫天要价”不了停止交易

2020年3月，李先生夫妻看好了一套坐落于上海浦东新区的房屋，虽然卖家人们在海外，经中介公司居间沟通交流，三方取得成功线上签署了《授权委托选购意向书》。

由于新冠疫情危害，卖家归国日期待定，因此，意向书中，将房地产业买卖协议的最迟签署限期定在同一年6月15日，产权过户时长最晚为7月31日。与此同时承诺，若因新冠疫情导致的不可抗拒，交易双方可再行书面形式商议承诺签订日期。

接着，李先生按约付款了50万余元定金，账款暂由中介公司委托存放。意向书承诺，该笔账款由中介公司存放至彼此签署买卖协议后，转至资产监管账户，期内假如李先生毁约，则50万余元归卖家全部；相反，假如卖家毁约，则二倍退还定金给李先生。

但是，签订日期邻近，眼看全国房价上涨，卖家要想依照现阶段价格行情再次商议，还表明“如不调节如今的价钱，这交易不太可能顺利开展”。李先生觉得卖家“漫天要价”，彼此商议未果，交易深陷了困局。

眼见着到了同一年8月2日，承诺的最晚产权过户时长已过，卖家发过来通知单，表明李先生无法在履行合同期限内与自身再行商议日期，应视作舍弃交易，自身短时间都不准备售卖该房子，故交易中断。

可没想到，第2天，卖家就将该房子再次挂牌上市售卖，牌价一转眼涨了100万余元。眼看再次执行遥遥无期，李先生完全同意消除意向书，但规定二倍退还定金，而卖家却称自身收走到定金。迫不得已，李先生夫妻向法院提起诉讼。

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法院：卖家毁约，退50万再赔50万

上诉人李先生夫妻诉称，卖家造谣生事、单方面停止交易，组成全局性毁约，理应两倍退还定金总计100万余元。但是，卖家毁约为自己提供的损害已经远超定金金额，应当该房子价格上涨以后的价差97万余元开展赔付。

被告方卖家允许消除意向书，但表明自身并没有毁约，原因是撤销交易是由于新冠疫情不可抗拒。卖家觉得，自身没接到定金，都没有授权委托中介公司存放，不可由自身退还。依据法律法规，定金和合同违约金只有二选一，上诉人现在已经认为了定金，就无法再认为别的赔付。

第三人中介称，认可上诉人的阐述和诉讼请求，被告方在授权委托书中的签名确实，50万定金如今自身处，宣判后可以退回。

上海浦东新区法院经审核后觉得，原、被告方签署的《授权委托选购意向书》属预约合同，该意向书签署于新冠疫情期内，在其中承诺的限期均已考虑到到了新冠疫情危害，针对新冠疫情不可抗拒致使的变化，也可按承诺再行商议。

但是，交易的变化的确是由于新冠疫情吗？法院审判查清，被告方签署意向书后，并无返沪的表态发言，反倒多次提及全国房价上涨，要再次商议价钱，其毁约用意显著。因而，出函停止交易的方式组成毁约，上诉人由此消除意向书于法有据，遂评定该消除系被告方毁约导致。

那麼，第三人扣除的定金50万余元是不是其代被告方存放？法院觉得，第三人做为居间方，处在保持中立影响力，无证据说明其与一方有利益关系，且扣除定金时，原、被告方还未引起纠纷，第三人无必需假冒签字，其阐述有一定真实度。与此同时，意向书中约好了定金事项，被告方签署时理当了解，但他在消除意向书前，从没对定金提出质疑。被告方与第三人的微信聊天记录也表明，其了解并认同定金事项。因而，法院评定被告方授权委托第三人存放定金这一客观事实存有，该定金视作被告方扣除。

对于赔付额度，充分考虑彼此签署的意向书为预约合同特性，融合执行水平、毁约时长、违约方过失、定金额度等要素，法院先行判决为50万余元。

由此，上海浦东新区法院对这起涉新冠疫情房屋买卖纠纷做出一审判决：确定意向书消除，被告方退还定金50万余元，并赔付上诉人损害50万余元。二审法院对于此事一样给予保持。

大法官观点：新冠疫情并不是全能的免责声明“推卸责任”

上海浦东新区法院民事法律审判庭副庭长、此案主审大法官周箐表明，在房产买卖中，一味地将新冠疫情和不可抗拒划上等于号，这也是一种片面性的认知能力。不可抗拒是不可以预料、不可以防止且不可以战胜的客观条件，因而新冠疫情对正常的执行危害较小的，不可按不可抗拒列入考虑，开展责任免除。正如此案中，被告方毁约表层是因新冠疫情造成，其实是用意价格上涨而故意毁约。在这里也提示大伙儿，新冠疫情并不是毁约的托词，更并不是全能的免责声明“推卸责任”，交易双方都应遵法玄策，积极主动执行各类承诺责任。