1-6月房地产企业新增土地储备报告·观点月度指数

观点指数 在第一轮集中供地结束之后，土地市场进入短暂的平静期，土地供应数量和质量明显下降。

观点指数监测的100个重点城市数据显示，6月土地供应数量939宗，环比减少289宗，同比减少644宗；供应土地规划建筑面积环比减少21.1%，同比减少37%；供应土地起始楼面价环比下降40.1%，同比下降35.6%。

成交方面，继上月11个城市集中供地之后，6月长沙、合肥、郑州、成都、武汉和上海6个城市也进入集中出让环节，土地市场成交热度稍有下降，成交量依旧保持高位。

值得注意的是，上海首次集中供地通过设置中止价、最高报价和一次性书面报价，有效控制地价和平均溢价率，同时为开发商留有盈利空间。

城市更新方面，据观点指数不完全统计，近来13家房企在城市更新业务上有新进展，其中大华地产、合生创展、敏捷集团分别成为了广州增城朱村、翟洞村以及新联村的合作意向企业。

在土地出让市场毛利率下降趋势下，部分房企转向城市更新拿地。另外近期部分地方政府也在积极鼓励资本参与到城市更新改造进程中，城市更新领域涌现更多房企的身影。

房企拿地策略分化明显，12家新增货值超1000亿

观点指数发布的“1-6月房地产企业新增土地储备报告”显示，碧桂园、保利和万科积极扩储，新增全口径土地储备分别为3201.8万平方米、1650.6万平方米、1637.6万平方米，领先其他房企。

值得注意的是，2021年上半年有12家房企新增货值超过1000亿元，较1-5月增加4家；25家房企新增货值超过500亿元，较1-5月增加3家。

数据来源：观点指数整理

从今年上半年拿地销售比这一指标来看，在实施集中供地政策背景下，房企选择和实施拿地战略不同，土地投资支出力度分化明显。

据观点指数统计，46%房企采取谨慎的拿地策略，拿地销售比位于20%以下；35%的房企拿地销售比位于20%-40%之间；19%的房企积极扩储，拿地销售比位于40%以上，这其中约有8%的房企拿地销售比例位于60%以上，主要是以国企为主的头部房企和区域深耕房企。

土地供应进入平静期，成交量依旧保持年内高位

观点指数监测的100个重点城市数据显示，6月土地供应数量939宗，其中供应住宅用地178宗，商服用地138宗，工业用地516宗，其他用地50宗，环比减少289宗，同比减少644宗；供应土地规划建筑面积9302.4万平方米，环比减少21.1%，同比减少37%；供应土地起始楼面价2017.8元/平方米，环比下降40.1%，同比下降35.6%。

数据来源：Wind，观点指数整理

6月单月，一二三线城市供应土地数量为52宗、303宗、559宗，供应土地建筑面积为409.7万平方米、2668.7万平方米、6108.2万平方米，环比增速分别为-54.1%、-50.4%、14.7%，同比增速分别为-59.6%、-53.8%、-22.2%；供应起始楼面价为2406.6元/平方米、1001.3元/平方米、2362元/平方米，环比增速分别为-75.3%、-67%、-4.2%，同比增速分别为-73.4%、-74.1%、19.2%。

在第一轮集中供地结束之后，土地市场进入短暂平静期，月内住宅用地供应城市主要以南通、湘潭、太原和贵阳等二三线为主，土地供应数量和质量明显下降。

成交方面，继上月11个城市集中供地之后，6月长沙、合肥、郑州、成都、武汉和上海6个城市也进入集中出让阶段，土地市场成交热度稍有下降，成交量依旧保持年内高位。

数据来源：Wind，观点指数整理

具体而言，6月100个重点城市成交土地数量995宗，其中成交住宅用地415宗，商服用地107宗，工业用地431宗，其他用地43宗，环比减少279宗，同比减少699宗；成交土地规划建筑面积10677万平方米，环比减少3.7%，同比减少34.3%；成交总价4544.9亿元，环比减少29.2%，同比减少20.1%；成交楼面均价4256.6元/平方米，环比下降26.5%，同比下降21.8%。

