招挂复合3周年！上海土拍市场10大名场面

凤凰网房产上海讯 近日，上海松江区新挂两宗地块出让信息中，土拍规则松动引发热议。

地块出让文件中“名额”这一项，拍卖竞争的入围者从原先的10进2改为10进5，当入围者不超过5人时，直接竞价拍卖，不用评分，价高者得。业界认为，这一变化能让更多中小房企有机会参与到同一地块的竞拍。

这意味着，自2017年上海宅地开始执行的招标挂牌复合式“评分制”土拍规则，出现了松动。

2015-2016年，上海楼市沸腾，地王频出。为了抑制土地市场的疯狂，上海自2017年4月起，施行招挂复合式土拍规则。

“招挂复合”的出让方式，一改之前房企“砸钱拿地”风格，在房企竞拍之前，需要通过多维度综合评定参与出让的房企的实力，前三名入围最后的竞价环节。招标综合评分为100分权重，其中经济实力30分、技术资质20分、项目经验50分，均需投标人提供真实的证明材料。

3年过去，市场早已回归冷静。回顾过去3年，上海土拍市场有哪些名场面？哪些地块的出让给你留下过深刻印象？不妨跟着凤凰网房产上海站回忆一下。

一、竞争最激烈地块

2019年1月24日，静安南京西路“钻石级”商办地块——南西社区C050401单元115-12号地块正式开拍。

现场经526轮竞价，最终，华润联合体联合体力压新鸿基、太古里，以58.02亿价格夺得该地块，按地上面积计算，楼板价约为65216元/㎡，溢价率23.05%，刷新上海商办土地的楼板价记录。

这块地之所以引发了如此激烈的争夺，主要还是因为其所在的位置。该地块13号线南京西路站正地铁上盖，未来更会通过地下通道联通2号线与12号线。同时该块地位于“海上第一名园”张园的东部位置，而张园是目前上海现存最大的、拥有中晚期石库门种类最为齐全的建筑资源。

二、最高溢价宅地

自施行招挂复合式土拍方式以来，上海几乎与高溢价地绝缘。2017年4月至今，上海宅地80%以上以底价成交，只有少量商办地块拍出过超高溢价率。

出让宅地中，在市场尚未真正退烧的2017年5月，奉贤一幅宅地拍出了48.79%的溢价率，为近3年最高。

2017年5月26日，奉贤区奉城镇57-05区域地块以11.8亿元起拍，最终中海地产以17.55亿元的总价拍下，楼面价14581元/㎡，溢价率48.79%。

该地块如今入市楼盘名为中海戈雅园，于2018年12月28日开盘，推出590套房源。网上房地产显示，截至目前（2020年4月16日），中海戈雅园已售房源89套，可售住宅套数501套。

三、最高总价地块

2020年2月20日下午，徐汇区黄浦江南延伸段WS3单元xh130C、xh130D、xh130E、xh130F、xh130G街坊内xh130C-02等28个地块成功出让。

香港怡和集团附属香港置地联合体以310.5亿元成功竞得，溢价率0.1%，楼板价约为28563.55元/㎡，同时刷新上海和内地土地总价记录，被誉为“最贵高跟鞋”。

该地块为超大型综合体，其使用性质属于商办、餐饮旅馆业、文体、商品住宅、社会租赁住宅、广场用地。地块出让面积23.13万㎡，地上计容建面为108.7万㎡，总开发规模约180万㎡，总投资预计600亿元左右，可售商品住宅占比约2.5%。

四、最低总价地块

一分价钱一分货，在土地市场也不例外。近年来卖的便宜的地多为商业租赁或动迁安置用地。

住宅用地中，低总价地块多分布于上海远郊。2019年10月31日，瑞安子公司“上海蟠龙天地有限公司”以38.81亿元的总价捡漏四幅青浦城中村改造地块，其中青浦区徐泾镇纬二路南侧A05-04、A03-02地块成交总价2.13亿元，为3年来最低总价宅地。

