这是买房上车的最后机会了(纯干货)

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上海严重翘尾。2020年12月上海二手住宅成交量高达3.9万套，11月是3.2万套，已经连续两个月突破4年来新高。2017-2020年上海二手住宅年成交量分别是：14.9万套、16.4万套、23.9万套、30.1万套，2020年的成交量即将追上2015-2016年牛市的水平。新房方面，整个2020年上海新开楼盘的抢购狂潮更是让人叹为观止。12月新房成交量更是突破1.1万套，达到2020年的巅峰。

我在11月16日和11月30日的两篇原创《2020年底，对买房者的最后警告》《2021年，如何在楼市中完美逆袭？》中，连续预警大家：上海将要出现明显的翘尾行情。现在如此严重的翘尾，预示着2021年上海小阳春要爆！各位耗子尾汁吧！正如我在11月16日文章《2020年底，对买房者的最后警告》中说的：上海已经进入全面普涨阶段。目前，除了崇明、金山、奉贤非自贸区这三个永远不适合投资的区域外，其它板块无论投资还是刚需务必赶紧上车。

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上海广州的这轮涨幅应该已经走过半程。2021年上半年，上海广州房价和成交量继续上涨的概率是100%，下半年继续上涨的概率是70%。小阳春太爆的结果就是惹祸上身，2021年年中左右这两个城市有收紧调控的可能性。历史上每一轮牛市都不可能超过2年，连续上涨1年多已经是足够有面儿了。

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上海广州的朋友如果要卖房，我给你个最佳时间点：2021年4月，烈火烹油的时间，价格高又很多人抢，绝对当大爷的感觉。没有政策是大爷，调控一出就变孙子。不要贪恋最后一个铜板，适可而止，见好就收吧。如果要在上海广州买房，虽然最佳时机早已过去，但是还能揪住个尾巴。我给你两个最后上车的时间点：现在和2021年2月底元宵节之前。3-5月份再上车的话，有可能就是阶段性高点。但从长远来看，现在的高点其实也是未来的起点，一线永远不存在绝对的高点，仅仅只是入手成本的高低而已。资金够或者有魄力的朋友，在目前的行情下，最适合先买后卖。春节前付个大定金或者合同签掉锁定房源，再把交易周期拉长，等到小阳春再卖房。这一波操作成功的话，至少多赚10%。

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每轮行情，北京永远都是后知后觉的。tianzi脚下，谨言慎行，要给全国做榜样，可以理解。说调控，北京就要做最严的调控，说供应，北京就拿出海量的限竞房供应，刀刀见血。北京告诉我们一个道理，控制房价是如此简单的一件事，就看你想不想。历史总是无数次的重复轮回，北京这次回暖又是一线里最晚的。2021年最火的城市应该是北京，春节前和上半年都是上车的好时机。

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北上广这三座城市，限价新房可以参与，但是千万不敢迷恋。1-2次摇不到，务必立刻马上转战二手房。小阳春是二手房的天下，一天一个价，新房会限价，但房东会跳价。最愚蠢的买房者就是在小阳春里摇新房！

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北上广的这一轮上涨，是在完全没有放松调控政策的基础上进行的。总体而言都是货币宽松惹的祸，但各有不同之处：广州是深圳的投资需求外溢叠加人才落户门槛的大幅度降低；上海的人才落户放宽其实幅度很小，要求很高，人数极少，上海北京完全是靠压制了三年的改善需求爆发而崛起的。因为北上广目前的调控政策已经非常严格，未来即使再收紧，空间也很小，工具也很少。所以，假如明年由于市场火爆而出现调控，那么力度也完全不能和上次相比，所以，北上广不会再出现15-20%的房价跌幅。

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深圳打新闹剧之后，住建局几次出面说要调控，结果雷声大雨点小，又没有消息了，也不知道是憋大招儿呢，还是指望大家淡忘此事呢。

深圳如果再出政策，那么明年房价将会阴跌为主，如果没有政策就是横盘。当然了因为倒挂打新还是会很热闹。

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深圳7月15日调控当天，我在小号柯视角的《深圳调控收紧，轮动开始了》文章中就强调：深圳收紧，对东莞、惠州是大利好，轮动开始了。对于北京上海来说，极大可能将迎来部分游资炒作。事实胜于雄辩，确实如此！所以，如果2021年上海调控收紧了，一定要立刻开始关注环沪：花桥、昆山、嘉善、嘉兴、太仓。如果广州调控收紧了，一定要密切关注临广的佛山，还有大湾区不限购的珠海、惠州。如果北京大热之后调控了，才能轮到环京，北三县的命运根本不在自己手里，而在北京人手里。

