一、说到房地产泡沫，大家首先会想到的是上世纪90年代日本的房产泡沫。上个世纪70年代到80年代初，美国国内经济出现了滞胀，出现了高通货膨胀率、高失业率和低经济增长并存的独特经济现象。而当时日本经济高速发展，国内经济表现过热，所以日本也希望日元升值，这样有利于日本企业到其他国家进行投资，缓解国内经济过热的势头。在这种背景之下，美国跟日本一拍即合。1985年9月22日，美国、日本、联邦德国、法国以及英国的财政部长和中央银行行长在纽约广场饭店举行会议，达成五国政府联合干预外汇市场，诱导美元对主要货币的汇率有秩序地贬值，以解决美国巨额贸易赤字问题的协议。签订完广场协议之后，日元迅速升值，也正因为日元升值比较大，导致大量的国际热钱进入日本。但是这些钱进入日本之后并没有进入到实体经济当中，而是进入到楼市股市里面，从而直接推动了日本土地价格与房价的上涨。这时候日本央行又开始出了一个昏招，就是连续降息，直至1987年2月23日调低到2.5%，这个利率已经达到了日本历史最低水平，也是当时世界上的最低水平。也正因为日本国内信贷政策比较宽松，信贷利率比较低，所以融资成本比较低，大家可以从银行大量借钱去炒房，结果在各路资金的推动之下，日本房价以及土地价格一路飙升。日本一些主要城市包括东京、大阪、名古屋、京都、横滨和神户六大城市的土地价格每年以两位数上升。其中1987年住宅用地价格竟上升了30.7%，商业用地则跳升了46.8%。在最高峰的1990年，东京的土地价格大约是1983年的2.5倍。而跟土地价格一起上涨的当然还有房价。1985年，东京新宿区的房价只有50万日元左右，但是到了1990年，东京的房价已经飙到200万日元。房价的过快上涨造成了很大的泡沫，同时也影响了实体经济的发展。这时候日本又推出了一个极端的政策。那就是收紧信贷政策，1990年3月20日再加息，达到5.25%。在日本信贷迅速收紧之后，市场流动性变得非常紧张，结果直接导致股市破裂，股市泡沫刺破之后有大量的上市公司亏损，结果这些公司为了偿还债务以维持生存只能大量抛售房子，短期内大量房源入市直接导致房价迅速下跌。结果在整体房价下降趋势的影响下，导致很多人把手中持有的房子抛售掉，结果房价更进一步下跌，房地产泡沫被挤破。二、在这个日本经济大萧条背景下，日本为我们借鉴了非常宝贵的财富经验。日本这衰败二十年的前十年，经济基本上都是负增长，要不是日本家底比较厚，估计现在都没有恢复元气，但在这种状况下日本依然处于发达国家之列。首先，日本的汽车、钢铁业、等产业依然在世界位列前茅。尽管有美国的丰田事件，但日本的丰田汽车到现在为止依然是全世界盈利能力最强的汽车公司之一。其次，也催生出了很多新行业，比如，文化产业，优衣库是在那个时候快速成长起来的新品牌。最后，日本的科技行业在那个时期迎来了迅猛的发展，虽然过去几十年，房价下跌了，企业的成本下降了，大家也不再浮躁了，所以有更多的财力和精力投入到生产制造业当中，日本在一些高端制造业方面得到了迅速增长，很多技术都处于全球领先的地位，这进一步增强了日本的竞争力。三、之前，在新闻发布会上，央行副行长表示：由于经济复工复产还需过程，无论是在需求端还是在其他方面都给价格稳定带来一定压力，但央行保持稳健货币政策的前提没有变。针对问题央行会及时采取措施，相信中国绝对不会出现大规模通货膨胀。相信中国不会出现大规模通货膨胀，这无疑给了社会定心丸。不过，这种表态的出现，或许恰恰说明社会担忧普遍存在。首先，我国的物价水平不算低，2020年1月国家统计局发布，消费者物价指数同比上涨5.4%，放在历史来比较，5.4%的CPI创下了2011年10月以来的新高，创下了8年多来的新高。通货膨胀终究是个货币现象，这是经济学基本规律。如果没有货币支撑，仅靠成本冲击，物价很难上升到过高的水平。其次可以说很多城市今年的房价可谓是进退两难，这正是人们担忧的最大由来。然而，许多股市投资者和炒房团，都在期待疫情结束之后的大水漫灌。但是要明白的一点是，现在的环境，与2003年非典时期不同，与2008年金融危机时更不同，与2015年去库存的环境也不同也不同。如今经济正处于转型期的关键时刻，而居民杠杆率已经超过国际平均水平，特殊时期货币政策如果不够审慎，或许会带来去穷无尽的问题。这恐怕也是央行明确表态的原因所在。不过换个角度来看，我国的房产市场要经过洗礼才会更健康，未来才能够乘风踏浪。除了掌握选房技巧外，对海外房产所在地的国家了解也非常重要，不管是该地的购房政策还是买房的注意事项，都是购房前需要了解的，所以小鱼呕心沥血为各位投资者、买房者网罗了近1000个购房者最关注的问题，涵盖欧美、东南亚、澳洲等十个国家的十国百问百答置业指南资料包！需要的小伙伴可以私信小鱼领取喔~作者介绍：小鱼：深度原创作者，深耕北美、东南亚、澳洲等房地产市场洞悉海外房产行情，擅长为高净值客户做资产配置。想了解更多海外房产资讯，请关注小鱼~有海外资产配置、海外房产的相关问题可以评论或私信小鱼交流~若你觉得这篇文章不错，请转发评论点赞三连哟~
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