美兰湖与罗泾之战打响,卓越华润玲珑悦府PK红星宝山天铂谁胜出

说到上海" target="_blank">宝山楼市比较热闹的板块，大家首先想到的可能是上大、大华、顾村等成熟的居住区。郊环外的美兰湖、罗泾，由于位置偏远，存在感弱了很多。

近日，这两个低调的板块重新在市场上有了声音，由于两个新盘的相继出现。

12月6日，美兰湖板块卓越华润玲珑悦府启动认筹，即将于12月16日首次开盘，推出90㎡精装洋房和约120㎡毛坯叠墅，整体均价43000元/㎡。卓越华润玲珑悦府认筹已经结束，最终认筹率锁定23%，战绩平平。

罗泾纯新盘红星宝山天铂也传来消息：预计12月20日正式开放售楼处、最快1月入市。

这两个宝山北部刚需板块再次一起将新品摆在购房者眼前，到底哪个更值得“上车”呢？本期百盘PK不NG将从交通位置、周边配套、社区规划、户型产品四个维度，将两个代表项目进行对比。

交通位置PK

卓越华润玲珑悦府＞红星宝山天铂

7号线是宝山连接市区的交通大动脉之一，北部始发站即为美兰湖站。

卓越华润玲珑悦府位于月罗公路潘泾路交叉口向南约800米，行车至7号线美兰湖站需绕道月罗公路，距离约4.1公里。

红星宝山天铂位于沪太路金池路路口，与7号线美兰湖地铁站车行距离约5公里。

项目位置示意图

S7沪崇高速（S20-月罗公路段）已经通车，通过这条南北交通“大动脉”可快速连接美兰湖板块与外环高速，宝山北部往返市区更便利。两个项目往返市区均要经过沪太路，受沪太路拥堵和集卡较多的困扰。

小结：两个项目与7号线美兰湖地铁站距离都较远，卓越华润玲珑悦府略近于红星宝山天铂。项目出行主要还是依赖自驾，红星宝山天铂位于卓越华润玲珑悦府以北约5公里，从与市区的绝对距离来看，卓越华润玲珑悦府略胜于红星宝山天铂。

周边配套PK

卓越华润玲珑悦府≈红星宝山天铂

商业配套：目前美兰湖板块商业主要集中于美兰湖地铁站附近，有世纪联华、大润发等可满足日常消费购物需求。未来待到70万方大型TOD项目——中集金地美兰城的商业建成之后，整个北上海的商业氛围将得到提升。

卓越华润玲珑悦府和红星宝山天铂到这些商业中心的距离相差无几。

美兰湖站旁大型TOD项目效果图

红星宝山天铂当前周边缺少成熟商业配套，不过本身是一个商住项目，自带约1.7万方商业，未来将为自己和邻居们带来更便利的购物体验。

红星宝山天铂自带约1.7万方商业

教育配套：2020年8月3日，宝山罗店镇人民政府与世外教育集团，签署了美兰湖九年一贯制学校委托管理协议，暂定名上海世外教育集团附属美兰湖学校。

学校位于美兰湖路以南、罗迎路以西，预计2021年启用。由于有高尔夫球场横亘在中间，卓越华润玲珑悦府车行至世外学校约有3.5公里。

上海世外教育集团附属美兰湖学校（暂定名）

红星宝山天铂距离罗泾赫赫有名的上外附属宝山双语学校约800米，该学校已于2019年9月开始招生。未来红星宝山天铂大概率能和邻居“罗泾三兄弟” 一起对口这所优质学校。

