触发计分的顾村！中企新盘即将入市！市场热度是……

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在上实海上菁英触发计分后，顾村成为一些刚需人群重点关注的板块。

近日，板块内一个纯新盘中企光华雅境正式公开，本以为有上实海上菁英“珠玉”在前，这个项目热度应该不错，但房评君昨天去探访的时候，不知道是不是因为非周末，加上售楼处刚开，项目本身也没做什么宣传，现场很冷清，看房的就房评君一个。

中企光华雅境为去年5月所拿地块，楼板价和上实海上菁英一样，预计售价也差不多，上实二期均价为4.75万/㎡；体量比上实小，总户数只有468套，预计两次推盘将清盘，首开为324套；户型面积为90㎡、98㎡和126㎡，主力是90和98㎡户型，带地暖和中央空调，比上实的主力面积段稍大，意味着总价段会拉升。

在今年刚需上车迫切的背景下，这个项目后期热度大概率会上来。

【区域测评】

欠把火的顾村，借大势燃起来

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顾村闻名全市的名片是顾村公园，每年的樱花季，来此打卡的市民人流如织，但其影响也仅限于休闲层面。在上海人印象里，顾村大居是拆迁安置房基地，加上处在外环外，在人居环境上并无优势。

这样的地方，即便此前已经有保利、金地、中铁建甚至宝山“亲儿子”大华入驻，但并未成为置业热点，板块内的大华锦绣四季去年几次加推认购率一般，都是持续续销，今年上半年加推，同样没有触发计分。

上实海上菁英所在的算是顾村的新板块——新顾城，这里规划宏大，但相关配套进展缓慢，待开发地块众多，因此该项目在一期销售也属于续销走强。

顾村板块一直缺一把火，这把火在今年开年后燃起来了。上海楼市从去年下半年开始强劲反弹，房价上涨猛烈。那些曾经犹豫的买房人，突然发现二手房已经涨得买不起，新房受计分影响，有些盘还不一定买得到。

这股焦虑的洪流蔓延到顾村，造成的情况就是，人们一下子发现，想找一个高性价比、有地铁、有商业、有优质医疗、有优质民办学校、靠近市中心的，顾村这里正好能够满足。

事实上，从居住便利性来说，顾村表现优秀，区域内有7号线和15号线双轨交，龙湖天街和绿地缤纷城两个大型商业体均已开业、三甲华山北院早就进入、华二和世外两大顶尖民办学校也在此布局，而且宝山还有天然的区位优势，紧邻静安，靠近市中心，在2035规划中，顾村已经被划入主城区。

天时、地利、人和，曾经不起眼的顾村，在刚需人群眼里顿时变香了。上实海上菁英从温吞到火热，二期552套房源今年5月全盘推出，触发计分，也由此成为顾村首个触发计分的楼盘。

【产品测评】

主打刚需三房，带中心大花园

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中企光华雅境主力户型为建面约90㎡、98㎡的三房及126㎡的四房，主力是90㎡和98㎡，均为精装交付，得房率为77%，物业公司为古北物业。

从面积段看，该项目主力面积比上实海上菁英要大一些，上实的主力户型是86㎡，占比50%，88㎡占到25%，98㎡的则比25%，这使得项目主力总价段在400-430之间。

中华光华雅境的主力总价，结合其户型看，起步基本就要430万，主力预计在430-465万之间，对刚需人群来说，预算要加码了。

从户型来看，中企光华雅静主力是三房两厅两卫设计，适合成长型家庭需求，同时配有126㎡四房，不过四房户型不多，首开房源中有49套。

中华广企雅境户型图，仅供参考~

90㎡户型设计考虑周全，双卫布局，客卫干湿分离，厨房和客、餐厅一体，空间感更强，但餐厅没有相对独立的空间，稍显局促。

98㎡户型功能完整，空间方正，但主卧设计实用性弱，看起来空间大，但卫生间门内开，L型衣柜会极大降低空间利用。

126㎡户型功能性超强，迎合当下小四房的功能需求，但次卧带储藏空间的设计，稍显鸡肋。

项目目前售楼处已经开放，有望在三季度入市，据案场透露，样板间将于下周开放。

项目在规划上比较讲究，没有采用列兵式将其排满，而是打造了一个大型的中央绿地，形成中央景观区，给业主带来更多的景观和活动空间。

【品牌测评】

老牌房企再发力，今年三盘齐发

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中企光华雅境的开发商中华企业属于国字头，为上海第一家专门从事房地产开发经营的企业，虽然属于上海地产龙头企业，但规模效应并不突出。

2017年，中华企业和地产集团实施重大资产重组，获得了地产集团绝大多数市场化房地产开发项目，这些项目总土地储备约200万平方米，分布于6个城市，但近几年的市场表现一般。

数据来源：中指研究院

根据中华企业年报显示，在2018年达到192.9亿营收的高峰后，连续两年营收下滑，2020年仅为115.5亿元。

比较幸运的是，2018重组完成后，中华企业在上海土拍市场重新发力，先后拿下黄浦江两岸多个黄金地块、杨浦新江湾地块以及宝山顾村地块等多个优质地块。

今年中华企业这三个项目都出街：中企光华雅境（顾村）、中企海睿滨江（北滨江）、中企云萃江湾（新江湾），将迎来业绩爆发期。

虽然中华企业成立时间长，建设项目众多，但有些项目的建筑品质并不能令购房者满意。

如近两年开发的尚汇豪庭，今年交付了一批房源，据专业验房公司6月22日验收的一套房源，其用了这样的评价：怎么说也是内环内徐家汇商业中心附近楼盘，其装修质量实在是……，希望这套只是个例。从验收结果看，大小问题不少，墙体渗水更是远超出正常值。

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