上海楼市:买房是在上海定居?还是去周边城市发展?

我是曾叔谈房 ，资深房产投资专家。与你相见恨晚的买房导师，曾叔没有千篇一律的自媒体，没有遮遮掩掩的让你摸不清头脑！曾叔属于实战派只说对你最有用的操作和建议。关注曾叔谈房 ，带你成为最会买房的人。

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提问：曾叔你好，目前是在上海工作，请问我是该继续在上海定居还是去周边好一点的二线城市发展，比如杭州、南京、苏州、合肥等。

回答：你好，这个问题对每个人来说都不一样，举几个典型的例子。一二线城市的日常消费其实都差不多，最大的支出其实就是房子。如果你在上海干一份上限不是很高的工作，并发现凑齐了六个钱包，都很难在上海上车，如 300万的房子，大概是外环附近的动迁两房或者是内环的老破小，七七八八加一起就要准备120万的首付+税费+装修等，如果说准备这些钱对你家庭来说很吃力，而且日后的月供还需要家里帮助，那么我就建议，赶紧去房价略低的强二线城市，买一套200万左右的次新三房，寻求在那里发展。

不要杠，就算是房价比较高的杭州、南京，也有大把大把的200万的次新三房，有地铁，位置偏一点不是问题，这些二线城市还是快速扩张中，你现在买的是郊区，过五年可能就是市区。从教育、医疗、商业等角度来说，上海有的，强二线城市都有，你去体验了就会发现，这些方面的差距真没那么大，而且你现在干的工作，强二线里类似的肯定都有，工资打折没关系，房价也打折了啊。但如果你在上海干着一份上限很高的工作，比如高薪行业，比如步入正轨的创业，那就算手里钱不多，上海也很适合你。强二线城市的普通工作很多，但上限普遍不如上海等一线城市，要赚大钱，在上海的概率要大得多。

提问：曾叔，你好，请问新房价格有可能会谈到95折以下吗？ 因为一房一价表上面，标注了上下5%的波动区间。

回答：你好，当下在上海不太可能。那个5%的浮动价格是用于对低楼层的或者非标准层地带硬伤的房子，它会有一定的折价。当然在静淡市的时候，房企可能会拿出一二套特价房出来，给到折扣，我知道万科天空之城二期曾经愿意给到1.5%的折扣力度，这已经是我见到比较大的折扣了。今年上海会逐步回暖，不太可能再有这种折扣机会。

提问：曾叔，你好，我是新上海人，现在奉贤有一套老破小，儿子快2岁了，现在在考虑买套大点的，最好学校好点。因为是二套，首付太高，所以基于首付能力，考虑总价最多380w左右的。现在纠结是留在奉贤还是换别的区？留在奉贤，可以买奉贤最好的小学+初中（奉贤实验小学+实验中学，以后目标奉贤中学或者格致中学），房子也可以大点；换到闵行，这个总价预算估计闵行二梯队学校都很困难，居住体验也比较差。请老师给点建议。

回答：你好，正如你所说，留在奉贤，就是你规划的这条路线。好处是省事，缺点就是奉贤的高中资源不够丰富，除了头部的2所高中，后面就断档了。二套可以通过合适的信贷产品降低首付比例，利率也不高，提高预算，就能既满足学区又兼顾自住品质了。

提问：曾叔好，买二手房为什么一定要找中介？毕竟还要给中介佣金，数目不少。

回答：你好，如果你和卖家很熟，当然不必要，自己跑跑就可以，如果你和卖家不熟，那么就必须要找中介了。具体有以下几点原因：1.房产交易金额数目重大，买家卖家一般都是陌生人，根本不可能建立信任关系，这时候需要第一个第三方保障平台。尤其是行情好的时候，卖家坐地起价，买家防不胜防，连违约金都要不回来，还有卖家拿着保证金跑路的，这时候需要中介去做合同约束。其次是交房的时候如果产生任何问题，可以找中介去谈判。2.二手房交易流程繁杂，需要懂行的人带路，节省时间。而个人买房，大概率会出现漏带资料、反复跑腿、合同不完善等情况，不仅自己消耗了大量时间，还给交易安全埋下了隐患。

3.中介给的选择多。毕竟中介手上的房源多，可以为你寻找合适的房子，相当于帮你跑腿踩盘，购房者可以根据自己的经济实力和需要进行挑选房屋。当然在找中介的前提之前，一定要把一些基础功课做好，例如需要缴纳什么税费，当下的房贷利率等等，借此去判断中介的服务质量，是否存在忽悠嫌疑。而且对将要择买的房屋地段要事先有所选择，因为你选择的中介只会尽力推荐他手上的房源，而且是片区性质的。最好的做法是，你心中已经有了大体楼盘，而让他从中帮你选择适合你的房子。

