2021年上海总计成交95宗含宅地 总建面约1210

在全国各地土地出让人气“急剧下降”，且公司的生存条件尚未大大提高的情形下，上海市做为一线城市，在精确高效且不断提升的土拍标准下，上海市全年度土拍人气展现稳定趋势，完成了“稳土地价格、稳预期”的总体目标，被业界称之为“土拍模范生”。

据凤凰网房产统计分析，2021年上海市累计成交95宗含宅基地，总建筑面积约1210.3万方检测，总转让额度约2397.8亿人民币，将为明以后总共可供货超7万件新房子。

供地构造慢慢向“五大新城”集中化

2021年初，上海市政府明确提出“五大新城”建设规划，要把嘉定、上海青浦、泰丰国际、上海奉贤、南汇五个新城打导致单独的综合型连接点城市，制订积极推进新城市政规划的实施方案和行动方案。单独、综合型、连接点城市，都代表着上海市即将基本建设的新城，不会再是以往的都市圈或近郊区新城。

从地区遍布看来，2021年供地构造与加速“五大新城”基本建设一脉相承。在其中临港新片区依然占主力军，成交24宗；上海青浦第二，成交15宗，上海奉贤第三，成交7宗。中心城区稀有含宅基地放量，黄浦区、学会各3宗，普陀区、虹口各2宗，虹口、卢湾各1宗。

从外环线看来，土地资源成交集中化在外面郊环和郊环外。在其中郊环外40宗，同期相比上年提升12宗，以临港新城为主导；外郊环37宗，同期相比上年降低11宗，以泰丰国际、嘉定、上海青浦为主导；东西方环5宗，内中环9宗，内环线内4宗。

集中化供地开演 总体行情稳定

做为一线城市的上海市，在2021年迈入了集中化供地，现如今立在岁末之时，回放2021年集中化供地的三轮土拍，在销售市场人气层面，第一批次土拍人气上涨，大部分宅基地开启一次价格，拿地必须“拼反应力”；到二批号受管控危害重归客观，“任意值”补丁包立即打开。三批号土拍持续稳定趋势。

再各自看来，第一轮土拍稳定，当杭州市、广州市、深圳市等好几个城市发生近30%的高股权溢价地块、苏州市、郑州市等城市发生房地产企业“多背心”状况时，上海土地市场却泰然自若，共成交56幅地块，成交总金额773.68亿人民币，即使是市场竞争更为猛烈的地块，盈率也保持在一位数，均值盈率仅为6.3%。

尽管二批号集中化土拍前夜停止泰丰国际永丰街道办、上海奉贤新城地块、闵行新城、天津朱泾镇、崇明陈家镇双宅基地等总共7幅商品房地块的转让主题活动，可是相比于第一批，二批号或是较为火爆，在其中上海奉贤新城、闵行区梅陇地块开启土拍最新政策。最后，二批号共成交20幅商品房地块（含2幅“城中村改造”地块），成交总额度约479.66亿人民币，在其中18幅产品居住用地中，9幅成本价成交，6幅盈率近10%。

第三轮集中化供地，对比第二轮，拍地总数和转让总面积均有一定的回暖，成交总额度约469.92亿人民币，与第二轮基本上一样，发布27幅涉宅地块中，18幅地块成本价成交，9幅发生股权溢价，溢价地块均值盈率为8.71%。

国营企业为主导、产业链协作拿地呈现 

做为一线城市，上海市一直是好几家房地产企业积极主动合理布局的关键。2021年，从总体的土拍結果看来，拿地公司我国企占有率64%，占有江山半壁。

从涉宅建设用地的拿地公司看来，以中央企业、国营企业为流行，中央企业、国营企业无论是在资金成本或是在融资方式层面都更有优点；此外，也是有海康、大名城、金地等不断深耕细作型企业意味着，借助新项目市场销售资金回笼在潜伏期加仓，完成“拿地、市场销售、资金回笼、再拿地”的正方向自身循环系统。

招商蛇口可谓是2021年上海土地市场的“较大大赢家”，据凤凰网房产统计分析，2021年，招商蛇口以独自一人或是以联合方式共拿到6宗含宅地块，在虹口、上海浦东、嘉定、上海青浦均有一定的夺得，累计成交建筑面积达72.5万平方，总涉资248亿人民币，涉出资额及总数均位居榜首。

次之保利地产、中建、上海城投、上海建工、象屿涉资也在百亿元以上；深耕细作三、四线城市的万科也上海市区有95万元的项目投资，共夺得3土地，建筑面积约26.5万方检测。