上外附属宝山双语学校

此外红星宝山天铂附近还规划有十六年制的私立学校——上海宝山金茂学校，预计2021年9月开学。

生态环境：美兰湖板块以低密居住区著称。卓越华润玲珑悦府近110亩的美兰湖主题公园、与约3400亩赛事级高尔夫球场一路之隔。

红星宝山天铂紧邻北郊未来产业园，西侧紧邻沪太路。从生态环境方面来说要略色一些。

小结：两个项目共享美兰湖地铁站周边商业，目前都缺乏步行可达的商业配套。未来，红星宝山天铂更有可能实现“家门口逛街”。

教育配套方面，两所九年一贯制学校都是各自板块内拔尖的公办学校，红星宝山天铂距离学校更近。（具体对口学校以交房后政府公布为准）

从生态环境上来说，卓越华润玲珑悦府更胜一筹。

综合来说，两个项目周边配套各有所长，如何选还需要看购房家庭需求。

社区规划PK

卓越华润玲珑悦府＞红星宝山天铂

卓越华润玲珑悦府占地约5.6万㎡，容积率1.6，由卓越和华润联合开发。小区南面6幢为6F叠加别墅，北面有9幢8F洋房，另有1幢自持住宅和1幢保障房。

项目双水系环绕，南面是马路河、东面是潘泾河，给社区景观加分。每个住宅组团均配备一定尺度的邻里花园，设置特色绿化景观。底层局部还做了架空，架空层涵盖运动、休闲、健身、亲子活动等多重活动分区。

卓越华润玲珑悦府鸟瞰图

红星宝山天铂为商住综合项目，占地约8.5万㎡，容积率1.8，小区规划建设14幢16F高层住宅、4幢9-10F小高层住宅、10幢4F叠墅以及3幢自持、保障房和6幢商业用房。

红星宝山天铂鸟瞰图

红星宝山天铂为红星地产【天铂系】3.0产品，针对适龄儿童兴趣和喜好，将儿童主题的玩乐融入社区。社区内设有多维社区景观，涵盖社交、健身、休闲、艺术等多种模式，有四季恒温泳池、健身房等。

小结：在这个维度，卓越华润玲珑悦府以低密度取胜。红星宝山天铂社区建筑密度更高，有高层及小高层建筑，部分房源采光及景观视野受限。

户型产品PK

卓越华润玲珑悦府≈红星宝山天铂

卓越华润玲珑悦府此次推出360套房源，3#、7#、14#、16#为8F洋房，1#、10#、12-13#为6F叠墅。

卓越华润玲珑悦府此次加推房源位置

卓越华润玲珑悦府洋房有两种户型，建面均为90㎡，3房2厅2卫设计，精装交付。叠墅下叠建面125㎡，中叠建面122㎡，上叠建面112㎡，毛坯交付。

红星宝山天铂将推的有建面约71㎡2房、约83㎡3房、约89㎡3房，精装交付。叠墅下叠建面125㎡、上叠建面113㎡，毛坯交付。红星宝山天铂的叠墅户型图尚未公开。

下面将对比两个项目的90㎡左右户型。

两个户型同为3房2厅2卫设计，均是三开间朝南、紧凑布局的户型，卓越华润玲珑悦府具有南北通透的优势。

叠墅方面，红星宝山天铂为4F，仅上下两叠；卓越华润玲珑悦府为6F，上中下三叠设计。

小结：户型产品设计这个维度，两个项目也是各有所长。卓越华润玲珑悦府洋房产品相比红星宝山天铂的小高层、高层居住舒适度更高。叠墅方面，红星宝山天铂4F叠墅相比卓越华润玲珑悦府6F叠墅更受叠墅购房者的青睐。

PK战果总结

美兰湖与罗泾之争由来已久，从与市区距离上来说，美兰湖板块是赢家；从生态环境来说，以低密度著称的美兰湖板块同样优势明显。但卓越华润玲珑悦府是一个地处美兰湖板块“深处”的项目，与美兰湖核心地段完全被大型高尔夫球场阻隔，地段优势被削弱。

红星宝山天铂所处的板块如今有了北郊未来产业园的加持，板块前景颇受期待。产业发展意味着人口导入。对于在北郊未来产业园区内工作的人来说，红星宝山天铂无疑是更好的选择。

配套方面，两个项目可以共享美兰湖地铁站附近商业；红星宝山天铂自带1.7万方商业加分不少。教育配套方面，两个项目所处板块都有九年一贯制公办学校。红星宝山天铂附近的上外附属宝山双语学校已经于去年开始招生，项目步行至学校约800米。卓越华润玲珑悦府驾车至世外附属美兰湖学校约3.5公里（预计2021年开始招生）。

大家最为关注的价格，卓越华润玲珑悦府精装洋房均价4.1万/㎡左右，毛坯叠墅4.1万-5.2万/㎡。红星宝山天铂价格待定，邻居“罗泾三兄弟”2019年推出的精装高层约3.6-3.7万/㎡，可供参考。购房预算有限的购房者，可以关注红星宝山天铂71㎡小面积房源。