验资近1000组！高压线、飞机、变电站都阻挡不了这个板块的魅力

就在明天，

近期上海关注度最高的楼盘

“保利云上”就要开始认筹了。

目前在整个江桥板块，

它可以说是没有“对手”。

因为它是目前

江桥唯一在售的新盘

最近大虹桥具体板块规划出炉

江桥明确属于大虹桥拓展区

肯定也有很多小伙伴在考虑

想置业江桥板块，

淘房记今天就给大家带来

最详细的实地测评：

保利云上，值得买吗？

微信搜索ID： djwl_20190505 ，备注：今日头条

一、小区和户型

这次保利云上开盘

卖的是6#、7#、8#、

10#、13#、14#、15#、16#

就是下图我圈出的这几栋楼

一定会有小伙伴奇怪

为什么最南面的那几栋

反而不开？

这个就牵扯到另一个

小区周边高压线的问题，

我们放到后面说。

小区整体规划比较紧凑

但是人车分离，

并且值得注意的是，

小区里所有的变电站，

都是做了下沉处理

做到了地下室，

这点还是非常好的。

再来看一下保利云上的户型。

这次他们一共有3种户型，

分别是83㎡、98㎡、126㎡的

根据现场销售告诉我的最新

具体房源信息和价格分别是：

83㎡: 440-456万左右 共45套

98㎡：495-540万左右 共245套

126㎡：678-713万左右 共33套

均价差不多在5.28万左右

根据套数分析，可见这次

保利主打的是98㎡，

偏刚需或改善的户型。

98㎡的户型，同样也是

我看下来认为性价比最高的户型

小区样板房就在售楼处的后面

走几步就能到

不过由于保险起见，

销售会让客户带好安全帽

每栋楼都是一梯两户，

但是电梯是双开门，

也就是说其实相当于伪一梯一户

公摊面积是可以私人使用的

还有一个我比较喜欢的设计

就是每栋楼只有业主能进，

信箱只能从外边投递，

而业主则是从里面拿。

83㎡样板房

首先来看一下户型图

这个户型的优点是三开朝南

并且南北通透，

缺点是比较紧凑，

户型图上可能还不是特别明显，

实地感觉空间比较拥挤，

并且整体户型偏长。

虽然户型图上玄关

没有正对卫生间

但事实上，开了门，进屋子

正对的就是卫生间。

98㎡样板房

还是先看一下户型图

98㎡的户型明显就比较优秀了

三开朝南，南北通透，

餐厅和客厅设计在一起

显得整个客厅横向面积很大

采光会更好，整体动静分离

主卧是套房设计，都是明卫。

整体也很方正，是我比较喜欢的户型。

大家要买的话推荐这个户型。

126㎡样板房

同样先看户型

其实你会发现，

126㎡的户型和98㎡的户型

大同小异，只是多了一个房间。

这也是为什么

我更推荐大家买98㎡的原因

因为多一个房间，20㎡

价格就要多出100万，

我认为不太划算。

除非是居住的人数，

必须需要多这么一个房间

否则显然买98㎡的性价比更高。

二、周边配套情况

1、交通方面

给大家划出3个重点：

14号线、嘉闵线、嘉闵高架

这里要先重点讲一下14号线

不同于只服务青浦的17号线，

14号线是与2号线相同的、

横穿市中心的东西走向地铁线，

是真正的市区线。

不仅如此，

14号线可换乘包括1号线、2号线

4号线在内的14条轨交，

是名副其实的“换乘王”。

另外，这可能是上海最后一条

开往市区的轨交线路，

上海所有连通市区的轨交，

其沿线500米内的置业需求

一定是最旺盛的。

相反，像5号线、17号线等，

其沿线的置业价值相较之下并不高，

仅仅被特定的小部分购房者选择。

其次，置业需求在一定程度上

代表着房价的涨幅趋势。

所以如今这些连通市区的、

轨交沿线的房子，无一不是高房价，

例如2号线外环外的6字头唐镇、

1号线外环外的7字头莘庄。

嘉闵线和嘉闵高架就更不必说

两条南北向连接大虹桥的主动脉

为了确保真实性，

我也是亲自去看了一下

确实就在小区边上。

2、医疗方面

小区边上就有一个医院

前身是嘉定区江桥医院

不过现在已经改造成了

上海市第一人民医院嘉定分院了

为了验证销售的真实性

我也实地走了一下。

300m左右，很近，特别方便。

