上海楼市,刚需开始入场了!
大董楼市
2021-06-18 10:17
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房产咨询" data-pluginname="mpprofile" data-signature="专家定制购房模式开创者,深耕
上海
/
深圳
,解决每一位中产家庭的三件大事:买房、教育、投资。">
最近什么人还在买上海的房子?
想买来改善的,不仅新房积分拼不过社保巨子,卖掉的小房子还因为信贷收紧,迟迟收不到尾款。
一次置换最起码6个月,简直脱层皮
,算了算了。
想买来上学的,去年和今年初基本买的差不多了,作为这轮涨幅最高的品种,这批房子现在的价格,辣手的很。
看来看去,
现在还在买房的,就是24K纯刚需。
1
刚需其实是最近两年里最惨的一批人。
2016年底,“房住不炒”首次提出,之后上海就开始了长达三年的平稳期。
本来咱们刚需可以安心赚钱攒首付,结果先是疫情,打工人收入不稳,再是全球大放水,有钱人聚集的上海楼市也不能幸免,房子一下子就涨了起来。
特别是到了去年年底,大多数房子都开始涨了,刚需们才发现,再不出手,就赶不上车趟车了。
所以现在成交火热的,都是郊区小面积次新和市区的老破小,刚需,都被逼出来了。
2
但刚需又是幸运的。
从去年至今,涨的多的房子大多是改善房、品质房,总价往往在600万以上。而总价三五百万的刚需房,涨幅其实是靠后的。
原来800万的房子,现在1200万;而原来400万的房子,现在则是500万。
表面上看,刚需群体和改善群体拉开了差距,但换个角度看,房子涨的少,刚需上车反而变容易了。
而且改善房先涨,刚需房后涨,恰恰给了刚需们一个很好的上车时机,只要有执行力,就能抓住转瞬即逝的机会。
我们早在2019年就多次提醒,上海的调整差不多到位了,购买力在积蓄,楼市随时可能会启动,刚需不要犹豫,应该立即入场。
当时听进去的刚需们,现在心态上估计也会轻松不少。
3
毕竟上海的房子,是核心资产,像三年不涨的这种入手机会,简直是为刚需量身打造的。
而像今年下半年,可能就没那么多捡漏机会了。
一方面,上海这轮的涨幅在25%左右,虽然不同板块、产品之间差异很大,但
从全市角度看,涨幅并不高,而且从今年1月开始就连续调控,楼市丝毫没有过热,非常健康。
另一方面,上海目前的库存一直维持在低位,一个多月的去化周期,
意味着出一套秒一套,根本不给人犹豫、挑拣的机会。
而且,
更多的购买力正在持续进场。
2019年开始,上海分别向浦东新区、临港新片区下放人才引进和海归落户的审批权,之后张江科学城也缩短了居转户的年限。
2020年9月,应届博士、双一流高校以及一流学科的硕士、交大复旦同济华师的本科,可以直接落户,举众欢腾。
2020年,上海居转户人数大涨40%,人才引进人数大涨47%,而从1-4月的数据看,
今年居转户、人才引进的数量是去年的2倍以上。
更别说最近大大放松的海归留学生落户指标,从每年1.2万个增加到了2万+,都是不差钱的主。
哦对了,还有动迁户。
光
黄浦
今年就要动迁2万户,到2025年要干掉所有旧里,消灭目前还剩下的5.5万只马桶...
等黄浦拆了差不多了,虹口、杨浦也会紧接着跟上,这场面,不敢想。
4
那么作为刚需,应该以什么样的“姿势”入场呢?
我们在自住买房总论的文章《从300万到2000万+,最好的买房思路都在这里了》中提到,
300-500万的购房预算在上海属于刚需上车的阶级
,主要分为三类:
①自住+潜力置换
②长久居所
③区域自住
其中刚需买房,就属于
自住+潜力置换:
虽然目前总资产少,但现金流强,家庭收入的增长比较明朗,第一套先买个上车盘,未来为置换做准备。
长久居所主要是上了年纪的购房者,而区域自住主要是上海本地购房者,更在乎家人朋友的圈子和地段情结。
根据我们的“自住购房三元理论”,一次成功的自住买房流程,是在有限预算下,配置出合理的房产功能性,最大化满足个性化居住需求。
因此,
刚需在买房的时候,应该要多考虑房产的增值保值属性,辅以板块通勤的便捷性和社区的宜居度,而像学区、价值认同、医疗配套等其他维度则不宜过多奢求。
5
经过我们团队的缜密思考与头脑风暴,当下300-500万,值得考虑的板块不多,且买且珍惜。
浦西上班的,近期可以考虑3大板块,分布在嘉定、宝山、青浦。
首先是
嘉定的南翔、嘉定新城板块
,我们最近刚刚去踩过盘,板块内房龄新,基本都是2010年以后的房子,交通便利,坐拥11号线,45分钟内进市中心,可直达徐家汇、前滩、迪士尼等地标。
随着上海“五个新城”的建设,
嘉定将在远香湖周边打造为嘉定新城的中央活动区(CAZ)
,承载新城主要的公共服务及商务科创功能,
高达330米的地标也将拔地而起,未来发展空间巨大。
其次就是
宝山的顾村、上大板块
,坐拥7/15号线双地铁,次新成片,界面非常漂亮,目前单价在6万左右,而
4站
地铁外的房子已经卖到了10万+。
顾村、上大的配套也是顶级,华山医院+绿地购物中心+
经纬汇
+顾村公园+N多学校,能在外环内买到配套如此丰富的地铁房,而且价格还不贵,真的很少见。
未来,南大的发展也将为顾村、上大注入新的活力。
还有就是
青浦的徐泾北城、华漕板块
,前者随着徐盈路的商品房攀上了9万,性价比凸显,而后者主要集中在爱博片区,虹桥商务区的入驻企业越来越多,买在爱博,不仅上班方便,这类低总价高租售比的房子未来前景也不错。
浦东上班的,北面可以选择高行
,次新房多,工作地点覆盖杨浦、金桥、外高桥、卡园、世纪大道等,未来20号线、崇明线的加持也将为板块的交通助力。
浦东南面的选择稍微丰富点,周浦、康桥、浦江世博、三林东都可以考虑。
但这些板块范围比较广,次新房、老房都有,选择起来有些纠结,想把这些板块的房子跑遍可不容易。
上海
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