上海楼市:哪些学区房比较吃香?性价比又高?内行人透露消息!

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以下是“成哥说房”微信公众号的粉丝提问精选

提问：成哥你好，请问上海哪些地区的学区房会更吃香？性价比更高？

回答：1.还没有确定学区的学位房。这个并不是完完全全没有学区，而是已经规划还没有正式落位的。这种适合还没孩子或孩子还小的年轻夫妻，或用完学区的家庭，不适用于着急用学区的家庭；2.学位被占用但值得过度等待的学区房。就是上家还没毕业，自己等得起，价格就有谈判空间；3.买双学区或一贯制名校。这种就是谋求确定性；4.买潜力能够逆袭的学区房。这种适合预算有限的家庭，想要优质学区房又无法拔高预算，就要靠板块内的鸡娃能力，让第三梯队逆袭成第二梯队，第二梯队逆袭成第一梯队。具体更多分析可见内部文章！

提问：成哥你好，上海户籍，小孩2024年上小学，目前住在闵行马桥，想置换到徐汇，但等马桥房子卖好怎么也要2021年下半年了，请问二梯队还来得及吗？想购买自住学区两相宜的房子，总价600-650万左右的房子，是否有合适的小区可以推荐？

回答：这些需要明确具体要看什么学校，有的二梯队也很热门，比如求知今年卡在3年9个月。不过入户2年多的学校还是有得选的，建议越早越好。如果下半年才买，现在很难给你推荐没有意义，因为学区房价格一直在涨，现在650左右，下半年就不是这个价了。

提问：成哥，我有一套房子是学区房，对口上海市重点挺好的小学，初中也是区重点。买的时候200万，现在涨了三倍了，我要卖掉吗？因为是学区房，以后听说要摇号了，不知道学区房的价值会不会保值，怕到时候学区房的势头过去了，房价就跌了。

回答：民办摇号是有利于公办学区房的，它会削弱民办学校的生源优势，从2018年开始，上海就开始推进公民同招和民办摇号政策，这些都在强化公办学区的价值。我自己的学区房也是在这一轮大牛市翻倍了，而且在2019年静淡市的时候，依然没有跌过。如果资金没有什么特别好的去处，暂时不要考虑卖学区房。具体更多分析可见内部文章！

提问：成哥好，现在在上海有一套房，房产证是我和我父母的名字，无贷款，马上要结婚，想和男朋友一起买一套作为婚房，男朋友名下无房，预算总价400万左右，我在宝山，男朋友在新静安，想买来自住的，现在不确定是先买套小的以后置换大的，还是这次直接买套大的，预算不多，还有是否建议买学区房？适合在哪个地段？

回答：400万的预算在上海，刚够上车，能买到房子，但不会让你绝对满意，未来不久还要置换。而上海的置换成本很高，如果这次可以一次到位的话，建议卖一买一加点预算，买一套带学区的三房。你既然在新静安和宝山，建议预算够的话，优先考虑闸北大宁一带。如果不卖房预算还是400万的话，只能考虑宝山杨行、上大、还有淞南一带了。

提问：成哥你好，复旦工作需通勤方便，小孩刚出生将来有幼儿园和学区需求，预算四百w首付总价一千w内，首房首贷想买上海新楼盘3居，有什么好的楼盘推荐？

回答：邯郸路的复旦还是新江湾的复旦？你这种要么住得远一点的新房，要么就是附近二手学区房，需要看自己的需求。我是觉得自住和学区，应该排个优先级，如果真的看重学区的，优先考虑二手，看重自住的，优先考虑学区。具体更多建议及分析详见内部！

提问：成哥你好，预备婚房，总价1200左右，上海三室，你推荐买哪里？另外关于贷款，尚未领证，女生首房首贷但年薪较低，男生年薪高但现名下有房。如果以女生名义购房有无办法提高贷款额度？

回答：1200万选择面挺大的了，可以考虑内环次新三房，黄浦老西门、陆家嘴、五里桥、世博滨江、打浦桥、中兴路、黄浦滨江、中山公园，这些都可以选的。另外我建议考虑下学区，1200可以兼顾到自住+学区了首房首贷如果买二手的话，还是有方法可以帮你搞定流水不足的问题。一手只能让售楼处的老师自己做了。

提问：成哥好，映虹桥这个盘你觉得怎么样？目前在犹豫是买映虹桥居住舒服一些，还是努力一下多加点钱1000万总价市区买个学区房，成哥有什么建议吗？

回答：映虹桥产品力还挺特别的，赵巷很久没有出新房了，还是有一定的稀缺性。虽然映虹桥出的的是别叠墅产品，但我感觉他的户型结构要比那些老的二手年还要好很多。如果你在家可以自由办公，那你应该优先考虑买别墅。但是如果你已经有孩子了，而且也在市中心上班的话，中环内的次新学区三房更适合你，具体更多建议及分析详见内部！

提问：你好成哥，请问是否支持全款去买房这个操作？

回答：当时不懂，在某某城市全款买房；当时不懂 为了压力小只贷了几十万，在某某地给父/母全款买了一套房。到最后要改善或者要扩张的时候发现没资金，买的房产又抵不出来。比如17年全款买了重庆，结果2年限售。损失的是 在一线扩张的资金，这个机会成本是巨大的。二线城市大多金融环境没那么成熟，房产做dy变现比一线难度高、额度小。建议，买房一定要用足贷款，多留点备用金在手上，任何时候，都是现金流为王。最差的方案：在二线以下城市全款买房。所以根据自己的情况拿捏好。且买且珍惜。

提问：成哥，我看现在上海和深圳的楼市都这么热，甚至连之前很多郊区的地方都涨价了。您是怎么看的呢？请问：忍不住入手了。上海感觉再不买都追不上车尾？

回答：近段时间的房地产，确实给我们买房人了一些启示。它不再是只涨不跌的赚钱游戏。 城市，未来也是两极分化的增长极。 买房怎么选对城市，怎么在城市里选对「抗跌易涨」的板块，是非常需要重视的问题。而不是只看一个大市场就急忙跟着入场，容易踩坑！上海投资回报率高的楼盘推荐具体详见内部！

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