昔日上海地王价值92

3月21日夜间，复星国际有限责任公司（00656.HK，下称复星国际）公示称，方案以63.42亿人民币的成本回收中融信托拥有的外滩金融中心（BFC）50%股权。物业管理估价结果报告显示，截止到2021年12月31日，BFC物业管理的实际价值约为230.78亿人民币。

依据公示，总体目标企业复星上海外滩现阶段由复星国际和中融信托各持仓50%，复星上海外滩拥有的唯一物业管理是BFC物业。买卖成功后，复星国际将间接性有着总体目标公司100%股权，进而打造出更合乎本集团公司绿色生态的商业综合体项目。

看起来短短公示，身后则是一场经历了12年的资金争夺，振兴国际性老总郭广昌也最后笑到了最终。

针对上海外滩8-1土地，郭广昌一直拥有难破的芥蒂。要了解，恰好是这一以前的全国各地“地王”项目，几乎搅拌了大半个上海房地产销售市场，也记录了房地产大佬们的起起伏伏。

往日上海地王使用价值92.2亿

2010年2月1日，戴志康的“证大系”以92.2亿人民币夺得上海外滩8-1土地。该地块北至龙潭路，东到中山东省二路，西至人民东路，南至东门路，基本建设用地面积4.5472万平方，变成那时候的上海市“新地王”，也是全国各地“地王”。

那时许多专业人士觉得，上海证大为上海外滩8-1土地掏钱太多，也与其说整体实力不符合。但毫无疑问，那时候的上海证大由于拿到这方面地曾斗志昂扬。

殊不知拿地后没多久，伴随着“新国十条”公布，房地产调控逐渐加仓。而首单土地资源款约50亿人民币须在一个多月内结清，这一度将上海证大送入谷底，戴志康也不得不说对局势的预计发生了致命错误。

更想不到的是，因为方案中的股权融资成空，戴志康忽然察觉自己裤兜没有钱。因此，就拥有复星国际、SOHO中国、杭州绿城和上海证大角逐上海市“地王”股权的小故事。

依据当初的招标文件表明，“证大系”企业账上仅有5亿人民币资产，存款加资产总额但是30亿人民币，外部怀疑“证大系”企业拿到上海外滩8-1土地归属于“蛇吞象”个人行为。

拍下上海市“地王”的戴志康压根沒有资产交纳农田款，每日还需要遭遇巨额的税款滞纳金。因此，上海证大将该土地售予上海市海之门房产投资管理方法有限责任公司，而海之门由浙江省复星、上海证大和杭州绿城各自拥有股权；买卖成功后，持仓50%的复星国际变成上海外滩8-1土地具体大股东。

但自此，因为上海证大和杭州绿城陆续发生财务风险，与此同时上海外滩8-1土地的整体规划一直无法获准，项目迫不得已延迟开工。

为了更好地能从BFC项目中尽早转身离开，证大、绿城集团拟累计出让BFC项目50%股权，并与复星国际商议，期待由后面一种接任。而当初的复星国际压根沒有充足资产回收BFC项目50%股权，遂有之后的SOHO中国参加。

外滩金融中心 图片出处：百度地图导航

王健林卷进“地王角逐案”

最开始，复星国际期待回收极少数股权完成控投，而剩下股权由SOHO中国回收，但SOHO中国期待总体拿到50%股权，因而买卖一直沒有达到。

但是，SOHO中国为达到回收目地，采用“曲线图回收”，第一步脱离项目企业的公司股东企业除项目股权外别的财产，第二步由SOHO中国回收第一步独特目地企业。也即，SOHO中国创办人王健林根据回收“祖父”企业最后做到回收上海市“地王”项目50%股权目地。

之后没多久，SOHO中国公布，以40亿人民币的价钱从上海证大、杭州绿城手上回收项目50%的股权。这一举动造成复星国际不满意，觉得买卖三方侵害了其做为控股股东的优先选择申购权，并向法庭诉讼请求买卖失效。

