上海楼市选哪里未来升值潜力最大?内行人的话让人豁然开朗

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以下内容来自“曾叔谈房 ”微信公众号，粉丝提问

提问：你好，曾叔，请问上海嘉定和松江那边是否有发展潜力？还有就是嘉定和松江它们哪个房子升值潜力大呢？

回答：你好，这要看哪方面了，首先！嘉定区位于上海西北部，上世纪50年代起，嘉定被命名为"上海科学卫星城"，其东与宝山、普陀两区接壤，西与江苏省昆山市毗连，南襟吴淞江，与闵行、长宁、青浦三区相望。嘉定区的最大的优点是绿化面积比较大，整体的绿化做得非常好，虽然是在上海，但是你在家定会感觉到一种非常适合居住的感觉论经济基础，松江没法比。其次！嘉定是全国百强县龙头的时候，松江还是上海的贫困县，只有农业，属于偏远地区。但松江大学城的建立，标致了松江的崛起，之后开始大举开发房地产和旅游业。所以，论环境和宜居，嘉定没法比。松江的优势应该就是规划的还挺好的，那里工厂特别多，如果想打工的话，在松江的选择性更多一点。

提问：曾叔，你好！本人首付600万，想贷65%，也就是总价1600左右的三房，不用考虑学区房，想买浦西中环内，想买保值一点，增值当然更好。请问曾叔有没有推荐，谢谢！

回答：你好，自住为主的话，新房有青云壹号，青蓝国际，徐滨壹号，瑞虹9。但是这些都比较难摇号摇中。二手房，可以考虑这些黄浦老西门、五里桥、黄埔滨江，静安南京西路、大宁，浦东陆家嘴、世纪大道这些地方。

提问：曾叔，您好，个人情况目前居住在青浦赵巷，小孩明年出生，目前已有一套住房，考虑买一套青浦实验小学和实验中学的老破小，预算200以内。不知道这个学校是否有必要提前这么久买。另外是否还有其他学区可以在200以内挂学区的，面积无所谓。非常感谢！

回答：你好，青浦实验的入户年限没有那么紧张，从时间的角度看，还不是太急。青浦的公办也就青浦实验了，也可以考虑摇号，青浦的民办资源还是不错的，世外、协和、平和。

提问：新人首问，曾叔，你好。博士毕业，准备投资杭州房产。本人是非杭州户口，外地有房，没有贷款过。男朋友是上海人，准博士，无房无贷。请问我们需要准备什么？

回答：你好，你们双方的学历已经满足杭州的“人才引进”标准。买房的最快方式是通过落户的形式，成为新“杭州人”，落户完成后，即可买房。你们需准备：身份证、户口本、学历证明，即可在杭州办理落户手续。你们是硕士及以上学历，因此无需缴纳杭州社保、无需在杭州工作，最快七个工作日即可落户。

提问：你好，曾叔，招商泗泾的九号公馆如何啊？相比招商虹桥公馆和保利云上呢。这三个怎么评价。泗泾板块的房子今后出手 保值增值会比保利云上或虹桥公馆好吗

回答：你好，泗泾宜居，板块整体新，徐盈路能级强，但新房供应大，曹安公路界面差，但单价略便宜，各有所长，这个需要自己选择。对于你的情况，我还有更好的选择，可参考内部分享。

提问：您好，曾叔，请问上海总价300万投资，新房和二手房更倾向哪种呀？分别有推荐的吗

回答：你好，300万基本上买不到什么好的新房，有的话也很远。如果一定要选，可以考虑下嘉定的。我建议优先考虑二手房。

提问：你好，曾叔，新人首问：一直潜水，发现曾叔多次提到拆骨法，但是没有系统讲解过，您能否仔细讲讲？

回答：你好，房子由各个属性构成，高楼层低楼层装修学区交通靠不靠马路等等。每个因素都增加或减少它的价值，定量分析每一个因素的价值这样的思路就叫拆骨法。 本质就是：做减法。 扣除装修 品牌 学区 赠送面积 为代表的一些溢价项，最后得到的价格才是真实的单价，再判断是否值得。 具体仔细内容可参考内部分享。

提问：你好，曾叔，请问汇成南街里8万左右的价格有竞争力吗？买汇成南街里的125平三房，还是买徐汇滨江物业一般的尚海湾后期推的均价12-13万的62平一室户合理啊。婚前想买一套首套首贷的房子有建议吗预算900万左右。

回答：你好，价格就是最大的竞争力，汇成南街里这个房子界面啥的一塌糊涂，就是因为8万所以觉得还可以。尚海湾你这个总价段意思不打了，买不到好房子。去摇号汇成南街里试试看，买不到的话可以找我们去找找看二手。

提问：曾叔，你好，目前我手头有点零钱想买套房自主兼投资，请问保利云上值得买吗？

回答：你好，曾叔觉得这个户型不错的，但是我觉得地段其实并不是那么强势，曹安公路总体来说界面一般。我觉得比较适合14号沿线的自住。如果你是纯投资我更建议二手。如果一定要买新房投资，你可以关注下前滩、南虹桥和金桥的项目。

提问：曾叔你好，请问曾叔在上海怎么买到好房子呢？

回答：你好，好的房子一定要有适合生活居住的环境，考虑到日常生活所需，房子周边的配套设施一定要齐全。曾叔已盘点出杭州投资性价比最高的楼盘，详见知识内部资料分享。

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