上海楼市:怎么看未来5年上海房价?如果房子涨幅多少才能盈利

我是曾叔谈房 ，资深房产投资专家。与你相见恨晚的买房导师，曾叔没有千篇一律的自媒体，没有遮遮掩掩的让你摸不清头脑！曾叔属于实战派只说对你最有用的操作和建议。关注曾叔谈房 ，带你成为最会买房的人。

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提问：曾叔，您好！想请教您怎么看未来5年上海房价，如果现金流只够撑5年的话，值得高杠杆买房一搏吗，比如负债60%？如果N年后处置房产，房子涨幅多少才能盈利，除去税费中介费等（约房价10%）以及还贷利息，非常感谢！

回答：你好，我觉得未来5年上海的房价，有30%的涨幅是概率很稳。但是要跑赢资金成本和税费的话，不是每个板块都有机会，这个差不多要到5年50%的涨幅，主要的担忧在于政策的限购和限贷。这个涨幅只有个别板块比如大虹桥或者前滩一带，以及优质学区房这种特殊品种才有机会。上海投资回报率高的板块及楼盘分享，详见内部分享！

提问：曾叔，你好，我在上海有过一套购房贷款记录，再买应该属于2套。首付要7层。目前手上现金大约280万左右，所以用房价在400万至450万之间。目前看了祝桥的2040，均价4.6万；临港主城区的钻石湾，均价3.5万（要茶水费5000一个平方）；和嘉定的封浜（没有看过楼盘）。不知道该怎么选择？

回答：你好。祝桥公元2040自住不错，也适合周边上班，东站的规划对祝桥是个利好，可考虑；钻石湾近滴水湖，自住养老还可以，目前配套还有欠缺。封浜也可以考虑，14号线有一定的利好。考虑祝桥、封浜。

提问：你好，曾叔，请教：家住上海奉贤，另有一大一小2套旧房，市值约（大300万，小150万），想置换投资市区，现在一起卖掉还是先卖一套，现在是卖掉的好时间吗？接下来投资哪个区域更好？

回答：你好，投资建议全部出手卖掉，置换到市区更好。奉贤太远了，因为真的很便宜，所以很多人买，我们投资买房子还是喜欢买洼地的，但是要识别一下真洼地和伪洼地。远郊旅游景区多打的空气指数、宜居品质牌子，旅游资源、环境指数都是对标旅游人口的。但房价要涨归根结底，是要有愿意在这里居住的有购买力的接盘侠。我们看房价一般是看周边的产业。你拿产业维度来衡量奉贤，会觉得的确这里没什么好工作机会。所谓的低房价并不是什么洼地，而是真的价值低。除非有大量高新企业迁入，否则不会改变的。所以奉贤长远看价值也不大，没必要继续持有。建议两个方向，一是大虹桥，买华漕核心区，或者徐泾那边次新房商品，都找房龄2005年以后的那种房子。二是在三林中环外一带找次新房。这个打法主要是押注板块潜力，这些板块也是比较看好的。上海投资回报率高的楼盘，具体详见内部分享。

提问：曾叔！您好！有一套房价值400万，无贷款。怎样改办贷款分期付？买给孩子可以么？

回答：你好，你说的这种属于对敲，不建议用你儿子这种直系亲属名义对敲，关系过于亲密就太明显，很有可能银行审批不通过，要做的话，建议对敲给非直系的亲属。全款房或者也可以直接操作抵押。有一套全款房，如何资金利用？1.借用亲戚的名字，把房产以买卖的形式过户到亲戚名下，可以贷款出来房款的70%，贷款年限可以30年。2.做现房抵押，可以贷款市值的70%，还款有很多种，常见的3/5/8年循环一次。这两种贷款方式和其他任何贷款相比利息都是比较低的，也是非常容易办的，可以从中间选一个贷款方式。

提问：你好曾叔！请帮忙分析一下：自由港湾公寓带福外南学校， 曼海宁花园带高峰学校，哪个更好？300万以内带学位还有哪些可选择，感谢！

回答：你好，自由港湾公寓靠近桂花路，有噪音，楼龄老，但学位好；曼海宁花园，上塘，楼新，环境好，学校也不差，有增涨潜力。我偏向选择后者。还可以看下大运龙城华府。其他推荐参考内部分享！

