23块地全解读！上海第二次集中供地看点 地块分析

凤凰网房产上海讯 7月30日，上海土地市场发布第二批住宅用地集中出让信息预告，共计23幅涉宅用地，合计用地面积约149.44公顷。拟于下周8月9日-8月13日集中出让公告。

凤凰网房产上海总结上海第二次集中土拍看点：

1.内环3地块出让

杨浦江浦社区、定海社区和徐汇漕泾河地块都属于传统市区内，距离轨交很近，周边配套成熟。徐汇的地块用途为商住办，周边是在建的地铁保障房；杨浦两块宅地原是居民小区，为近年拆迁的项目。这些“小动作”，也透露上海城市内部更新、资源再次开发的意愿。

2.临港供应爆发

临港此次土拍供应5幅宅地，共计48.18公顷，为此次涉宅地块供应总面积的32%。5幅宅地都位于滴水湖核心区105区域，定位金融贸易载体，靠近16号线滴水湖站，未来也会有两港快线经停。5幅中也含有本次体量最大的一块地--29.58公顷，究竟会被哪家房企拿下，让我们拭目以待。

3.外郊环供应稳定

外郊环一直是上海供地的重点，除了五大新城，本次金山、崇明、宝山也各有地块推出。

23幅地块的详解凤凰网房产上海站已经整理好了！

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浦东新区

1.浦东新区惠南东南社区PDS3-0210单元16-01地块

地块用途：普通商品房

四至范围：东至迪达路，南至16-02地块，西至观海路，北至百润路

土地面积：5.80公顷

容积率：2.0

地块位于浦东新区惠南镇，距离16号线惠南东地铁站直线距离1公里。周边罕有新盘，区域内多为动迁安置房。但随着居民的安置，板块内也规划设置了新的中小学及幼托。

徐汇区

2.徐汇区漕河泾街道197a-09,197b-01,196e-03,196e-04地块

地块用途：商住办

四至范围：东至龙吴路，南至石龙路，西至铁路保障房，北至铁路

土地面积：4.81公顷

容积率：197a-09：2.0，197b-01：2.8，196e-03：4.0，196e-04：2.8

地块附近多轨交环绕，最近的3号线石龙路站步行5分钟就可以到达，地块亦靠近上海南站和上海植物园。附近新盘有滨江豪宅云锦东方三期，预计今年四季度入市。

（凤凰网房产上海站实拍）

杨浦区

3.杨浦区江浦社区D-05地块（江浦街道162街坊）

地块用途：普通商品房

四至范围：东至居民小区、南至辽源西路、西至打虎山路、北至居住小区

土地面积：2.43公顷

容积率：2.5

该地块位于杨浦内环内核心地段，属于杨浦区的旧改项目。地块步行5分钟可达地铁8号线鞍山新村站，附近商业、教育和医疗配套都较为齐全。周边楼盘保利天汇二期预计年内加推；仁恒海上源预计8月开启认购。

（凤凰网房产上海站实拍）

4.杨浦区定海社区D2-2地块（定海街道152街坊）

地块用途：普通商品房

四至范围：东至D2-3地块、南至顺平路、西至爱国路、北至周家嘴路

土地面积：2.54公顷

容积率：2.5

地块位于杨浦区内中环，周边设施十分完善，邻近地铁12号线爱国路站。周边有龙光集团上海首个项目，改善型豪宅龙光天境，该楼盘为地铁上盖物业。

（凤凰网房产上海站实拍）

闵行区

5.闵行区闵行新城梅陇社区MHPO-0303单元01-25-02地块

地块用途：普通商品房

四至范围：东至梅强路，南至用地红线，西至梅富路，北至春申路

土地面积：6.13公顷

容积率：1.75

地块位于闵行区梅陇镇，距离15号线景西路站直线距离约1公里，未来可能有机场联络线从地下穿过但是不停靠。地块东侧紧邻在建中的梅陇华鑫天地，总建筑面积约36万平方米，产品种类囊括研发独栋及标准办公、商务办公，并配有精品商业、人才公寓、公共服务配套等多元业态，构筑高品质科创产业城示范区。周边工业园区较多，但略显荒凉，板块内多年没有新盘供应，未来商品房入市大概率抢手。