3、学校方面

幼儿园是江桥最好的

皇家花园幼儿园

小学是卢湾中心实验小学

初中是曹杨二中江桥实验中学

据说和市重点的那个曹杨二中

是同一个校长。

实地看的时候，

小学和初中都正好有公交车过来

都是停在校门口附近的位置

可见公交车到学校，也是挺方便的。

4、商业体方面

逛了一下整个保利云上周边的商业体

我概括了一下，

总共可以分为3个档次。

第一种是商业街型

以皇家幼儿园的周边为代表

就是小区出门一条街是各种各样的商铺

虽然都不大

但是麻雀虽小，五脏俱全。

第二种是社区商业广场型

以龙湖再过去一些的未来max广场为代表的

种类很多，数量也很多

已经比较完善，但是档次降低，

没有那种品牌之类的。

第三种就是江桥万达

什么都有，自带流量，

甚至能带动周边房价

这些商业体基本上离保利云上

驱车的话都在15分钟的路程内

如果步行的话，也可以选择公交车。

最后聊一下保利边上的高压线

经过我的实地探查

其实影响不大。

首先高压线是在小区南边，

但是小区最南边的几栋楼

保利都是自持和人才房

业主买的几幢楼，

其实一不用担心辐射范围

二也看不见。

有一个问题可能才是真正买房的时候

需要考虑到的：那就是飞机航线。

虹桥机场确实有一部分航线的来去航线，

真的是离云上很近，

特别是归来的一条航线。

可能会存在噪音的影响。

三、为什么选择江桥板块？

1、大虹桥住宅资源稀缺

大家都知道，

大虹桥是上海当下的热点

是国家政策的导向地，

近期开盘的中骏天璟

瞬间就被抢光就是一个例子。

但这里却面临了一个严峻的问题，

就是在虹桥规划中，

居住用地不足5%，

九亭、北虹桥已经一年多

没有新房供应了，

华漕更是几年未有入市项目。

虽说徐泾新房众多，

但随着中骏天璟首开清盘之后，

还有多少？

就算有，也基本都是只剩大户型

另外，

江桥已经一年多未有土地推出

也就是说错过了保利云上，

再想买北虹桥可能

要再等一年甚至更长的时间。

随着大虹桥建设的逐渐完善，

这里的置业价值每天都在向上走。

大家都希望从越低点买入。

2、江桥房价上升前景明确

根据我实地走访了多家

江桥当地的二手房中介

例如链家等得到的信息

目前江桥二手房的均价

商品房在4万2-4万5左右

动迁房在3万8左右

虹桥主城区边上，二手房价格

竟然跟十几公里开外的远郊新城持平，

都在4万出头（如嘉定新城、松江新城）

同时以江桥到人民广场的距离为圆心

江桥的一手房价又处于整个圆内的价格洼地

G2京沪高速将江桥一分为二，南北两块：

南江桥以金沙江西路为主轴；

北江桥则以曹安公路为主轴。

如果以位置而论的话，

南江桥靠近万达那边卖的最好，

首先那边配套比较齐全

其次户型小，虽然单价高

但是总价便宜，并且划入了北虹桥板块。

江桥的南部地块（京沪高速以南）

成为虹桥主城区内部的重要组成部分

江桥的北部部分区块也被第一次

提及列入了虹桥的拓展区区域。

不过有一个信息很重要：

江桥早在2017年的时候

二手房的房价就已经到了4万5。

后来是由于政府限价的原因

又掉了下去。

而保利云上在的北江桥

首先处于一个价格洼地

其次，随着14号线、嘉闵线的出现

14号线负责东西，嘉闵线负责南北

等于这里可以任意到达上海的任何角落。

并且据2019年最新消息，

13号线西延伸规划详细方案出炉，共5站，

其中江桥为延伸起始站，

未来将地铁直达四叶草国家会展中心，

并换乘17和25号线

使得江桥和虹桥核心区的联系更紧密。

交通升级必定带来土地的升值。

最好的一个例子就是隔壁龙湖的二手房

现在已经卖到5万2的均价了

总得来说，

我还是比较看好保利云上这个楼盘

因为江桥未来的投资点，

随着轨交的完备和城市规划的实施

北江桥反而有更多的升值空间。

毕竟你看隔壁的文通十里间，

就在曹安公路边上

（曹安公路绝对是上海最吵的路之一）

边上天天看着高压线

这都能卖完。

根据保利的销售说，

保利云上自开以来，

不说每日到访人数

光验资的就已经快1000组了。

究竟是骡子是马，

明天保利的认筹，

有好戏看咯。