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结合2020年下半年收紧调控的城市和国家统计局70城的房价数据来看，新房或二手房房价同比去年涨幅超过8%就会迎来调控。虽然这个数据不能反应真实市场的涨幅，但是作为调控的风向标，还是很准确的。所以，无论一线还是二三线城市，大家务必要关注国家统计局每月公布的70个大中城市房价指数。抄底和逃顶，最大的秘诀就是预判政策走向，在政策市中学会看天吃饭，才是最核心的技能！

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2020年12月31日，央行发布《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》后，我就在新浪微博柯谈地产观里发表了解读，我现在再简要点评下。根据央行的报告，2020年前三季度房地产贷款增加4.42万亿，占各项贷款增量的27.2%。这个27.2%是低于《通知》要求的7个大银行上限40%和17个中型银行上限27.5%的。而且在35家上市银行中，踩中红线的10家银行多数是小银行，而且其它25家还有上升空间。其实这个制度的最终目的就是要把小银行多余的房贷业务挤压到大银行去，因为小银行自控能力低，抗风险能力低。不过这个转移过程是比较长的，即使超标也还有2-4年的过渡期慢慢压降。其实，很简单的一个道理：在2021年里，只要各个银行的房地产贷款总量保持与2020年基本不变，那么2021年的楼市就差不了。说的再直白点就是：央行给各银行设置了个天花板，但其实天花板之下的空间，就足够玩了。1月6日经济日报发文《划定银行房地产贷款“红线”对市场影响有限》就说明了一切。因为中央经济工作会议已经给2021年定调：宏观政策要保持连续性、稳定性、可持续性，不能急转弯。此外，今年个别超标的中小银行，由于房地产贷款额度紧张，存在调高个贷利率的可能性，也就是在5年期LPR基础上增加加点数。但影响力和规模不会很大，毕竟市场占有率低，而且利息越高，生意越差，因为大家都跑去大银行做房贷了。

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手持非学区老破小、老破大、老式塔楼、远郊房和商住公寓的朋友，你们抛掉垃圾资产的时刻即将到来。现在开始挂牌，小阳春高点抛掉，下家还得对你感恩戴德。错过这一轮混水摸鱼的机会，就得再等几年。这几年的代价就是你与好房子的差距会越拉越大！

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想了解真实的市场行情，千万不要看电视、千万不要看新闻，因为一片祥和安逸的景象会误导你。深圳住建局说房价没涨，天津住建局说房价没跌，你信谁的？再牛的砖家都比不过中介小哥。我为了时刻把握市场动态，每周都会和不同的中介小哥聊天。找楼下中介聊聊，去问问正在买房卖房的朋友，你一定会震惊这个世界的两面性，千万别困在别人给你编织的世界里心安理得。

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市区无学区老破小开始上涨，标志着全面上涨开始，远郊非学区老破小开始上涨，标志着这轮涨幅即将到顶。记住，最低能级的房产都开始上涨，大家就要小心了。因为最低能级的接盘侠购买能力最弱，对政策最不敏感，在楼市里最被动，一旦他们入场，就是整个楼市最沸腾的时刻，接着就是监管的出手和成交量的断崖下跌。那么如何操作呢？豪宅、学区房刚开始上涨的时候，抓紧买房，等到远郊非学区老破小都在跟涨的时候，你就可以卖房了。所以，在房产买卖中想要吃到最大红利，不仅要关注自己的目标楼盘，还要关注整个城市各大板块的轮动走势。

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如何精准测算自己房子的市场价？一、看链家app最近的历史成交记录，同一个小区和周边同一档次小区的实际成交价，以此来估算。二、假装卖房者，找不同中介面谈询问自己房子的市场价，切记不要在电话里和网络上问，只有面对面时中介小哥才会无法掩饰的告诉你实情，电话和网络里他们只会告诉你一个令你开心且愿意立刻去他们店里挂牌的高价。三、假装买房者，去店里或者路边找中介小哥长谈，询问小区最好户型的价格，最差楼层的价格，最后再精准的描述自己房子的概况，让小哥估价。四、对于卖房者，中介一定是给出相对低价的，而对于买房者，中介一定是给出相对高价的。只要这两个角色都扮演过，你就可以在这一高一低的价格区间内精准测算出自己房子的市场价。