数据来源：Wind，观点指数整理

分城市能级来看，6月一线城市土地成交量价齐降，月内仅有上海进行住宅用地集中出让。据观点指数统计，上海首次集中供地共计成交56宗地块，其中31宗为涉宅用地，对应成交总建面394万平方米，成交总金额774亿元。

对比来看，上海通过设置中止价、最高报价和一次性书面报价，有效控制地价，平均溢价率为5.8%，低于去年的10.1%平均溢价率。

上海此次最高报价限定为起始价1.1倍，部分地块预计地房比位于2以上，未来房企开发利润仍有较大空间。

此外，上海采取“每受让一块土地减15分”的打分机制，有效地避免头部房企包揽多宗地块的局面，此次集中出让3家房企拿地数量最多，为3宗，分别是金地、碧桂园、中建。

6月长沙、合肥、郑州、成都、武汉5个二线城市进行年内首次集中供地出让，其中长沙、郑州和成都土拍表现平淡，平均溢价率分别为8%、2%、7%，二线城市整体土地市场降温明显。三线城市土地市场表现平稳，成交楼面价环比小幅上升。

上海出让年内第三宗百亿地块，北京鼓励资本进入城更市场

数据来源：Wind，观点指数整理

从城市成交总价来看，6月上海、武汉、郑州进行首次集中供地，土地成交总价名列前茅。另外，厦门和长春也相继进行了第二次集中供地，土地成交热度上升，月内分别收获土地出让金344.4亿元和247.5亿元。

值得注意的是，20个土地成交热点城市中，长三角区域城市有5个，分别是上海、泰州、舟山、金华以及绍兴，珠三角区域城市有4个，分别是佛山、中山、江门和珠海，这些长三角、珠三角城市承接了周边重点城市外溢购地需求，为房企补充区域库存提供更多的选择。

数据来源：观点指数整理

从6月涉宅用地成交总价数据来看，上海“贵地”出让数量较多，包括静安区灵石社区地块、普陀区万里社区地块以及徐汇区黄浦江南延伸地块。其中静安区灵石社区地块成交价格高达105.1亿元，成交楼面价51707元/平方米，是年内第三宗超百亿地块。

该地块是一宗打包地块，包括095b-01地块（东块）和095a-02地块（西块），规划建面21万平方米，用途包含住宅、商业和办公，地块要求引入央企金控总部、央企区域总部，并配建保障性住房建筑面积应占总住宅建筑面积的5%。最终该地块由保利105.1亿元竞得，溢价率8.39%。

来源：Wind，观点指数整理

城市更新方面，据观点指数不完全统计，5月13家房企在城市更新业务上有新进展，其中大华地产、合生创展、敏捷集团分别成为了广州增城朱村、翟洞村以及新联村的合作意向企业，奥园、珠实集团、龙光、广州城投获取到新的旧改项目服务商资格。

值得注意的是，少数房企如奥园今年减少招拍挂市场拿地力度，转而通过参与城市更新的方式获取土地项目。数据显示，今年上半年奥园在土拍市场仅收获3宗土地，分别位于天津、徐州和珠海。可以对比的是同期奥园在广州、佛山和东莞新增了10个城市更新项目。

土地出让市场毛利率下降是房企转向城市更新拿地的重要因素。近期，部分地方政府也在积极鼓励资本参与到城市更新改造进程中。

6月10日，北京市政府就城市更新行动发布《北京市人民政府关于实施城市更新行动的指导意见》，其中明确提到鼓励市场主体投入资金参与城市更新。不久前，上海成立800亿元城市更新基金，万科、招商蛇口、保利等房企在基金成立仪式上签订合作协议。

2021年，全国新开工改造城镇老旧小区目标是5.3万个，市场上将涌现出更多的城市更新项目，这将为房企扩充拿地提供抓手，改善项目利润水平。