（上海市2021年房企拿地额度排名）

在房地产融资缩紧的情况下，协同拿地变成土地交易的受欢迎。上海市区，95宗涉宅基地中有22宗地块被房地产企业联合拿到，在其中招商蛇口各自与深圳南山、象屿等公司“联合战斗”拿到3宗地块，龙湖各自与深圳南山、象屿等公司协同拿到嘉定、临港新城2宗地块。由此可见，协同拿地不但可以协助房地产企业减少本身运营风险，还能够提高摘地地块的很有可能，预估将来房地产企业协同拿地的发展趋势会更加显著。

（2021年房地产企业协同拿地详细信息）

除此之外，产业链协作拿地呈现。6月18日，非凡&京东商城联合摘地上海市普陀区千万里小区W060701模块X101-01、X102-02、X103-01地块（237坊地块）。大型厂逐渐凭着产业链上海市区抢地，这不有利于公司的长久发展趋势，也与此同时对上海市政府提升税款和推动学生就业有充分功效。

提升土地资源竞价标准

在2020年“围标”事情，2021年最新政策改革创新后的上海土地市场分外的标准与稳定。

对于土拍的参加者房地产企业，上海市不但对房地产企业自筹资金开展管控，还标准了“同一申请者”的定义，从源头上避免了 “背心”抢地状况，与此同时上海市要求摘地地块后，不可以一切方式将股份或项目投资利益出让，避免房地产企业围标。

与以往不一样的是，在现场竟价阶段，上海市设定了中断价和一次书面形式价格限制，以最贴近一次书面形式价格平均值的标准明确摘地人。除此之外，上海市还从第二批集中化供地逐渐在竟价标准中提升了“任意值”定义，换句话说假如竞拍人在书面形式价格环节发生同样价格，将全自动造成一个任意值，并列入平均值测算全过程，根据精细化管理的标准调节进一步确保土拍的公平公正。

针对房子将来市场价，上海市则引进了房子价格土地价格工作机制，在拍地前就已确立新项目的预购市场价格，参加集中化供地的房地产企业需签定客观竟价保证书。

总体而言，2021年上海土地市场主要表现或是相对稳定的，应对新时期的2022年，上海中原地产投资分析师卢文曦表明，在坚持不懈“房住不炒”大战略方针下，还会继续不断管控销售市场，总供给量跟2021年类似，稍有上调或是降低，在房子价格土地价格工作机制下，土地价格或是相对稳定的，“稳房子价格、稳土地价格、稳预期”的管控总体目标在进一步达到中。

附2021年上海市土拍之最：

总价格最大地块：

2021年2月24日，上海城投协同上海建工以总价格176亿人民币摘地松江区上海豫园小区210F-01、210G-01、211J-01、211J-02、211K-04、211K-05、211K-06、211L-01、213A-01、213B-01地块及210F-02、213A-02、211K-01、211K-02、211L-02、211L-03城市地下空间地块，成交楼面价89567元/平米，变成年度总价格较高的地块。

（2021年成交总价格前10地块）

盈率最大地块：

2月24日，融创中国和厦门建发一同创立的项目公司（上海市兆颢企业经营管理有限责任公司）以64.52亿人民币取得成功摘地上海市普陀区石泉小区W060402模块B3-2地块，成交楼面地价84346元/平米，盈率36.15%。

（2021年溢价率前10地块）

楼面价最大地块：

2月9日，最后招商合作以总价格566600万余元拿到虹口区嘉兴路街道HK341-06号地块，盈率20.04%，成交楼面价92648元/㎡，成交楼面价更新了虹口纪录，这也是年度楼面价最大地块。

（2021年成交楼面价前10地块）

总建筑面积较大地块：

10月13日，临港集团&浙江省荣盛以41.9958亿成本价摘地自由贸易区临港新片区PDC1-0105、PDC1-0202模块结合地块。本次装包转让范畴包含，自由贸易区临港新片区PDC1-0105、PDC1-0202模块25-06、26-06、27-06、28-01、29-01、30-01、01-01、02-01、03-01、04-01、06-01地块及26-08城市绿地、银拓路、银佰路、云鹃东街、水芸东路城市地下空间。土地面积总共29.58万㎡，总建筑面积约675187.91万方检测，是年度总建筑面积较大的一块涉宅商业用地。地块涉及到一般商住楼、写字楼、商业服务等多种多样主要用途方式。

（2021年总建筑面积前10地块）