上海楼市:打算在上海周边买,买哪里更合适呢?

我是曾叔谈房 ，资深房产投资专家。与你相见恨晚的买房导师，曾叔没有千篇一律的自媒体，没有遮遮掩掩的让你摸不清头脑！曾叔属于实战派只说对你最有用的操作和建议。关注曾叔谈房 ，带你成为最会买房的人。

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提问：曾叔你好，我最近想买房，工作在上海，老家在赣州，前段时间本来想在赣州买，但想想赣州属于三线城市，于是又打算在上海周边买，因为上海社保没交满5年，所以只能买上海周边，可支付首付70万左右，您觉得买哪里更合适呢？我目前名下没有房。

回答：你好，你的思路还是正确的。赣州城市能级太低，未来看不到太大机会，人口老龄化和大量外流，本土自住可以买，投资没有太大价值。子弹70，工作在上海，可以优先考虑环沪城市，推荐花桥。上海限购不会放开，花桥就可以长期享受价值外溢的红利，是目前离上海较近的，热度比较高，借势上海错位发展，有望成为真正的临沪先锋区，选筹重点沿地铁线淘笋，方便上海通勤。

提问：你好曾叔，请问上海华漕板块如何，看好最近13号线西延和背靠大虹桥加持的利好。是否有前景？我手头资金只有100多，二套首付一半。请问，选筹的话，美邻苑，或者金丰小区的一房如何？另外我担心买了这些房龄老的小区之后，以后00后10后接盘的一代人看不上。

回答：你好，华漕板块我们比较看好。特别是13号线西延线过来以及学区的入住，会改变这个板块的短板。你的预算有限，买华漕板块有点吃力。如果能接受一房的话也是可以接受的，你说的这几个小区都偏老了。美邻苑是相对品质可以的动迁房。一房的产品的确未来接盘侠有限，那好在总价偏低，更多人买得起可以弥补这个短板。建议你最好加点预算买两房，实在拿不出预算，买一房也过得去，上海买房价值高的板块，具体详见内部分享！

提问：曾叔你好，坐标上海。目前名下花桥一套200平复式，17年买入价350万，有贷款180万。上海浦东南码头一套老破小，38平，19年朋友急卖套现160万给我的，贷款100万。贷款和房子都在我名下，老公无按揭记录。目前手头子弹100万，想卖掉其中一套凑200万首付，然后用首套房方式买上海。问题是，1，卖花桥面积比较大难卖，问过中介价格320真正成交甚至300，要割肉近50万。2，卖上海目前中介说可以卖到200万但不满两年5.5营业税不划算。请教我的情况要怎么做？

回答：你好，你的资产不是面积过大就是过小，导致进退两难。1.花桥面积过大，自然流动性和升值性不如刚需户型，当下如果出售 割肉50，太不划算，所以花桥暂时保留，不是出手时机。2.浦东老破小，38平，除非有好学区加持，不然不值得长持。可以优先考虑出掉置换，相比花桥出手不用割肉。至于不满二 试试签远期合同，等满二再过户。这样可以有效止损。

提问：曾叔，你好！如买二手学区房，合同虽已承诺没有用过名额。有核实的办法吗？谢谢！

回答：你好，上家拿出户口本看看有没有小孩5年内入学。

提问： 曾叔您好，我居住东莞，目前东莞塘厦有一套房子，惠州有一套，现在手上有多余资金，想在购买一套，可是不知道从哪里下手，给点建议？

回答：你好，大湾区现在投资当然是买广州，不要买东莞呀。东莞都刚刚暴涨结束，你就在东莞，你当然清楚这件事情。任何一个城市暴涨结束，都需要喘三年的。而且广州的基本面本身就比东莞好。此刻的行情当然是买广州，广州正在暴涨，现在一天一个价。普通人对房价的感知总是慢半拍，等他感知到房价上涨的时候，已经接近尾声了。房价五年才有一轮行情，一轮行情也就半年左右的时间，等你感知到错过这半年的行情，你就需要再等五年。广州最有价值的板块 楼盘详见内部分享。

