公摊面积如何设定成为关注焦点

在2022年“全国两会”热门话题中，“撤销公摊面积”变成热搜榜话题讨论，引起普遍关心。3月6日，全国人大代表洪洋提意见称：“在商住楼市场销售中额外公摊面积是普遍存在，最糟糕的是公摊面积欠缺法律规定和规章制度管束。我国撤销公摊面积，可以将具体的公摊面积成本计算到好用面积当中，让普通百姓搞清楚付钱，安心买房。”

事实上，“撤销公摊面积”这一说法早已变成近些年全国两会关心网络热点之一。那麼，公摊面积为什么会深受异议，其是不是需要撤销？物业管理费、供暖费等公摊面积所发展的收费又该怎么处理？

公摊面积怎样设置变成关心聚焦点

公摊面积建筑面积就是指整幢楼的产权年限人一同全部的该楼公共一部分的建筑面积，实际有各产权年限户的电梯井道等公共地区、为整幢楼项目的公共性用地和管理方法用地的建筑面积，套与商业建筑中间的分隔断墙及其墙体（包含后墙）以水平投影面积一半的建筑面积。

针对什么建筑面积应记入公摊面积，在中国住建部公布的《商住楼市场销售面积测算及公共建筑面积分担规则》中有实际的规范和标准。

而从公摊率而言，现阶段我国还没有实际的规范颁布。一般来说，7层下列住房公摊率为7%-12％；7-11层住宅公摊率为10%-20％；12-33层住房公摊率为14%-24％。在合硕组织总裁投资分析师郭毅来看，公摊系数并并不是越低越好，假如公摊面积过小，会造成小区质量下降，包含楼梯道、会馆、厅堂等公共性面积出现缩水，进而危害定居舒适感。

事实上，就高层住宅住宅看来，完全撤销公摊面积不是实际的。针对用户而言，其所关注的核心取决于，在具体实行环节中，房地产商是怎样设置公摊面积的，这在其中是不是存有“灰色空间”。

对于此事，同策研究所科学研究主管宋红卫表明：“现阶段对于公摊面积沒有统一的测量规范，因而，公摊面积的占比基本上由房地产商来操纵，整体规划单位审核就可以。在现阶段的制度大环境下，价钱同样的2个商住楼新项目，极有可能由于公摊面积的因素就差出一个屋子。这也是为什么许多新项目在市场销售的情况下都把得房率作为一个产品卖点。”

尽管我国针对公摊面积的划归有实际的要求，可是在实施环节中，顾客对公摊面积的精确测量和计费依然是一头雾水。正如洪洋上述，“从来没有哪一个技术专业组织在小区业主或第三方技术专业组织的监管下精确测量清晰每一户的公摊面积，也从来没有哪一个小区业主精确测量清晰了自己家房屋的公摊面积。”

据统计，现阶段在真实买卖中，重庆市是依照套内面积来交易的。此外，也是有一部分大城市在买房合同中实行套内面积计费。例如，北京市很早已实行以套内建筑面积计费，早在2003年12月1日逐渐实行的《北京市城市房地产转让管理办法》中确立，预售商品住房推行以套内建筑面积计费，在2008年修定的时候进一步明确：新创建商住楼出让应当套内建筑面积计费。可是，现阶段实际在市场销售阶段与生活收费例如物业管理费征缴层面，北京市或是依照建筑面积来测算。

供暖费等公摊面积衍化收费是不是有效？

除开公摊面积存有信息的不对称外，在拿房以后，由公摊面积衍化而成的物业管理费、供暖费等开支也引起了许多异议。

“公摊面积还发展出一系列不科学收费，如物业管理费、供暖费全是按公摊面积后的面积收费，在住房使用寿命期，几十年的累积又是一笔高额的‘诬陷’开支；此外，小区业主却并没有享有到公摊面积的合理合法盈利。”洪洋觉得，“公摊面积即然摊给了小区业主，那公摊面积所形成的盈利（广告宣传、停车位、会馆、商场等盈利）也理应摊给小区业主。”

除此之外，洪洋表明：“住房物业管理费按建筑面积收费不科学。物业管理公司服务项目的仅仅公共性面积，而并不入户口服务项目，住户房间内环境卫生和设备检修都由住户自身承担义务，为何物业管理收费要包括房间内面积？而公摊面积并不采暖，可是大部分住宅小区取暖费依照建筑面积（包括公摊面积）扣除，那样的收费极不科学。”

对于此事，58安居客房产研究所科学研究主管陆骑麟表明：“现阶段全国各地几乎全部地区全是依照建筑面积测算房屋所有权面积，而且政府部门收取税款、物业管理收费及其一些公司单位收费全是依照建筑面积这一规范开展收费的。”

陆骑麟提议：“政府部门在房产买卖全过程中缴税时，若是优先选择应用套内面积缴税，那麼许多房子的面积很有可能会降到90平米下列，房产契税就按1%的规范征缴，进而降低买房者的开支；此外，在民生领域中，住户的供暖、物业管理收费可以举步推动应用面积收费规范，例如先从新办产权年限的商品房首先推行。”

而针对电梯、住宅小区广告灯箱等占有公摊面积所形成的盈利，郭毅觉得：“此一部分盈利理应给予公示公告，而且在物业管理费扣除中给予对应的免减。”

中原地产杰出投资分析师卢文曦表明：“收费规范的通透和提升是顾客关注的问题，例如不因建筑面积来征缴供暖费、物业管理费等成本后，套内面积应怎样征缴，公共一部分又应怎样征缴，选用什么样的计价方式更有效、更全透明，也都值得思索。”