提问：新人首问：曾叔，你好！家庭手上现有子弹500个，还可借款150个，家庭年稳定收入50w。还有一公房目前无法短期上市占用着指标。1、近期想全款在望京买一套三居自住兼资产保值。总价控制在700-800w，希望房姐推荐合适的楼盘，和抄底技巧？（希望新房小区环境好些和保证5-8小时的采光，离80中距离近些）前期看过望京花园东西区、华彩、望京新城、北纬40，圣鑫大地、嘉润花园、蓝色家族。怎么排序好？还可重点考虑哪些楼盘？2、后期考虑抵押贷款再购买一房产投资，是将公房出售腾出名额在京购买优？还是留着原公房，在外地购买一处房产投资占优？有哪些城市和楼盘可推荐？谢谢曾叔，着急期待您的回复！

回答：你好，华彩小区不错，不过房本是酒店式公寓，另外物业费高也是个劣势。评估价水平比住宅略低，其他没有政策层面影响。剩下的就是看房子本身，华彩的设计偏向办公类，所以天然要低一些。圣馨大地品质普通，小区环境不算差，但由于塔楼结构和密度容积率问题，被市场略微歧视。北纬四十度是规矩的次新刚需小区，带景山学区。户型很不错。而且这个小区地铁、学区都有，旁边也在起产业，我觉得好过你上面列的所有小区。但是北纬40度很难出好价格，年底可以好好淘淘笋。公房建议明盘，再判断是继续持有还是出手裂变。目前推荐的城市：上海，杭州，这几个城市长远看也非常不错。还有更好的选择，可参考内部分享。

提问：曾叔，您好！本人计划购买总价460万左右房子，从小学学位（23年9月份开始用）和6年以上长期投资的两个角度上判断，黄埔万科之光，富颐华庭，和灵山岛湾区实验学校边几个盘，选哪个？谢谢

回答：你好，万科城市之光和富颐华庭都可以考虑，确定性更高，但是相应的增幅也会小一点；而中长期还是南沙更有钱途，回报率更大一些，但相应有一定的不确定性。稳健选择万科城光，进取考虑南沙。

提问：曾叔，你好，感谢你前段时间的耐心解答，冷静算了下感觉现在买的话压力很大，我觉得还是得从长计议，先缓一段时间再看看，可以吗？

回答：你好，买房从来不易！但你必须要买。不管什么年代，买房都不是件很容易的事，十年前如此，房价低工资更低；二十年前也是，要分房还要排资历，新人哪能容易。当今的核心城市房价，一些人，甚至要动用6个钱包那也不一定就能一气就凑够首付！市场上不存在刚需，其实只有买得起和买不起；房价和工资无关，因为房子它不会因为你月薪6000，而给你降价。越是优质的大城市，其实它真正的购买力，越不是普通的纯粹的工资群体。越是优质城市越要学会借力而至，用金融的眼睛看待房产，你才会更加收获货币的生产。

提问：曾叔，你好，上海房产，满五唯一非普通，想过户给女儿女婿，因为交易需要缴增值税，所以想通过赠与的方式进行，请问只需要交3个点税费吗？后须子女卖出或抵押有什么影响？

回答：你好，赠与也有契税3%，未来被赠予人如果卖这套房，不满五唯一的话，是交20%的所得税的。具体到我的圈子里查看分享文章。

提问：曾叔，您好，关注您挺久了，想咨询您一下我现在在上海有一套房，房产证是我和我父母的名字，无贷款，马上要结婚，想和男朋友一起买一套作为婚房，男朋友名下无房，预算总价400万左右，我在宝山，男朋友在新静安，想买来自住的，现在不确定是先买套小的以后置换大的，还是这次直接买套大的，因为预算不多，还有是否建议买学区房？适合买在哪个地段？谢谢。

回答：你好，400万的预算在上海，刚够上车，能买到房子，但不会让你绝对满意，未来不久还要置换。而上海的置换成本很高，如果这次可以一次到位的话，建议卖一买一加点预算，买一套带学区的三房。你既然在新静安和宝山，建议预算够的话，优先考虑闸北大宁一带。如果不卖房预算还是400万的话，只能考虑宝山杨行、上大、还有淞南一带了。

提问：曾叔你好，请问曾叔在上海怎么买到好房子呢？

回答：你好，好的房子一定要有适合生活居住的环境，考虑到日常生活所需，房子周边的配套设施一定要齐全。曾叔已盘点出杭州投资性价比最高的楼盘，详见知识内部资料分享。

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