上海楼市:上海刚需买房?哪些是价值高的板块和楼盘?

我是曾叔谈房 ，资深房产投资专家。与你相见恨晚的买房导师，曾叔没有千篇一律的自媒体，没有遮遮掩掩的让你摸不清头脑！曾叔属于实战派只说对你最有用的操作和建议。关注曾叔谈房 ，带你成为最会买房的人。

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提问：曾叔，你好，我现在在上海，上海人，我和我妈还有我女朋友想置换一套房子，现房子已卖330万，考虑两个地方1.闵行浦江瑞和城，永康城这边，离地铁和万达近，两房230万三房320万但是有个尴尬的点两室不甘心三室预算又不太够，因为我还没结婚所以想留点钱结婚。2.青浦朱家角定山湖 泰安馨苑，或者新楼盘海上湾，这里预算也够甚至能多买一套做投资，但离地铁商区比较远，我开车倒还好我妈就不太方便了我该如何取舍，或者考虑别的地方请曾叔给个意见。请问曾叔上海刚需买房？哪些是价值高的板块和楼盘？

回答：你好，朱家角距离市中心太远太远，没有市区接盘侠，自身产业又不强，房价也已经不便宜了。长远看弱于大盘平均涨幅。相比浦江镇的区位还可以，有前滩辐射，自住加投资不错。建议垫垫脚买三房，索性一步到位，不要再置换了，因为一线城市以后置换的成本会越来越高。预算问题如果缺口不大的话，可以通过gpgd加大杠杆，降低首付款，或者找亲戚朋友周转一下。上海刚需买房价值高的板块及楼盘，详见内部分享！

提问：曾叔，你好，目前在上海工作，请问月薪8000，一般合理范围内能承受多少月供，负债率多少才最合适?

回答：你好，很多人买房的时候，都会拿自己的工资来衡量月供承受能力，想把月供控制在自己工资的三分之一或者二分之一。这种做法有问题吗？从短期来看，没问题，因为我也不主张过度使用杠杆，要确保自己的资金流不出现断裂。但从长期来看，工资会随着自己能力的提升而增加，先不说货币超发和通货膨胀的原因，而月供变化基本不大，即使利率有一定的调整，贷款100万，月供调整也就是200块左右。而且利率越来越低会是个大概率事件。另外月供，是每个月支出，有30天的筹备期，而且金额当前都在1万元左右，即使短期资金不够，完全可以通过xyk，朋友拆借，家人帮助解决，不同于一次性支付几十万的借款。所以，工资和月供的关系，也就是两三年，三年后，基本关系就不大了，只要国家保持稳定增长，工资上涨，利率下调，月供占工资的比例只会越来越低。

提问： 曾叔，你好，请问想在上海买房，首付300，有没有推荐的板块和小区，谢谢！买二手还是买新房好，有没有哪些要注意的？

回答：你好，首付300万，大概可以买到600到800万。这个总价段大概有两种打法。一是最好买总价最小的学区房，可以考虑浦东和闵行的双学区房和九年一贯制，民办摇号后，闵行和浦东初中学区房吃香，这个逻辑还能用上三年。虽然有划片摇号的隐患，但大概率还是涨的。一种是吃区域能级提升，可以考虑大虹桥、三林、张江南的新房和次新房，因为这些区域都有或者能被辐射到高能级规划，长远看好。

提问：曾叔，你好，我是新人。 本人在国外，想在温州买房，将来回国居住。总价预算300多万，希望房子附近有想要的设施环境，比如有医院、商场、学校等等。 看了鹿城区、瓯海区的楼盘，哪些比较有升值空间？

回答：你好，2020年11月，温州总共迎来58个楼盘开盘，新房销量10130套，环比8月销量上涨14%。根据你的购房需求，推荐的新房楼盘：瓯江峯汇、风韵妍庭、凯迪融创瓯玥名邸、时代滨江上品。

提问：曾叔，您好，首房首贷，首付资金100万，您认为还有上车深圳的机会吗？

回答：你好！这三年内深圳投资就是要买学区房！总价300万，我们的客户把能买得都快扫光了。目前剩下的比较有潜力的，也是单价比较高的单间。客观的来说，这类产品的涨幅空间是比较大的。如果确定要买深圳，这是个确定性很高的选项。我的理念就是，单间需要有学位保驾护航，否则会很惨。

提问：曾叔您好。1.我没有杭州户口，如果现在想投资的话，在湖州买住宅房好，还是杭州买公寓房好？2.湖州什么楼盘的升值空间大？3.杭州的公寓房，想自住带投资，买在哪里比较好？能推荐几个公寓房吗？

回答：你好，1.在杭州买公寓房更好。湖州部分住宅的升值速度比杭州买公寓房更好一点。2.在湖州买房，推荐的新房楼盘：保利堂悦、融创·樾宸府、仁皇·燕澜府、碧桂园·江山赋、光明·御品。3.在杭州买公寓，推荐的区域：未来科技城、蒋村、三墩，推荐的新房公寓：龙湖·紫金上城、世茂泰禾中央广场、海威天地。

提问：曾叔你好，现在准备置换，对社保的要求现在有点迷糊，有的说要连续有的说累计就可以，真不知道哪个准确，万一卖了房子没了购房资格就惨了！哪个部门可以查询购房资格呢？我现在上海人社查询的信息是93个月正常缴费90个月，这个是不是满足要求呢？

回答：你好，在购房前63个月内，有累积满60个月的社保或者个人所得税的税单。还要满足已婚就可以购买一套。实在不放心可以去到社保中心查询。

提问：曾叔，你好，请问曾经有人说过：无论买不买得起房子也不要着急买房，一旦买了就会把自己定格在一隅之地，不敢跳槽，不敢创业，不敢放手一搏，获得事业成功的可能性大大减少。

回答：不可否认，房子是会束缚年轻人。但事实是，我们大部分人都是普通人，不具备过人的天赋，也没有卓绝的前瞻力和创造性，还要时刻面临着养家糊口的压力。若再无一个栖身之地，便很难说有所谓幸福感了。所以，在自己力所能及的范围内，成为一名房奴不是什么坏事。年轻人未来的收入增长期比较长，早期杠杆所带来的负担，今后会在通货膨胀之下慢慢被稀释。相对地，年纪渐长时就要把杠杆降低，避免承受太多的风险。加杠杆不是一件坏事情，坏的是在不知不觉中给自己加了高杠杆。

提问：您好，曾叔，请问上海芦恒路地铁站附近的动迁房怎么样啊？那边商品房有一品漫城，对面是一批动迁房，因为预算有限，想买个小两房，看了一圈觉得那边地段很好，交通也很方便，不知道能不能受到前滩的辐射？有没有升值或保值空间呢？谢谢！

回答：你好，可以享受到前滩辐射，涨幅总体来说应该也不会太差。但那里的问题是，芦恒路都是老小区，品质感不是特别好。前滩溢出需求，应该不会来买这里的动迁房，要么就是前滩消化掉，要么就是再往南买浦江镇。你如果是前滩上班自用，这个地方可以考虑，如果是投资，意思不大。上海买房价值高的板块，详见内部分享！

提问：曾叔你好，想问一下曾叔买房怎么办理无息贷款？

回答：你好，这里不方便说，具体到我的圈子里查看分享文章。

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