赶“集”|浦东曹路20.8亿地块 下一个房价起飞之地？

编者按：

5月起，长三角各城土地市场进入赶“集”模式，上海、杭州、南京、苏州、无锡、合肥纷纷大批量供地+集中竞拍。

6月9日，上海首批集中供地正式接收竞买申请，除去突然终止的一宗，上海共计31块涉宅地块集中出售，起拍总价超700亿。凤凰网房产上海站特别策划【赶“集”•长三角】，全方位剖析地块详情及周边市场，直击土拍大战。

本次挂牌的31幅涉宅用地中，浦东有6宗，看似不少但5幅都在临港新片区，位于市区的仅1宗。今天凤凰网房产为大家探访浦东这宗曹路板块9号线顾唐路站旁的优质地块——浦东新区曹路中心镇区PDP0-0307单元D1B-6地块、D1E-11地块。

现状：地铁口300米 四周设有围墙

小凤凰当天从9号线顾唐路站2号口出来，步行经过金泰商务广场之后就到达地块所在之处，全程仅约300米，先天位置条件非常优秀。

从下图可以看出，目前地块四周都砌有围墙，算是纯净地，虽然荒草长得比较高（已经从围墙探出头来）。

航拍图可以看出，虽然是打包出售，但实际上这是两块地，中间被一条双车道的金硕路隔开。

城市界面稍显破败 商业氛围不足

9号线顾唐路周边，比较热闹的是金海路以北，这里有渐成气候的商业如宝龙城市广场，成片的住宅如爱法花园、曹路家苑、丰舍西苑东苑，还有上海杉达学院金海校区等等。

但是地块位于金海路以南，这里只有一个金泰商务广场，目前仅一两家商铺在运营，其他门面都尚处在招商阶段。

沿着顾唐路往南走，多是一些沿街小饭店，还有一个上海第二工业大学学生公寓，一路垃圾较多，卫生条件堪忧。

地块正西侧有一个商品房小区——美地芳邻苑（又名河滨城市花园），2006年建成，小区绿化率比较高，但是外立面破败，有业主反应一些楼栋有漏水的问题，当前二手房均价约6万/㎡。

≥476套住宅，未来会卖多少钱？

出让文件显示，浦东新区曹路中心镇区PDP0-0307单元D1B-6地块、D1E-11地块总范围东至华谐路，南至秦家港路，西至顾唐路，北至金兆路。

其中靠近金泰商务广场的D1B-6地块是商业办公用地，东至华谐路，南至金硕路，西至顾唐路，北至金兆路；D1E-11地块为住宅办公用地，东至华谐路，南至秦家港路，西至顾唐路，北至金硕路。

也就是说，未来离地铁近的D1B-6地块上商业和办公楼，只有离地铁站稍远的D1E-11地块上会有住宅，其住宅套数下限为476套。

本地块内中小套型住宅建筑面积不得低于该地块住宅总建筑面积的 80 %，计 40000 平方米以上（中小套型住宅设计建设标准为：多层住宅建筑面积不大于90平方米、小高层住宅建筑面积不大于95平方米、高层住宅建筑面积不大于100平方米）。

根据出让文件，D1E-11子地块内应根据控规要求设置建筑面积不少于100平方米（计容）的公共服务设施，以及面积不小于2000平方米的公共空间，为对外开放小型广场，建成后权属无偿移交曹路镇政府，由曹路镇政府负责运营管理。

根据规划，D1B-6、D1E-11地块拟在地下室设置连接通道与“9号线顾唐路站”进行连通，或许未来可以实现出地铁就到家的情形。

鉴于这是一宗商住办综合用地，政府也没有给出新房指导价，我们不妨猜一猜未来这里的住宅会卖什么价？

地块一路之隔的美地芳邻苑（河滨城市花园），成交均价6万/㎡左右，显然未来这里的新房单价会高出6万。

顾唐路北面有个新房项目叫做佩玛山丘，开发商上海金海高校后勤服务有限公司，是一个学校宿舍改造的楼盘（具体怎么操作的有待调查），户型奇葩，价格更是离谱，已经达到了8.8万/㎡，也因此入市1年依然去化艰难。

End

浦东曹路一直是动迁大居，近年来鲜有新房供应，如今突然挂出一幅涉宅用地自然多方关注。虽然地块不在曹路正中心，但临地铁是其最大优点，加上周边改善型置业需求庞大，估计未来这块地上的商品房价格会比二手房高上不少，并且会是一房难抢的节奏。