半年考|2021上半年上海土地市场四个“新”

凤凰网房产上海讯 随着6月25日上海首次集中供地结束，2021年上半年上海的土地交易市场也宣告落幕。

据凤凰网房产上海统计，全市2021年上半年涉宅用地成交量为48宗（含5宗旧改地块），与去年同期的46宗相比变化不大，但成交额达1447亿元，同比增长55.6%，为近五年最高。中心城区地块交易占比提升为主因，五大新城的供应也在持续发力。

本期年中盘点特辑，凤凰网房产将以四个“新”为关键词回将顾上半年的上海土地市场。

新数字：

①住宅成交破千亿

据凤凰网房产上海统计，2021年上半年，上海土地成交建面1210万平方米，总出让金1657亿元。

值得一提的是，2021年上海土地市场的涉宅用地又刷新“战绩“。

2021年上半年共出让涉宅用地48宗，总出让面积301.93万方，总建筑面积646.6万方，成交总价达1447亿元，为近5年上海土拍上半年住宅成交额首次破千亿。成交楼面均价22384元/㎡，平均溢价率6.24%。

②上半年四宗“最”

总价最高：黄浦区豫园社区210F-01、210G-01、211J-01、211J-02、211K-04、211K-05、211K-06、211L-01、213A-01、213B-01地块及210F-02、213A-02、211K-01、211K-02、211L-02、211L-03地下空间地块，竞得单位：建工&城投，成交总价176亿元，成交楼面价89567元/㎡，底价成交；

成交楼面价最高：虹口区嘉兴路街道HK341-06号地块，竞得单位：招商蛇口，成交总价56.67亿元，成交楼面价92648元/㎡，溢价率20.04%；

溢价率最高：普陀区石泉社区W060402单元B3-2地块，竞得单位：融创，成交总价64.52亿元，成交楼面价84345元/㎡，溢价率36.14%；

总体量最大：自贸区临港新片区PDC1-0302单元06-02、07-01、07-05、08-05、10-02地块，竞得单位：龙光，建筑面积332332平方米，成交总价43.05亿元，成交楼面价12954元/㎡，溢价率25.40%；

新规则：

2021上海土拍大事记的最佳看点莫过于土拍新规的出炉。

①集中供地

今年2月份，国家自然资源部发文要求22个重点城市住宅用地实现“两集中”，即：集中发布出让公告和集中组织出让活动。

此次上海6·18土拍就是集中供地政策在上海的首次试炼。

业内人士表示，实行宅地集中供应将从土地供给源头上进一步调控房地产市场。宅地集中出让对房企的资金规模和管理能力要求更高，单次出让土地中竞拍同一地块的企业数量可能减少，溢价率也得到有效控制。对开发商而言，参与土地交易会更加理性，也有利于稳定市场预期。

②限价竞价

上海首次集中土拍引入了“举牌竞价+书面竞价”相结合的竞价模式，并设置了地块起始价、中止价和最高报价。从源头上杜绝了出现高溢价率的可能。

③禁马甲 防围标

规范了同一申请人概念，避免了房企靠多个“马甲”拿地。

同时加强出让履约监管，禁止直接或间接转让股权。防止开发商相互窜通，低价拿地后再合作开发，维护了市场公平。详见 赶集丨厚道的上海集中供地

④房地联动

“地块未来销售的房价是否会随地块公告公布？”上海在本次土拍中也对广大购房者最关心的问题--房价予以解答。

房地联动的新房指导价码标注了交易地块未来的房价天花板，正真做到了从政策上“稳房价”。

上海中原地产资深分析师卢文曦表示，总体来看，上海首次集中供地实现了“稳地价、稳房价、稳预期”的效果，“对比其他热点城市土拍，比如动辄50%以上的高溢价率，出动十几个“马甲”、地价高攀等情况，上海的调控做法更为精细，也凸显了公平平等参与，使得大中小型房企都有一样的机会。

新城供应：

据悉，上海今年全年住房用地计划供应量将持续增加，同时将进一步加大郊区轨道交通站点周边，以及嘉定、青浦、松江、奉贤、南汇五个新城供应力度。

在上半年的住宅用地交易市场中临港地区发力显著，不仅地块交易数量及规模在全市数据中分别占到27%和37%，土地出让金占比也达到了15.68%。

第一太平戴维斯统计，6月中旬，上海土地市场释出11块拟出让土地预告。其三块位于中心城区（一块位于徐汇康健社区，两块位于杨浦江浦及定海社区），剩余地块除一块位于宝山区的顾村大居外皆位于五大新城内。

新面孔：

①百花齐放

上半年各大房企纷纷入沪拿地，上海的土地市场也呈现出百花齐放的姿态。据凤凰网房产统计，48宗涉宅地块被36家不同房企瓜分。

这36家房企中，不仅有碧桂园、保利、融创等头部房企，还有近年来存在感很高的阳光城、建发、雅居乐，更有以大名城为代表的中小型房企，均展现出不俗的竞争力。

深圳鹏瑞集团也是首次在上海拿地。本地企业更是表现不凡，大华、杨浦区国资委、奉贤区国资委，临港城投等都有宅地入手。

同时也可以观察到上半年的涉宅地块交易中，有超过两成的土地被开发商以联合体的形式拿下。在集中供地背景下，联合拿地可以帮助房企降低自身经营风险、提升竞得地块的可能，预计未来房企联合拿地的趋势会愈加明显。

②大厂进军

1月22日， B站通过关联公司——上海信乐彼成文化咨询有限公司，以81亿元高价拍得上海杨浦区定海社区N090603单元N3-01、N4-02、N5-02、N6-01地块（大桥街道119、120街坊）。巧合的是，此地块与美团去年12月斥资65亿元拿下的地块紧紧相连。

6月18日，卓越&京东联合体竞得普陀区万里社区W060701单元X101-01、X102-02、X103-01地块（237坊地块），这是京东在上海土拍的首次亮相。

互联网大厂开始在上海圈地。显然，这是政府与企业双向选择的结果，此举一方面有利于互联网企业的长期发展，另一方面上海引入这类大型企业势必对增加税收和促进就业有积极作用。

End

2021年下半年，上海还要进行两次土地集中供应，后续第二批住宅用地将在8-9月集中出让，第三批则在10-11月集中出让，预计出让规则不变。详见“光速”上新！上海后续集中供地预告公布，共11幅涉宅地块

从首次土地集中供应的情况来看，市场较为稳定，土地成交较为顺利，土地供应量较预期更多，所以预计2021年全年土地市场发展会较为平稳，非中心城区土地供应会持续增加，全年土地供应量和土地出让金收入会创新高。

凤凰网房产上海将对土地出让情况持续跟踪报道，敬请关注。

附图：2021年1-6月上海涉宅地块成交情况汇总