编者按：政策东风乍起，百余房企争流，这是上海临港片区楼市的真实写照。2019年8月，《中国（上海）自由贸易试验区临港新片区总体方案》印发。同年8月20日，临港新片区管委会正式揭牌运作。两年后，从鲜有问津到 “炙手可热”，临港主城，奉城，金汇、海湾作为临港自贸区的主要居住承载区，成为房企掘金的决胜场。凤凰网房产特此推出#决胜临港#策划，通过地块实探、产品剖析、企业拆解，深度分析临港故事背后的故事。2019年8月6日，《中国（上海）自由贸易试验区临港新片区总体方案》正式公布，在走过上海自贸试验区6年建设之路后，临港新片区无疑被寄予了更大的期待。临港新片区规划范围为大治河以南、金汇港以东以及小洋山岛、浦东国际机场南侧，规划总面积约873平方公里。金汇板块作为自贸新片区中最靠近市区的区域，又受前滩、东方美谷等多重利好，成为刚需
型购房需求的优选之地。壹新政后，金汇板块的新盘迎来了一波“盛夏”行情。据克而瑞数据显示，政策公布后，临港主城区板块周均成交套数涨幅404%，奉城板块周均成交套数涨幅239%，金汇板块周均成交套数涨幅约为48%。以禹洲项目为例，2017年5月份，禹洲在金汇板块首个住宅项目禹洲雍贤府开盘，直到2020年上半年，用了近3年时间，1690套房源才售完。反观禹洲另外两个项目雍锦府和璞悦，均于自贸新片区概念落地后开盘，都去化比较好。其中，雍锦府于2019年10月开盘，于今年4月份和7月份有过加推，网上房地产显示，项目1035套房源，可售房源仅有168套，去化率约84%；2020年推出的禹洲天境璞悦554套房源也已基本售罄。（图来源于网上房地产 统计时间截止到9月30日）据置业顾问介绍，“自贸区政策出来后，外界对金汇的认可度更高了，
有许多浦东、闵行的客户买过来，毕竟周浦、老闵行的房价都接近7万，而金汇房价还仅有3万出头”。相反的，别墅类项目就没有这么好命了。截至目前，在金汇板块，仍有多个别墅楼盘销售速度比较缓慢，甚至卖不动。资料显示，2019年8月底，龙湖春江天玺项目开盘，推出329套房源，东方公证处数据显示，项目共57组有效认购客户参与摇号，认筹率仅有17%。截止到目前，项目共推出1456套房源，网上房地产显示，仍剩余218套房源可售，两年时间去化率仅有85%。据置业顾问介绍，目前龙湖春江天玺还剩余建面约117——124㎡上叠和130——148㎡下叠在售，均价约45000元/㎡。（图来源于网上房地产 统计时间截止到9月30日）板块内的“老大难”原筑江南公馆，于2018年年底推出57套建面约282-391.74㎡别墅房源，到目前仍有53套房源在售
，近3年时间去化率还不到10%。（图来源于网上房地产 统计时间截止到9月30日）贰随着自贸区概念的持续火热，相比其他区域的严格限价，金汇房价“温水煮青蛙”，洼地已渐渐被填平。据凤凰网房产统计，2018年，金汇板块新开楼盘住宅销售均价在32000元/㎡左右，别墅销售均价在42000元/㎡左右，而到了2020年，板块新开住宅楼盘均价已经到了34000元/㎡，别墅均价更是到了45000元/㎡。2018年，禹洲雍贤府开盘，推出建面约88㎡、89㎡和90㎡高层住宅，均价约32000元/㎡；建面约127-158㎡叠加别墅，均价约42000元/㎡。现如今，禹洲天境铂悦首开，推出建面99-130㎡3-4房，虽然位置上稍逊于禹洲雍贤府项目，但是项目售价每平米上涨约2000元，均价为34055元/㎡，近期即将入市的天和尚海庭前，新推出的联
排别墅均价更是已经达到4.9万元/㎡。叁金汇板块的土地市场同楼市一样，可以划分为两部分，大叶公路以南又归为南桥新城区域，出让的土地多，溢价率偏高；大叶公路以北的金汇镇，出让的土地比较少，溢价率较低。迄今为止，板块已经有多家知名房企入驻，包括禹洲、朗诗、龙湖、象屿、金茂等。2016年6月30日象屿以21.2亿元投得的奉贤区南桥新城15单元23A-01A区域地块，地块成交楼板价26332.6元/㎡，溢价率193%，一举刷新了金汇板块最高楼面价。目前大部分地块已上市销售，仅金融街、禹洲、天和、宝业等企业共4幅土地待上市，潜在供应套数约1343套，其中金融街项目、禹洲天境供应套数排名靠前，分别为717套、591套。资料显示，禹洲天境·铂悦已于9月19日开启认购，预计于10月22日开盘。此次开盘项目将推出建面约99-130㎡房源
，共258套，总价约295万起。（详情可点击：均价34055元/㎡ 禹洲天境·铂悦9月19日开启认购）天和尚海庭前已于10月4日开启认购，将推出148套建面约132㎡联排别墅，均价约4.9万元/㎡，总价约650万左右。（详情可点击：7年房价涨40% 天和尚海庭前10月4日开启认购）金融街项目也已于不久前公布设计方案，具体入市时间待定。宝业·青春里项目售楼处和样板间已开放，项目预计11月入市，将一次性推出220套建面约75-95㎡的2-3房。 肆与自贸区新片区其他区域对比，金汇又是不同的。它不只‘自贸新片区’一个标签，因地理位置优越，所以还拥有‘前滩南’、‘滨江南’等多个标签。作为产城融合的先行区，金汇板块各方面配套正在急速赶超。交通方面，金汇凭借虹梅南路高架、沪金高速、浦星公路、林海公路四条大动脉，快速直达浦东、闵行等地，同时还拥有BRT快速公交，无缝换乘8号线，直达前滩东方体育中心。居住配套方面，虽然现在尚不是很醇熟，需依赖南桥新城配套，但未来随着龙湖金汇天街（在建中）、禹洲商业中心（在建中）和多所规划学校的落定，板块能级必能抬高1个档次。龙湖金汇天街预计于2022年6月开业，总商业体量10万㎡，目前已开始招商。龙湖上海金汇天街效果图产业方面，金汇著名的东方美谷产业，已渐入佳境。创新产城融合发展区，已聚集了上海约25%的化妆品企业，未来这里还将聚集千亿规模产业，预计吸引近100万高新人才进驻。此外，围绕东方美谷还将打造约750公顷美谷小镇，规划包括约20000平豪华酒店、约30000平会展中心、奥特莱斯、青少年活动中心、文化中心、达令港公园等。东方美谷基地效果图可以说，众多利好加持之下，金汇板块正以迅雷不及掩耳之势飞速朝前发展，未来不容小觑。
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