上海楼市:上海房价太高买不起,这些环沪建议一定要看!

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以下内容来自“曾叔谈房 ”微信公众号，粉丝提问

提问：曾叔，你好，环沪房子相比较周边市中心更推荐哪种？现在上海房价太高买不起，环沪有什么建议吗？

回答：你好，环沪本身的发展没有大问题。首先大家记得一个逻辑，环沪能否发展得起来，和环沪所在的城市没有关系，和上海本身有关系。本身围绕上海周边发展的环沪商品房市场没有很大的问题。但是环沪一定有坑，而且非常多，太多项目想要借着这个概念去炒作，但凡是个项目都可以拉根线说自己距离人民广场直线距离才多少。环沪概念被逐利使用后，各种的夸张和放大层出不穷，毫不夸张的说，市场上70%打着环沪概念的楼盘都是坑。有一个简单的判断，就是看是否有房企品牌，在这里深耕。你要看环沪这么多城市，如果这个城市里前十强的房企不愿意去，那么城市就有很大的问题。

环沪城市我只看好花桥。上海限购不放开，花桥就可以长期享受价值外溢的红利。花桥是目前离上海较近的，重点是有轨交可以到达，方便上海通勤，这样价值才能更好外溢。如果你买房目的是为了投资，而非自住，我建议优先买二手次新，配合出租，新房投资周期太长，昆山花桥选盘优先地铁旁边。上海周边城市可买入城市顺序：昆山、太仓、嘉兴、嘉善。

提问：曾叔，你好，个人情况：想投资买房，将来孩子可能去上海附近，提前做些准备。投资后出租或委托运营，价格不要太高了，6-70左右就可以了。看了三个地方，启东，嘉善和杭州湾，哪一个更值得入手呢？

回答：你好，如果你是在上海松江，金山，青浦上班，那买嘉善可以。如果你是在宝山，崇明，杨浦上班，那么买启东好一点。不过距离还是不近。崇明作为上海的生态区，很难说以后会大力发展，崇明县也是才设地区。浙江肯定是往上海对接，比较而言，你工作在上海，买在嘉善好一点。如果你是从事高新技术研发，汽车，人工智能，工程师。去杭州湾新区好一点。这里的发展绝对不会差。为什么呢？杭州湾新区是宁波对接上海的前沿新区，宁波的经济实力非常强大。杭州湾新区尽得地利，靠海，三角洲地带。土地平坦，是近几百年才形成的区域。在浙江的区域里，这么好的土地不多啊！背后有宁波经济支撑，国家政策扶持，杭州，上海都非常近。开个车过个大桥就是上海，修个高铁，半小时到杭州。不缺人才。杭州和上海可以为杭州湾持续输入人才。甚至于苏州都可能输血过去。

提问：曾叔，你好，目前我在上海工作5年，目前工作在徐汇漕河泾，去年刚落户，计划买房，是首套，预算总价250万左右，打算自住，兼顾一下保值或者未来涨价，买哪里比较合适？

回答：你好，因为总价预算不高，可以考虑的就是松江、闵行和青浦这一带，建议你买次新动迁电梯房，这样的话差不多能够到一个二室。

提问：你好，曾叔，请问一次性付款买房好吗，贷款压力大？

回答：你好，这样不好。银行按揭是所有贷款里面利息最低的，也是国家给普通购房者的福利，放弃了太可惜，谁不用，谁吃亏。选好城市，合理运用杠杆，在能力范围内，通过负债把资产最大化，才能获得最大也是最稳妥的收益。而且收入是上涨的，而负债却是缩水的。200万全款买一套房，你的资产还是200万。200万按揭贷款购入两套房，你的资产是400万。10年后，200万的投入，全款获得收益是400万，而按揭贷款获得收益是800万。如果你的现金流高一点，贷足贷款。尤其是对于投资者来说，现金流足够，只要房子涨价的速度高于你的贷款利息，熬下去，就会越来越赚钱！

提问：曾叔，你好，北京自贸区，对区域和板块有何影响？

回答：你好，自贸区概念是一味老汤药 实话实说，对于楼市基本没有影响 自贸区等等一类消息，和大部分其他的政策消息颁布属于同一类：例行公事 区别在于，有了概念，社会上就能创造许多工作岗位。

提问：曾叔你好，准备在杭州买房，是二套房，首付140万，有新房楼盘可以推荐吗？

回答：你好，首付140万，首付6成，总价230万以内，在杭州买房，可以选择的新房楼盘：杭州第三城、绿城桂语映月、中天汀洲印月、花漾里、融耀之城。可以优先选择这5个新房楼盘，是230万总价以内的最佳投资选择。

提问：曾叔，你好，请问市中心的买不起，远郊盘又偏，怎么选？怎么样用最少的钱挑到最合适的房子，把有限的预算发挥最大？

回答：你好， 年轻人一般会面临预算问题，买房不得不量力而行，不同等级的城市有不同的标准：一线城市：近郊地铁盘，上班通勤时间45分以内，一般不要距离CBD15公里以上。二线城市：四环以内，有地铁在建或者规划中；有核心产业支撑的新区。三四线城市：自住实在要买，要尽可能选择市政府附近，或者濒临城市主干道的房子。珍惜首贷资格，尽量选择大户型，不要为了眼前的轻松，而造成未来长久的痛惜。选房即选筹，要目光长远，第一套房通常是我们未来换房的跳板，选好了增值潜力股，在未来二次改善时，才能有更充足的资金和更大的选择面。大部分买房不是一个非黑即白的极端选择，大城市和小城市，远和近、大和小、贷款方式贷款年限等等，你都可以去找一个最佳平衡点。没有一套房子是绝对完美的，却可以是绝对契合的。

提问：曾叔，你好，请问天空之城四期，蟠龙天地，中核二期，时一区，自住偏投资角度，打算长持十年左右，能请您排个序吗？

回答：你好，万科时一区有品牌价值，蟠龙天地和中核要看价格，如果限价的话，还是不错的，天空之城做了5年，地区标杆，很难说谁胜过谁，按照自己喜好来买吧，选不出来的时候，就按照第一眼的感觉。

提问：曾叔，你好，上海租金比较高的板块或者小区有哪些呀。老师推荐下 考虑买个一房或两房租金高点的。

回答：你好，租金高的是市中心老破小会高一点，因为单价低，租金高，一般能超过1.5%租金收益率。但个人认为租金收益率高，房价不一定涨得快。

提问：曾叔你好，请问曾叔在上海怎么买到好房子呢？

回答：你好，好的房子一定要有适合生活居住的环境，考虑到日常生活所需，房子周边的配套设施一定要齐全。曾叔已盘点出杭州投资性价比最高的楼盘，详见知识内部资料分享。

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