32幅涉宅用地！起拍总额超742亿！上海土拍端出“520大餐

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520晚上十点后发布，姗姗来迟的上海土拍“双集中”公告，带来的惊喜不少：

首先是总地块供应数量，比430预告的52块多出4幅；

其次是涉宅用地数量，从27幅增加到32幅，竟然多了5块；

最后是多数热点地块的起拍价真不高，触顶价总体也低于预期。

 

稳地价、控房价，上海土拍“520大餐”真的诚意满满。 

根据公告显示，本次挂牌的涉宅地块将于6月9日起挂牌报价，目前一些地块已经开始答疑，6月18日挂牌截止，集中出让的时间目前暂未明确。

 

新增5幅宅地，临港占据3幅！

 

本次双集中可以看出上海政府控房价的决心和力度，土地供应量大增，56幅土地集中挂牌，其中16块征收安置房用地、8块租赁房用地、32块涉宅用地。 

尤其是涉宅用地这次还有了意外惊喜，比之前公布的多出5块，其中4个地块的含金量不小。

此次新增的徐汇滨江地块，不仅属于寸土寸金的市中心，还是徐汇城市更新的重头戏所在，和去年香港置地310.5亿豪夺的地块属于同一区域，该地块也是本次所有地块中起拍总价第三高，51.59亿元，仅次于静安大宁灵石社区地块和普陀万里地块。

此前公布的临港涉宅用地中，仅有芦潮港的两幅地块，但这次正式挂牌的新增了3幅主城核心区地块，三个地块都属于临港新片区103区域，属于规划中的临港科技城板块，去年大名城曾经在此连夺两块宅地，一块溢价16%，一块溢价35.2%，项目已经公开为大名城映辉和大名城映玥。

这次推出的三个地块都属于103区域的顶尖科学家社区，是科学城板块的中心位置，受最高溢价10%的限制，意味着这三块地最终楼面地价设定值为8800元/㎡，如果摊上科研用地的成本，这三块地会比大名城楼面地价低了2500-4000元/㎡。

控地价、增供应，双管齐下，上海土拍这次真的动真格。

 

大宁地块触顶价NO.1，宅地起拍价超742亿!

 

本次公布的32幅涉宅用地中，仅有28幅涉宅用地公布了起始价、中止价、一次性书面报价，可以理解成28幅热点地块，这28幅热地点地块的总起拍价近700亿。 

从28幅热点地块来看，起拍总价第二高的是大宁灵石社区地块，96.99亿，如果达到上限，总价最高，为105.58亿。

但该地块确实金贵，该地块属于和大宁金茂府体量相近的巨无霸地块，和大宁金茂府一路之隔，目前整个大宁新房供应已经断档。

对开发商而言，大宁地块属于难得的好地，但因受房价、地价联动效应，未来售价会被严控。

本次公告中未公布“三价”的四幅地块均属于城中村改造地块，分别是宝山大场镇2块，青浦徐泾老集镇1块，奉贤新城肖塘地区1块。

不要以为这几块地不好，宝山一向是刚需圣地，性价比优势及其突出，青浦徐泾地块属于虹桥拓展区，本身热度够高，奉贤肖塘地块则属于紧邻地铁站，从地块商住办的性质看，可以看成是TOD项目，这个板块二批次楼盘中有着奉贤首个触发计分的项目—阳光城未来悦，区域热度可见一斑。

因此，上海首批双集中供地，拿出的地块都比较吸睛，尤其市中心的几个地块，确实把“压箱底”的地块拿出来了。

据不完全统计，32幅涉宅用地的总起拍价将超过742亿元，拿地真的是要有真实力才行。

 

控地价“模范生”，触顶价低于预期！

 

在此次土拍公式前，已经有多个城市进行了集中拍地，多个城市地价狂飙，引发新一轮房价的恐慌。 

上海因已经提前设定严控地价的土拍规则，对于高溢价预期减少，但仍然会对起拍价是否会设置高值存疑。

现在来看，不仅起拍价不高，不少热点地块的触顶价都明显低于预期。上海在土拍控价方面的这些做法堪称“模范生”。

据业内人士测算，多个地块的触顶楼板价真的超出意料，有些差不多就是2018年的地价。

如杨浦定海社区的触顶楼板价在6.4万/㎡出头，这个价格比去年金隅杨浦拿下超8万的地价，明显降低不少。

大宁地块的触顶价约5.2万/㎡，同板块、位置还稍弱一些的市北地块，融创静安映2018年拿地，楼面地价都要4.66万/㎡，仁恒静安世纪2019年拿地，楼面地价已经是4.94万/㎡。

 

2021嗅出2016的味道，未来房价走势？

 

2021年，火热的市场让不少开发商感慨，这么红火的状况和2016年很是类似。的确，在当下的上海，每个买房者都在焦虑，都在担心自己买不到房，二批次的47个项目中，截至日前触发计分的已经高达19个，有些曾经滞销的项目，在今年都要靠抢的。 

但我们知道，2016年全国众多城市疯狂的土拍后，深度调控如期而至，上海这样稳健的城市都因此有了2017-2019连续三年的“低潮期”。

2016年上海的那些“地王”，有些借势成功上岸，有些平本销售，有些则还陷在亏本泥淖。2021年上海不会再现2016年的土拍狂潮，市场的热浪在没有地价助推之下，还会持续走高多久？房价还会像去年一样不断飙升？答案显然是否定的。

不过在上海如此严控地价的背景下，引发的抢地大战是必然的，6.18开发商的拿地狂欢已经越来越近了。

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