618大厮杀！起拍价96.99亿元的静安大宁地块将花落谁家？

2021年6月18日，上海今年首次集中土拍将开启！

28幅地块，起拍总价近700亿，还将面临涨停板10%的新规。

本次土拍时间节点为：

6月15日，保证金和竞买申请截止

6月17日，发布确定出让方式的通知

6月18日，挂牌截止

无需比拼打分的，6.18当天完成竞拍；先看打分再竞拍的，6.18之后的两到三天拍完。

618，这是让房企们“买买买”的节奏嘛~

01

大宁地块会再破100亿吗？

本次出让的住宅地块中，小宝最关注静安区灵石社区N070403单元095a-02、095b-01地块，毕竟地块隔壁就是曾经2014年的“di王”，如今的大宁金茂府！

实景图

其实住在大宁附近的人来说，从老闸北并入静安区变成新静安之后，大宁一直在大家印象中没啥太大的存在感。

直到2014年方兴地产砸重金101亿拿地打造大宁金茂府创下区域新房价格天花板之后，大宁一下子火了！越来越多的开发商和购房者关注到这个内中环板块！

本地出让地块公示信息显示，地块出让面积约71000平方米，东至海上文化中心，南至灵石路，西至共和新路，北至彭江路。起拍价96.99亿元！

地块位置图

根据出让信息显示，095a-02地块的用途比例为住宅≤60%、商业≥20%、办公≤19%，建筑限高100米；住宅套数下限660套。

095b-01地块用途比例为住宅≤84%、商业≥16%，建筑限高80米；住宅套数下限633套。地块规划为社区商业中心，配置社区公共服务设施，含建筑面积约2500㎡的社区配套服务设施；建筑面积约2000㎡的配置菜场设施；配置公共厕所设施。社区公共服务设施产权须移交区政府或指定相关部门。

来源于土地出让文件公示信息

也就是说，未来大宁将新增约1300套左右的新房供应！

块地目前已经全部铲平，地块中唯一保留的建筑是这个和彭浦机器厂地块一样的一个厂房，或另有用处！市北国际社区当时也是保留了老厂房的。

实景图

根据位置来看，静安灵石社区地块是难得一幅地块边界规整，且位于大宁板块核心区位的地块，甚至在位置上，比金茂府更靠近大宁商圈和地铁站。

地块西侧就是地铁1号线，与南侧的上海马戏城站不到500米的距离，极为方便。

但因为涉及到了新房指导价，所以在《关于静安灵石社区地块理性竞价承诺书》里，直接宣布该地块的未来的预售许可证价格不会超过10.5万/㎡。

这其实就已经说明了，对于大宁一手房市场未来三年的价格不会有较大变动。

但二手房就不一定了。

比如去年大热的仁恒静安世纪开盘时仅售9.2万/㎡，但旁边的二手盘静安府挂牌价格达到13万+/㎡，大宁金茂府二手挂牌价达到16万+/㎡。

来源于链家二手房

现如今出的新房指导价相当于告诉你，这种挂牌价和成交价，未来应该不多见了。一年以后，同样区域，更好的位置，将有1300多套新房源入市，只卖10.5万/㎡。

而且最近有风声传二手房可能也会出指导价，如果是这样的话，二手房的泡沫必将破灭，价格回归理性。

对于参与竞拍的房企来说，土地的溢价率10%上限+新房指导价双重限制，让房企更加谨慎。

02

周边配套很能打

大宁的商业、交通、医疗资源相对来说比较丰富，没有哪一项是冠绝北上海，但组合起来就非常能打~

大宁国际商业广场、大宁音乐广场、以及即将开业的大宁久光百货等众多的商圈环伺。久光的开业会让大宁商圈更上一个level~

大宁久光实景图

地块四周环绕有大宁国际第二幼儿园、上海市大宁国际小学、上海市民办风范中学等优质教育资源，并且紧邻海上文化中心，加上地块自身的配建设施，未来整体的生活便利度不言而喻。

大宁国际小学实景图

此外，地块半径1公里范围内，还涵盖了上海多媒体谷、大宁德必易园、电气文通709媒体园区、健康智谷、珠江创意中心等商务、产业集群，其中甚至不乏以灵石中国电竞中心为核心的当红产业。

珠江创意中心实景图

再加上地块以北，已经逐渐成型的市北国际科创社区人工智能产业中心，强大的产业支撑，也为该地块未来的去化提供了足够的动力。

所以就资源分布来看，大宁未来仍然会有很长一段时间是北上海中产+的主流选择。

03

大宁未来发展潜力

近来有一些调侃的声音说：现在连汶水路、北郊站这边都是大宁了？

答案是，这是必然的。你们不加入，大宁连中环都没跨过，哪里成为一个带，又怎么和张江金桥一起搞金色中环发展带?

示意图

相比起南边拆不动的老破小和比自己还成熟的内环内，大宁的触角只能往北试探；除了这个原因，还有很重要一点的是，北边已经具有相当不错的产业基础和规模。

正的市北高新区，正是在汶水路以北的地方。再加上汶水路以南原有的一些商务办公和媒体创意产业，与市北高新区连成片发展本就是大趋势。

市北高新产业园最新规划图

对于大宁来说，它的地段已基本固化。如果按照梯队来说，大宁应该属于上海第二梯队的位置。

放眼整个中环内，对上海楼市来说都是一片高原，但是这片高原上也会出现珠穆拉玛峰，比如新天地等等；这些高峰定义了上海版块一梯队，而剩下的高原，可以统称为二梯队。

大宁虽然是第二梯队身份，但目前的价格显然没有被低估。

大宁这个地方并没有被过度营销，前几年金茂府带来的水分基本已经凭本事实化。就像大宁和曹家渡、中山公园，其实在地段鄙视链上已经差别不大，市场的认可度也都已经反映在他们各自的房价里。

综合来看大宁依旧是北上海的发展主力军之一。

04

猜猜这块地会花落谁家？

对于各大房企来说，早在公告地块详情之日起，就已精心测算过所有地块。

据透露，此次打分只有一次，拍下首块土地再竞拍下一块，分数不受影响。

静安灵石路社区地块总价高又不能高周转，相对是“硬骨头”。小开发商基本就告别这场竞争了。

小宝最近得到了一些消息，表示金茂很有意向拿下这块地！

金茂的意图符合预期，就是想再打造金茂府2.0，也已经有了成功的标杆。未来打造姊妹作品相对来说更得心应手，在宣传方面可能会因前期的好口碑而更省力一点。

还有招商表示对这块地也是势在必得！

此外，仁恒、融创这些大开发商因为财力雄厚，在大宁也有处女座问世并热销，大概率也有意向参与竞争！

当然由于这个地块强调了商业办公的配置，所以不是单纯的住宅，拿地成本高也不排除和其他商业地产企业合作联合拍地，这样也有助于做好产品。其中包括久未露面的上海本土品牌、势要在华东深耕的华南房企，以及国内数一数二的电商巨头（你们猜是谁？）。

不如来个无奖竞猜，最后这幅地能花落谁家？

小宝猜金茂，嘻嘻嘻~ 你呢？