（凤凰网房产上海站实拍）

宝山区

6.宝山区宝山新城杨行YH-B-1单元12-02、13-02地块

地块用途：商住用地、商业用地

四至范围：东至富杨路，南至13-03地块，西至杨泰路，北至规划路

土地面积：4.44公顷

容积率：12-02地块：2.0， 13-02地块：2.5

两地块位于宝山新城杨行中心社区，轨道交通1号线在杨行中心社区西侧设有富锦路站和友谊西路站2个站点。

虽然正式的出让公告还没有下发，不过根据宝山规划和自然资源局的以往文件可以了解到，12-02地块规划用途为商住（商业比例30%-50%），容积率为2.0，出让面积约2.25公顷；13-02地块，规划用途为商办（商业比例30%-50%），容积率为2.5，出让面积约1.9公顷。地块须配建保障性住房建筑面积应占总住宅建筑面积的5%以上；中小套型住宅建筑面积不得低于该地块住宅总建筑面积的80%。地块内商业物业持有比例不低于80%，办公物业持有比例不低于40%，持有年限不低于20年。（以最终公告内容为准）。

周围楼盘有自带商业的四季都会，今年7月开盘认购率超270%，成交均价57656元/㎡；大华公园荟均价46498元/㎡。

嘉定区

7.嘉定区江桥镇北社区N2-03地块

地块用途：商住办

四至范围：东至乐秀路，南至海蓝路，西至公共通道，北至海波路

土地面积：2.55公顷

容积率：2.2

地块位于嘉定江桥板块，紧邻地铁乐秀路站可乘坐14号线或嘉闵线通达上海中心城区CBD，14号线预计年底开通，嘉闵线已于今年6月28日开始施工。地块周边有大虹桥板块的两大热盘保利云上澄光和南山虹桥领峯，这两盘前期认购均价约为5.7万元/㎡。

值得一提的是在6月17日上海土地市场发布的地块出让预告中该地块的用途是商住（商业20%，住宅80%）现已变更为商住办。

松江区

8.松江区永丰街道SJC10011单元H17-02、H17-07号地块

地块用途：普通商品房、商业用地

四至范围：东至辰塔路，南至七一河，西至花松路，北至花园二路

土地面积：7.54公顷

容积率：H17-02地块：1.5，H17-07地块：2.0

地块位于松江区永丰街道，距轨交较远，周边商业配套尚不成熟，附近有6月初开盘的大名城映云间和国贸梧桐原，均价44000元/㎡。

今年6月出炉的松江区“十四五”规划中提到要在2024年建成松江枢纽，打造集交通功能、高端商务、地区商业中心和配套居住功能的“站城一体”开发示范区，成为上海西向的城市门户和城市客厅。附近地块的前景也要看未来几年这里的“松江枢纽”是否可以实现。

青浦区

9.青浦区西虹桥沪青平公路北侧48-06A地块

地块用途：普通商品房

四至范围：东至泾南河路，南至沪青平公路，西至48-03地块，北至会旭路

土地面积：7.74公顷

容积率：2.2

地块位于虹桥商务区，可以快速到达国家会展中心和虹桥机场，靠近在建中的地铁2号线西延伸段蟠祥路站，附近基础生活配套较齐全。

10.青浦区华新镇华腾路北侧21-08地块

地块用途：普通商品房

四至范围：东至新益南路，南至华腾路，西至新凤北路，北至规划地块

土地面积：3.01公顷

容积率：1.5

地块位于青浦华新，属于大虹桥的辐射区，附近有红盘虹桥金茂悦和海玥虹桥金茂悦，距离轨交很远，即使未来13号线西延伸段开通也不是步行方便的距离。区域内周边配套较成熟可以满足日常所需，但是高端资源有所欠缺，如超大型商场、优质三甲医院、顶级私立学校等等。