提问：曾叔，你好，自身情况：我和老婆武汉户口，我社保在上海交了8年，我老婆社保交在武汉。刚刚卖武汉一套房128万（家庭已经无房），另外存款120w,卖房目的是给小孩在中南路买武汉小学+武珞路中学最牛双对口学区房，小孩2岁。 一、1.目前看中水利厅宿舍107平三房（目前无2房）490万房产：主要水利厅强势对口稳定、环境好、三房家庭也可以长住，缺点总价高怕多校划片后面损失也大。 二、另外还建筑设计院、中商宿舍、建材也都不错，1房280w 、2房350左右，3房400、优点：比水利厅便宜点，缺点：单位相对没那么强势、环境差、2房住不下、3房比水利厅便宜一百万，便宜不了太多。

三、我们的想法：如买水利厅（有中南路核心商圈、双地铁等光环）即使多校划片，也不影响他增值，并且首套合理利用房票+贷款优势，那就买。未来款还完抵押出去再卖也不迟。 四、如不买水利厅，买其他房子，如何住，如何1套换2套，第一套买哪个小区几房？第二套买武汉哪个区域哪个楼盘还是上海哪个区域哪个楼盘？目前家庭年收存款40w。

回答：你好，只要是头部优质学区房，保值能力都很强，不分对口老破小还是次新。 当然，次新会更加看好一点，比如帝斯曼 武汉天地等。 但老破小挂户口的需求也非常旺盛，如果不考虑投住分离，关心自住和性价比，可以入手水利厅的3房。流动性也还不错。 剩余子弹建议买上海，上海正在启动期。 可以考虑外环西侧的大虹桥区。或者外环东侧的唐镇孙桥都不错。

提问：曾叔，你好，请教：家住上海奉贤，另有一大一小2套旧房，市值约（大300万，小150万），想置换投资市区，现在一起卖掉还是先卖一套，现在是卖掉的好时间吗？接下来投资哪个区域更好？

回答：你好，投资建议全部出手卖掉，置换到市区更好。奉贤太远了，因为真的很便宜，所以很多人买，我们投资买房子还是喜欢买洼地的，但是要识别一下真洼地和伪洼地。远郊旅游景区多打的空气指数、宜居品质牌子，旅游资源、环境指数都是对标旅游人口的。但房价要涨归根结底，是要有愿意在这里居住的有购买力的接盘侠。我们看房价一般是看周边的产业。你拿产业维度来衡量奉贤，会觉得的确这里没什么好工作机会。

所谓的低房价并不是什么洼地，而是真的价值低。除非有大量高新企业迁入，否则不会改变的。所以奉贤长远看价值也不大，没必要继续持有。建议两个方向，一是大虹桥，买华漕核心区，或者徐泾那边次新房商品，都找房龄2005年以后的那种房子。二是在三林中环外一带找次新房。这个打法主要是押注板块潜力，这些板块也是比较看好的。上海投资回报率高的楼盘。具体详见内部分享！

提问：曾叔，你好，为什么近期美元兑人民币大幅贬值，人民币升值对房价是好是坏？

回答：你好，1.人民币升值或贬值，是相对于美元来说的，而不是与房价相比较，对贸易进出口会有影响，对房价影响有限，供求决定价格，房价上涨与否与供给有关。2.影响房价的重要因素是人民币的发行量。如果印得多了，名义上的房价数字自然变大，被动上涨；3.近几十年，世界各国的货币基本都呈持续的增发状态。除了极个别的国家或地区之外，以本国的货币反映本国的房价，多数都是呈上涨趁势。4.综述，不管人民币对应美元升值或是贬值，只要人民币对内持续呈超发状态，对应国内优质城市、拥有人口持续流入城市的房价，一定会持续呈上升趁势。

提问：曾叔你好，请问曾叔在上海怎么买到好房子呢？

回答：你好，好的房子一定要有适合生活居住的环境，考虑到日常生活所需，房子周边的配套设施一定要齐全。曾叔已盘点出杭州投资性价比最高的楼盘，详见知识内部资料分享。

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