上海楼市:买房投资一定要避开这类房产,买了你就吃亏

我是曾叔谈房 ，资深房产投资专家。与你相见恨晚的买房导师，曾叔没有千篇一律的自媒体，没有遮遮掩掩的让你摸不清头脑！曾叔属于实战派只说对你最有用的操作和建议。关注曾叔谈房 ，带你成为最会买房的人。

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提问：你好，曾叔，请问上海奉贤区宝华帝华园的房子怎么样？值得投资购买吗？

回答：你好，曾叔朋友是帝华园前业主的真实感受描述一下，硬件都是可以的，新房所以都很完善。但是周边和环境有着不可解决的致命问题，首先交通是极其不方便的，距离南桥奉贤新城地铁5号线有10公里距离，公交30-40分钟才能到达。其次周边完全没有商业配套，小区门口有个商业广场，几乎一半是没有商户的，白天广场里是没有人走动的，门口的幼儿园、小学、中学信息也完全与介绍的不同，完全没看到过，问了公寓7楼的开发商办公室，据说会有，但是目前是啥也没有的。商业街里有一个尚优玛特超市，最简单的生活还是能解决的，想要品质是不可能的。所以综上所述，奉贤青春的宝华帝华园只有全新的硬件是优质的，除此之外，无论从交通、环境、生活质量来讲，没有一个值得购买的理由，并且青村镇是一个近10年房价也不会增值的片区。

提问：你好，曾叔，我想在上海二套投资，考虑地铁房长期投资5-10年。按预算选了如下楼盘：新房为美兰湖，泗泾要开的招商和，淀山湖大道的，次新为17号线汇金路，嘉定新城或者白银路。请问这几个选择从投资的角度分析下？

回答：你好，按照这几个地方来看，淀山湖周边的交通商业学校医疗等资源很齐全也很均衡和便捷，均好性强；泗泾虽没有这些均好性，但是胜在离市区较近，徐家汇和漕河泾工作的年轻购房者比较喜欢这区域，只是目前商业配套和学校资源一般；美兰湖的这个项目是地铁上盖，交通便利，未来有综合体，生活购物休闲比较方便，不过区域价值稍显单薄。如果预算够就选三房，功能性更强，接盘群体相对多一些吧。

提问：你好，曾叔，请问我在上海买房，浦发东悦城，万科西郊都会，旭辉江山都会，这三个楼盘，哪个自主兼升值潜力好一点？

回答：你好，这三个楼盘距离很远，如果都能满足您的自住需求的话，投资潜力就是看版块了。旭辉江山都会在浦江镇位置上更靠近市区，也接近前滩。浦发东悦城所在的周浦是浦东利好比较多的版块。万科西郊都会的产品很好，不过位置整体偏远了一点。

提问：曾叔，你好，请问曾叔在上海买房投资，怎么做到效益最大化？

回答：你好，买房投资，要买大城市或者周边地区。资源集中，有需求支撑，能保证投资回报率和流通性。买房投资怎么做，详见知识内部资料分享。

提问：曾叔，你好！非常喜欢你，一直关注你，每天必看你的文章！请问我是宁波人，在上海有套房子产权是我和孩子共同共有，请问能否改为按份共有？

回答：你好，这个需要看你在上海的房子产证，是不动产证还是房产证。如果是2017年10月1号之前办理的产权证并且只有两个人的名字但不显示“共同共有”四个字的，是可以申请重新约定份额。已显示共同共有的暂不接受重新认定份额，不动产证也已经在登记时候约定好了份额。

提问：曾叔，你好，请问桂林临桂新区的房子值的投资吗？

回答：你好，个人认为桂林没有投资价值，广西唯一还有点投资价值的只有南宁了。 放眼全国来看，头部旅游城市是有价值支撑的。但桂林是一个人口净流出的城市，如果一个城市的流量来自外部，不是本地居民的内生力量，是不够稳当的。 并且旅游地产通常难租难卖，作为投资选择也不优质。

提问：曾叔，你好，请问现在买房落户的政策，有什么规定？

回答：你好，在上海买房落户，详细的说明、介绍、描述；详见知识内部资料分享。

提问：曾叔，你好！我想投资绍兴柯桥的房子，可以推荐几个合适的楼盘吗？谢谢曾叔！

回答：你好，上半年，绍兴总共卖出新房27419套。其中，越城区成交8409套新房；柯桥区成交5305套新房，诸暨市成交8139套新房，嵊州市成交5566套新房。柯桥，作为以轻纺外贸为主导的区域，受疫情影响比其它区域更明显，相比起买房，柯桥人更在意现金流。在柯桥买房，推荐的新房楼盘：宝龙金科·杭越府、元垄城、祥生湛景笛旸府。这3个新房楼盘是在柯桥买房投资的优先选择。

提问：你好，曾叔，请问上海购房预算1000万左右，古北中央公园和蟠龙天地洋房哪个好？应该怎么选择？

回答：你好，1000万预算可以买到120平左右的面积户型，古北中央公园在长宁闵行徐汇交界处，内中环间，生活配套齐全，交通也便利。学校资源相对一般。虽然叫古北中央花园，但不属于古北，它是闵行金虹桥板块，目前可享受的配套都是触手可及的。如果从区域价值和升值潜力来说，个人还是觉得所属区位 会有更多成长空间。1000万可以买到蟠龙152平4房洋房（此类房源少）如果买蟠龙125平，预算还有盈余。怎么选 其实要结合购房者本身的购房需求综合考量的。

提问：你好，曾叔，新人首问：一直潜水，发现曾叔多次提到拆骨法，但是没有系统讲解过，您能否仔细讲讲？

回答：你好，房子由各个属性构成，高楼层低楼层装修学区交通靠不靠马路等等。每个因素都增加或减少它的价值，定量分析每一个因素的价值这样的思路就叫拆骨法。 本质就是：做减法。 扣除装修 品牌 学区 赠送面积 为代表的一些溢价项，最后得到的价格才是真实的单价，再判断是否值得。 具体仔细内容可参考内部分享。

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