上海厉害了！房贷收紧下二手房成交量却两月连涨

近日，全国一批城市房贷贷款周期延长，利率上调，上海市场也受到影响。即使是有利政策的浦东区，二手房的看量也明显下降。

7月7日，总部位于浦东的新东地产创始人透露，中介对房地产市场的变化最为敏感。最近由于房贷收紧，上海二手房交易不好，中介店出现了一波并购浪潮。

但上海中介机构最新统计显示，4月份成交量较3月份下降1.5万套，仅成交约2.3万套后，上海5、6月份二手房成交连续两次上升：5月份成交约2.5万套，6月份成交约2.7万套。对此，徐栋指出，影响交易量的主要因素是价格。目前房东还是不愿意降价，整体还在下降。

刘华（化名）是一名互联网从业者。他今年年初在上海买了一套房子。他本来打算贷款1000万。突然房贷收紧，贷款无法直接批准。刘华最后不得不向朋友借钱。

硬币的另一面是上海部分高端住宅价格明显上涨。刘华年初买的房子总价3000万左右，最新市场报价4500万左右，相当于半年多时间涨了1500万左右；一位浙江小房企负责人年前在古北某项目买了一套总价4000多万的大平楼，最近二手房市场价格6000万左右。

据公开资料显示，到2020年，上海2000-3000万套房屋的成交套数为1583套，3000-5000万套，971套，5000多万套。可见上海每年对2000万以上高端住宅的市场承受能力是上千套，但需求并没有大众想象的那么大。二套刚需买家很容易受到政策的影响，导致资金恐慌。

市场暂时稳定

在某种程度上，上海房贷收紧，使市场短期稳定。

由于集中供应和网上签约有顺序，上海4月和5月交易的部分新房网上签约可能会延期，导致连续两个月上涨。但是三个月平均2.5万套的成交量并不少，主要还是看7月份成交量的变化。

6月份的网上签约交易部分来自5月底成交的新房，这个时间节奏与过去不同。由于新房受调控影响较大，因此未必能反映市场的真实情况，加上价格限制在上下5％的幅度调整，涨幅被锁定。当然，也有业内人士指出，从上海新房抽奖积分越来越高的趋势来看，需求正在飙升。二手房市场也有类似需求的反映：价格小幅上涨，交易实际上在下降。

与上海相比，杭州二手房交易出现了明显的三连降。在政策加码和房贷收紧的双重影响下，二手房交易活动持续下降。按照常规，杭州近期一手房抽奖热度迅速上升，二手房趋势不应该下降。上半年，杭州市区二手房交易量接近5.4万套，比2020年上半年多了1.4万套，创下2018年以来的新高，其中住宅占91％。由于调控加码，从4月份开始，杭州市区二手房月成交量连续三次下降，5、6月成交量更是不到万套。

杭州的降也要看幅度，今年一个月杭州成交了一万多套二手房，但4月份杭州二手房成交还没有跌破万套，5月份也不过比4月份少了一点。

值得注意的是，杭州不同于北京和上海，主要依靠新房市场。另一方面，杭州新房4月份成交量集中放大，与新房预售证集中发放正相关；5、6月份下降明显。

可以说，经过这一轮调控政策的升级和补丁，包括银行信贷政策，我们也想把资金引向实体经济。所以上半年对经营贷款等非法资金入市进行了严格查处。

这个原则放在上海市场，表现为越来越倾向于控制房源入市总量，新房集中供应，导致供应节奏发生变化。换句话说，过去的市场销售经验几乎没有太大效果。例如6月份的上海市场，包括新房和二手房，都有超车的迹象。在5月份大量新盘供应下，二手房成交也面临反超，反超幅度超出市场预期，从2.3万套到2.5万套，再到2.7万套。同时也说明上海承接力强。

另一方面，上海房贷利率的上调加速了二手房交易的下降。据第三方机构统计，截至2021年6月，多家银行至少提高了30个基点，最高提高了75个基点，尤其是四大银行。在四大行先行的情况下，其他银行紧随其后也有不同幅度的上调。

从今年2月开始，国内房贷市场利率进入拉升通道。根据荣360大数据研究所的监测，截至今年5月18日，全国42个重点城市中，21个城市的平均房贷利率环比上升，3个城市的房贷利率环比上升超过10BP。我国第一套房贷平均利率为5.33％，第二套房贷平均利率为5.61％。

上海作为一线城市房贷利率最低的城市，首套房利率最低可申请4.65％。业内人士指出，上海目前的房贷利率可能是未来2-3年的最低水平。

徐东表示，虽然贷款周期延长，现在一般在4个月左右，但只要符合条件，可以申请，银行利率一般不会上调，除非有其他特殊原因。但是最近，徐栋的店里还没有一位顾客有银行贷款申请，都还在排队。

成交量连续两次上涨的逻辑

上海市场承接能力强，可能与房贷利率关系不大，但可以肯定的是，上海市场在调控密集周期内，客户群体的情绪变化相对微妙。卢文喜指出，只要市场上有任何麻烦，就会加快一笔正在谈判的交易。比如信贷紧缩的消息一开始就出来了，买卖双方都会先签合同，走流程。客户的心理是签合同就排队申请贷款，越快排队申请，越快完成流程。六月正好是上半年的节点。卢文曦说，这对6月份的成交量上升起到了一定的作用。

此外，调查数据显示，今年上海90％的大学毕业生仍愿意留在上海。上海对全国人才的吸引力仍然很高，反过来又推动了市场预期。

在过去的一年里，上海的房价上涨导致了购买面积的明显变化。比如同一地段同一购房预算，今年买房比去年少，在上海学区很常见；全国房贷平均利率连续四个月上涨，但上海目前利率上调不明显。许多买家想以低利率买房，这也是上海市场承接能力强的诱因。

市场承接能力强，楼市怪象自然不断出现。前几天，上海有两个新盘出现了奇葩现象：复兴龙御入围的顾客中，有59名满分选手，还有2名满分选手差一个月。根据上述上海高端住宅交易数据，有上千人买得起复兴龙宇，但符合条件的很少。

近日，宝山区上实海上精英在选房阶段出现了房源离奇消失的情况：共推出552套房源，但在330组家庭中，只剩下172套房，其中50套房源凭空消失。对此，上海市宝山区房管局市场科相关工作人员回复记者询问开发商是否有违规行为，但自查结果没有问题，房管局准备介入。

海上精英现场的代理人说：房管局正在查。查完之后就是怎么处罚，怎么处罚，总要给市场一个解释。目前市场管理也比较严格，对突发事件的跟进比较及时。目前，调控基调不会改变。一旦出现变化或新情况、新现象干扰市场正常运行，政策将继续升级。