四幅地块现已确定案名“瑞安蟠龙天地”，目前工地已复工，正处于排水、平整土地阶段。据业内人士透露，瑞安蟠龙天地计将于2020年二季度对外开放接待，三季度有望取证入市。

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五、最高单价宅地

相较于2017年以前市区破10万/㎡的地价，近年来内环宅地价格可谓跌回解放前，近期楼面价最高的一幅宅地也才5万出头。

2019年11月22日，上海大宁资产经营（集团）有限公司以底价95287万元，竞得静安区天目社区C07-0102单元20B-01地块，楼面价55001元/㎡。

该地块东至规划兖州路，南至蒙古路，西至乌镇路，北至新疆路，根据出让要求，该地块建筑限高80米，住宅套数下限115套，全装修比例要求100%，中小套型（100㎡以下）占比80%以上。

地块位置相当不错，但体量很小，如果剔除需要自持和配建保障房部分，楼板价并不低，因此只有一家国企出手，并以底价成交。

六、最低单价地块

在上海房价最便宜的金山，毫无疑问也是最有可能出现最低地价的地方。

2019年5月28日，华发股份以底价11.5亿元，竞得金山区枫泾镇JSFJ010104单元10A-01A地块，楼面价为7820元/㎡，这是招挂复合土拍制度以来，上海单价最低的地块。

有趣的是，该地块北侧，是枫泾镇JSFJ0101单元04-05、04-07地块，该地块容积率1.6，成交于2017年2月，由上海建工竞得，楼板价为9800元/㎡。两年时间，金山地价降了2000元/㎡。

七、最大宗土地

2018年2月13日，浦东新区北蔡Z000501单元（白杨路以东片区）01-01等19幅地块，即龙阳路交通枢纽地块正式挂牌出让。

该地块位于龙阳路交通枢纽，6线交汇，被誉为浦东版“徐家汇”。地块总占地面积25.4万平方米，地上总建筑面积约137.5万平方米，最终以底价被上海地产集团、申通地铁及浦东轨道交通建设有限公司联合竞得。出让总价137.72亿元，溢价率0.007%，楼板价约10018元/㎡。

八、最悲剧的流拍

2018年7月23日，上海内环内一幅重磅宅地因无房企报名而流拍。

该地块为上海市杨浦区江浦社区B2-03地块（江浦街道159街坊），位于内环之内，到外滩只有五六公里，开车大概18分钟，距离陆家嘴也就20分钟车程，绝对是上海的黄金地段，彼时地块流拍被业内解读为“在全国拥有风向标的意义”。

此地块出让面积3.11万平，规划建筑面积7.78万㎡；起拍价46亿元，折合楼板价6万/㎡。

流拍9个月之后，2019年4月29日，江浦社区B2-03地块重新挂牌出让，起拍价降至41亿元，最终被保利发展41.79亿元拍下，溢价率1.46%。至此该地块也算有了一个不错的结局。

九、最当之无愧的“地主”

据凤凰网房产上海站统计，2018年至今，大华集团共在宝山拍下12幅地块，累计成交金额超过238亿元。仅2019年一年，大华累计获得了宝山区8幅地块，获取了66万㎡的土地，可以说是上海当之无愧的“地主”。

宝山起家的大华集团，具有大型社区的总体投资运营能力，包括城市更新、城中村改造、新农村建设等。可以说，宝山区的“城中村”改造工作与大华集团有着千丝万缕的关系。

十、最显著变化

2017年7月4日，上海规土局网站发布了2幅位于浦东新区张江和嘉定新城的拟出让地块公告，地块的土地用途都标注为“租赁住房”，这是“租赁住房”一词首次出现在上海土地出让要求中“土地用途”一栏。

此后至今，上海共推出租赁住房用地97幅，占总出让地块数约2成。在上海土地供应日趋紧张的情况下，加大租赁市场的培育，有助于增加房源来缓解供需矛盾。

3年以来，上海的土地市场也切实做到了“租售并举”，吸引了如华为、网易这样的明星企业进驻上海，也为上海的住宅市场提供了更多的可能性。