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还有整整一个月就要过年了，很多朋友即将踏上春节返乡的旅程。这个梗我每年都会说，今年仍然很有必要再重复一遍：返乡切勿置业！返乡可以筹钱，返乡可以融资，返乡可以卖房变现，但唯独不能置业买房！2020年，苏州租房可以落户，广州大专可以落户，连上海都开始放松人才落户。一二线城市的大门只会越来越宽，千万别把有限的资金和首房首贷的资格浪费在三四线的家乡，否则你将悔恨终身！

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年底了，又有一些经济学家跑出来预测明年经济形势。记住，所有预测股市走牛的都是骗子！股市里，赚钱的永远是发股票的，而不是买股票的。而楼市里，赚钱的不仅是盖房子的，还有买房子的！国家可以目睹股价大跌，但绝不会允许房价大跌！

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如果现在你有房子要出租，建议先空置一个月。年底是一年中房租最便宜的时刻，便宜还租不掉。过完正月十五，大量返程的打工人和创业者涌入，租金自然水涨船高。如果你的出租房现在房租到期，千万不要涨房租，千万不要赶走租客，宁可适当降低租金续租1-2个月，等过完年行情好了，再换租客和涨房租。以上伎俩，包租婆一定懂！

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真正牛X的房产投资客，不仅会踏准每一次房产周期，还会像冲浪一样，在一次周期中，踩着各个轮动城市的节点数次进场抄底！比如，买完深圳，再买东莞；买完东莞，再买广州；买完上海，再买北京。对行家来说，预测周期并不难，只要有魄力，就完全可以吃透每一轮周期。同样一个周期，你身价涨幅30%，而别人其实早已翻倍！

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12月3日，中指研究院在《中国房地产市场2020总结&2021展望》中预测：2021年全国房地产市场新房销售均价涨幅在3.9%-5.4%之间，高于2019年和2020年。12月21日，中国社科院发布的《中国住房发展报告（2020-2021）》预测：2021年中国商品住房价格同比增幅5%左右。这么看来，2021年全国新房价格上涨5%是比较合理的，其实也就是房贷利率的水平。全国均价上涨5%，也就是有些城市会涨10%，有些城市涨幅是0；上涨10%的城市必定也是分化的，有的板块上涨20%，有的板块涨幅是0。这就是全国均价上涨5%背后的含义，确实很残酷。  鹤岗这类城市的下跌，说白了就是用来掩护大城市房价上涨的挡箭牌！全国房价平稳，并不代表你自己就可以高枕无忧，而暗流涌动的楼市，也可能只是别人的饕餮盛宴！

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2020年如果没有房地产，我们不会如此快速的恢复正增长。无论是2020年8月针对房企融资的“三道红线”，还是2020年12月底针对银行房贷的“五档分类”，说白了都是在保护银行，保护房地产行业的压舱石地位。2020年12月3日，高层在住建部座谈会上要求：要加强“十四五”时期住房发展顶层设计，研究好“住房市场”和“住房保障”两个体系。12月18日，中央经济工作会议把解决大城市住房问题的钥匙最终交给了租赁住房。12月21日，全国住房和城乡建设工作会议要求：大力发展租赁住房，解决好大城市住房突出问题。加强“住房市场体系”和“住房保障体系”建设，加快补齐租赁住房短板，解决好新市民、青年人特别是从事基本公共服务人员等住房困难群体的住房问题。12月29日，住建部部长王蒙徽在人民日报发文《实施城市更新行动》强调：完善“住房市场体系”和“住房保障体系”；以解决新市民住房困难为出发点，大力发展租赁住房，完善长租房政策。未来，解决住房问题，靠的是租赁住房，而根本不是降低房价！迄今为止，我们所有的政策，没有一项是为了打压房价，以前没有，未来更不会有。所有调控最终的目的，都是让广大百姓在高房价之下实现不同类别的住有所居、安居乐业。看不清这个现实，你就永远无法弄懂中国楼市！请放弃不切实际的幻想，踩准节点踏踏实实买房，才是你对抗周期唯一的武器！