此案的关键异议聚焦点取决于，项目自然人股东的“祖父辈”企业证大、绿城集团系企业，根据脱离项目外财产的独特分配出让项目企业股权给SOHO系公司的曲线图买卖个人行为，是不是损害项目企业控股股东复星国际的优先购买权。

四家股票上市企业大战，争夺彼此则主要是复星国际郭广昌和SOHO中国王健林。

2013年4月，上海市第一中级人民法院以“合理合法方式遮盖不法目地”为由宣判SOHO中国输了官司，SOHO中国、绿城集团、上海证大针对审理結果发布同盟条约，公布将起诉。但最后多方言归于好协商审结。2015年9月，SOHO中国与复星国际同时发布消息，发布重新组合海之门的股东协议。重组以后，SOHO中国撤出，复星国际拥有上海外滩8-1土地的所有股权。

但是，在纠纷案调解后没多久，郭广昌又以53.3亿人民币的价位将BFC50%的股权卖给了一家名叫繁荣九州稳利项目投资的企业。针对卖出BFC一半股权。复星层面表明，主要是为了更好地提升企业财务的协调性和流动性比率。

事实上，复星在这个项目上早已付出了大量的资产。先前，BFC项目预计的95.5亿人民币的土地资源成本费和39.3亿人民币的建安费，复星自接了该项目后的资金投入早已达到134.8亿人民币。自此两年，BFC一直在资金投入环节。为减轻流动资金工作压力，并得到长期投资，因而复星才将该项目一半股权卖出。

自此，又饱经转让，BFC项目50%股权被中融信托获得。

12年地王争霸战尘埃落定

2019年12月，建筑面积约42万平方的BFC全方位开张，变成上海外滩的城市地标项目。项目包含超甲等写字楼约18.2万平方，含两幢180米层双子塔楼和三座独栋办公楼；另有购物广场约9.6万平方，复星文化艺术中心约4000平米，万达瑞华酒店约3万平方。

但是，BFC项目也被业界称之为房地产企业的“恶运裸钻”，由于与其说有关系的杭州绿城、SOHO中国、上海证大，自此或发生销售业绩，或大股东股权大幅度稀释液，或转型发展从业别的业务流程……

如撤出争夺以后的两年，上海证大发展趋势驱动力比不上往日，从上海市流行地产开发商沦落二三流中小型房地产企业，主力军项目也从上海市迁移到异地、乃至国外。当戴志康于2021年再度进到新闻媒体视线时，却涉嫌不法消化吸收社会公众储蓄立在法庭上接纳审理，而其创建的证大系也早就顷刻坍塌。

另一个曾指染上海外滩8-1土地的SOHO中国，转折点一样发生在2010年。SOHO中国在2010年曾造就了达到238亿人民币的销售总额，以后逐渐走下坡，销售业绩也在自此两年一路下降，2011年109亿人民币、2012年94.68亿元、2013年46.87亿人民币，到2020年仅有21.9亿人民币，10年時间销售业绩出现缩水10倍。

“比照2011年SOHO中国公布的40亿人民币回收股权额度，现阶段复星63.42亿人民币的价位并不是很高。经历了10多年，上海市外滩金融中心50%股权的升值力度并不浮夸，这也是当初复星为什么挑选撒诉的关键缘故所属。”

58安居客房产研究所院区医生张波告知《每日经济新闻》新闻记者，复星已投身上海市超出20载，针对沪上关键土地上的商业服务项目必定是十分重视。从当初的效果看来应当也是彼此双赢，复星挽救了对项目的股权，而SOHO中国想要撤出大概率也得到了合乎本身期望的收益。

截止到3月22日收市，复星国际股票价格报8.46港币/股，上涨幅度为3.42%，总的市值703.18亿港元。

（每经房屋原创设计，喜爱请微信关注号meikedichan）

每日经济新闻