11.青浦区重固镇郏店路南侧44b-01地块

地块用途：普通商品房

四至范围：东至崧建南路，南至河道，西至崧卓路，北至郏店路

土地面积：2.63公顷

容积率：2.0地块位于青浦区重固镇，距轨交较远。板块内罕有新盘，二手房价也较低，为大虹桥附近的房价洼地。

奉贤区

12.奉贤新城10单元13-02区域地块

地块用途：普通商品房

四至范围：东至光钱路，南至苏贤港，西至建设用地，北至光昊路

土地面积：2.71公顷

容积率：2.5

地块位于奉贤南桥中央板块，步行10min可到达5号线奉贤新城站，周边生活配套齐全便利，板块内有大量新盘，均价在4万/㎡左右。

13.奉贤新城07单元01B-01 、05-01、06-02区域地块

地块用途：商住办

四至范围：东至金海公路，南至年丰路，西至白庙港，北至航南公路

土地面积：14.98公顷

容积率：01B-01地块：3.0，05-01地块：3.2，06-02地块：2.3

地块位于奉贤南桥板块，土地用途为商住办，预计会在地铁5号线望园路站上盖物业，东侧为奉贤的“城市客厅”--上海之鱼。

金山区

14.金山区朱泾镇JSS2-0201 单元B06a-01、B06b-01地块

地块用途：普通商品房

四至范围：东至珠泰路，南至金南街，西至珠宁路，北至众益街

土地面积：8.90公顷

容积率：B06a-01地块:1.5，B06b-01地块:1.3

地块位于金山区朱泾镇，附近无轨交，周边有新盘水尚华庭预计本月开盘。

15.金山区金山新城JSC1- 0401单元1-02-01地块

地块用途：普通商品房

四至范围：东至旧港河，南至龙堰路，西至卫零北路，北至龙湾路

土地面积：10.77公顷

容积率：1.8

地块位于金山新城，周围无轨交但是生活配套比较成熟，附近新盘金玥湾、铂翠廷容积率都与出让地块一致为1.8，且都是别墅和高层混搭。

16.金山区金山新城 JSC10501单元13-04地块

地块用途：住宅、商业、社区商业

四至范围：东至战斗港，南至13-05 地块（山鑫阳光城），西至13-03地块（山鑫城市广场），北至卫清西路

土地面积：1.90公顷

容积率：1.6

地块位于金山新城，为这次出让的地块中土地面积最小的一块，用途含住宅、商业、社区商业。

崇明区

17.崇明区陈家镇CMS15- 0305单元16-01(实验生态社区35号)地块

地块用途：普通商品房

四至范围：东至石竹路，南至实验生态社区36号地块，西至豆蔻路，北至雪雁路

土地面积：6.30公顷

容积率：1.01

18.崇明区陈家镇CMS15- 0305单元15-01(实验生态社区33号)地块

地块用途：普通商品房

四至范围：东至豆蔻路，南至实验生态社区34号地块，西至北陈公路，北至雪雁路

土地面积：6.08公顷

容积率：1.01

地块位于崇明陈家镇东滩别墅区，北边紧邻上海市实验学校。周边生态环境优良，新盘有光明墅和仁恒海明院，地块容积率1.01预计未来也是建造别墅。另外轨道交通崇明线已于2019年开工，陈家镇为进入地铁进入崇明本岛的首站。

临港

19.自贸区临港新片区PDC1- 0105、PDC1-0202单元 25-06、26-06、27-06、28-01、29-01、30-01、01-01、02-01、03-01、04-01、06-01地块及26- 08公共绿地、银拓路、银佰路、云鹃东路、水芸东路地下空间

地块用途：商住办

四至范围：东至紫飞港西侧绿化带，南至环湖北一路、环湖东一路，西至蓝云港东侧绿化带，北至环湖北二路、环湖东二路

土地面积：29.58公顷

容积率：25-06地块：2.8；26-06地块：2.5；27-06地块：2.1；28-01地块：2.2； 29-01地块：1.8；30-01地块：1.7；01-01地块：2.3；02-01地块：2.4；03-01地块：2.4；04-01地块：2.3；06-01地块：2.3

地块位于临港新片区滴水湖核心区，土地面积29.58公顷，为此次出让面积最大的一块涉宅用地。该区域定位为金融湾总部的延续，推动离岸金融，贸易业务的发展，为金融及离岸经济生态系统打造新型创业环境。规划综合布局商务办公、商业服务和居住功能，总建筑规模约76平方米。根据规划人口规模7800人，配置社区公共服务设施及基础教育设施，增加幼儿园一所。

20.自贸区临港新片区PDC1- 0103单元A01-02地块

地块用途：普通商品房

四至范围：东至杉云路，南至A01- 01绿化带，西至A01-01 绿化带，北至安茂路

土地面积：4.62公顷

容积率：2.4

21.自贸区临港新片区PDC1- 0103单元A05-04地块

地块用途：普通商品房

四至范围：东至A05-05地块，南至洛神花路，西至A05-03 绿化带，北至A05-03绿化带

土地面积：4.07公顷

容积率：2.5

22.自贸区临港新片区PDC1- 0103单元A03-02地块

地块用途：普通商品房

四至范围：东至A03-03地块、A03- 04地块，南至安茂路，西至A03-01绿化带，北至洛神花路

土地面积：4.20公顷

容积率：2.5

23.自贸区临港新片区PDC1- 0103单元A02-01、A04- 01地块

地块用途：租赁住房、普通商品房、商业

四至范围：东至香柏路，南至A02- 02绿化带，西至杉云路，北至洛神花路土地面积：5.71公顷

容积率：A02-01地块：2.5，A04-01地块：3.0

地块位于临港新片区105社区，位于TOD中央商务区内，距离滴水湖地铁站直线距离约1.5公里，南侧就是临港新开的海绵公园和上海天文馆。未来两港快线也会在附近停站，这里将实现15min衔接浦东综合交通枢纽，30min通达上海中心城区。

105地块规划面积为2000万平方米，居住面积：915万平方米，商业商务：780万平方米，科研设施：60万平方米，公建配套：105万平方米，将容纳人口：17万人，就业岗位高达30万个。

附第二批集中出让涉宅用地