提问：曾叔！您好！首次提问。【个人情况说明】：京籍，金融街上班，目前住西城老破小学区房，父母住丰台改善。我目前还是首套，预算900-1000，想购置中海天钻（石景山 单价7.6-7.8）。由于单位有一些住房补贴，大约一个月1万，只有购房才能使用，故产生买房想法。【问题】:请问曾叔，我这种改善型需求，中海天钻适合么？我知道新房的投资价值很低，溢价太高。石景山古城区域未来发展您怎么看？如果自住是否可以？未来孩子上学可否用父母的学区房名额？其他区域是否有推荐（去金融街上班方便的区域）？

回答：你好，石景山主要缺乏产业支撑，自从首钢搬走后更是冷清，完全改为公园和打卡地而存在。 现在来看，以多个限竟房项目以及土拍导向进行概括，石景山的定位作用更接近于一个通勤的卫星城，如果不能成为一个产住结合的板块，也不会有多大的升值潜力，更多是承接溢出需求的人群，自住角度是可以入的。用老人的名义，上学是完全没有保证的，肯定被调剂。

提问：你好！本人房产小白，夫妻二人在上海松江上班，我是个体户，老婆是会计，两人年毛收入30多万，家庭名下无房产，因考虑武汉离老家近、孩子教育等因素，18年下半年有老婆妹妹在武汉代持购入一套招商东城华府，房子总价150万，另精装修费26.8万（也贷款），妹妹算二套，首付五成。今年六月已经交房，但揪心的问题比较多：1、二套贷款利率比较高，是上浮40%，买房自己没参与，不清楚为何这么高。2、停车收费790每月，停车位10万，犹豫是否购入？3、目前不考虑武汉发展，精装房子如果出租，是否影响以后交易价格？

4、我的社保交在武汉，已满两年，起初为了该房子过户；老婆的社保在上海，明年初满五年才有房票，想在上海松江区购入一套三室，总价300万左右，投资加自主，孩子目前5岁，明年读小学，手里目前有子弹50万，目前租房月租2500元，老婆月公积金一千多，如果明年买，能筹集资金100万。请教老师：武汉的房子该如何处理？过户到我名下？还是有妹妹继续代持，上海再投资一套？上海松江或闵行哪个板块比较好？感谢曾叔指教!!

回答：你好，武汉如果是作为投资来说，仓位不是很好，招商东城华府这个楼盘性价比真的不算高，在江夏远城区，没什么价值。精装修问题比较多，周边环境也不怎么好。这个地方都17000 了，还能怎么涨呢？我的建议是如果你不回武汉发展，没必要继续持有，过户自己税费高，车位更不建议买了，不能贷款没有投资价值，资金会被套牢，建议直接出手。现在就可以让中介开始挂，这个价位估计短时期很难卖掉，需要一段时间，差不多等上海房票到手后，集中资金合力买上海，未来价值最大化。闵行的产业园区和商务区众多，当下最热门的虹桥商务区就位于闵行的华漕。闵行区教育资源丰富，有多所全市顶尖的公办初中小学，七宝中学是除四校外最好的市重点高中。另外闵行的鲁汇也不错，主要是接受前滩的外溢资源。松江的九亭、泗泾一带也可以关注。上海刚需买房价值高的板块及楼盘，详见内部分享！

提问：老师您好，请问曾叔嘉定新城这边后面规划怎么样，升值空间大吗，首套预算450w左右，有什么推荐的盘，谢谢！

回答：你好，嘉定新城自从一城九镇之后，就没有什么新规划了。总体来说它就是一个远郊新城，基础建设不错，地铁，城市界面，商圈，都做得挺好的，但问题是缺少高能级产业，所以定位只能是刚需住宅区，房价会比上海大盘略好一些，但说不上惊艳。嘉定金茂府不错，其他没有什么印象特别深的产品。因为总体房龄比较新，可以选择离地铁近的项目。

提问：曾叔，你好，打算在上海买经济适用房，请问曾叔要注意什么？

回答：你好，买经济适用房，里面有很多坑。交易费用、限制措施也是不一样的。流动性和收益性都要比一般的商品房差一些，2006年后的房子，可以交税改成商品房。具体还有很多种方式，但这里不方便说，具体到我的圈子里查看分享文章。

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