上海楼市:一线城市不建议用二套资格,首付比例高资金利用率低

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提问：你好，曾叔，坐标上海浦东，打算入手第二套房子（一房）目前有子弹110。困惑是，如果找到合适的房子的话，需要商贷110左右。是继续慢慢存钱，多凑首付，还是入市把房子拿下呢？我们不投资，只希望资金保值即可。若干年后，打算卖掉两套，置换一套小区环境更好的房子住

回答：你好，上海一线城市可以继续买房投资加仓，没有问题，一线城市永远是领涨作用。普通人攒钱速度大概率跑不赢一线城市房价上涨的速度，我们只能用资产追资产，未来置换可以对冲风险。一线城市不建议用二套资格，首付比例太高，资金利用率低，建议直接全款抵押的方式买入，相当于首付3成。上海这种一线城市，自住还是投资越早上车越好。买房是一个经济行为，背后有一套行为的逻辑，从行为逻辑出发，我们可以更好地分析市场的行为走向。1、首先房价是在不断上涨的，必然导致的结果是上车越来越难，上车盘的门槛越来越高。

2、门槛高，上车盘的总价不一定随着涨幅同步升高，因为人的欲望很容易被现实压缩，并且新建的户型越来越紧凑，城市不断扩张可以到更远的郊区上车，但不管怎么说有一点是确定的：门槛会提高，总价会提高。3、房价总是比工资涨得快，那么依靠工资的人则会越来越买不起房，这也是社会中大部分人的常态，毕竟大多是人依靠上班生活。在独立支付首付的能力越来越弱的情况下，买房上车必然需要依靠他人的力量支持：家庭/配偶。等你好不容易凑够上海的上车门票，很可能发现门票已经翻倍了。

提问：曾叔！您好！请问大虹桥，南虹桥那块总价500w这样的有合适的新房和二手房吗？靠地铁。那边就是学区还没有吧？小孩还有两年上小学，不知道该不该选择大虹桥。工作是互联网的，长远看选择这块之后换工作选择也会多一些。

回答：你好，大虹桥外环外比如江桥、徐泾、徐泾北城、华漕这种供应比较大的区位买，品质还可以。500w总价推荐楼盘见内部分享。

提问：曾叔你好，目前民生路浦东大道附近的老破小值得购买吗？后续是否会有升值的空间？还有临港滴水湖的新盘是否值得认筹？一般怎么判断板块是否值得入？

回答：你好，你大概是说在建14号线沿线的老破小吧，总的来说有一定的地铁利好，可考虑。临港滴水湖我一般不建议去，原因是这边空地太多，配套差，买入很大可能会站岗。一个板块的生命周期是：炒概念、炒地皮、炒配套、炒供需。如果一个板块已经发展到周期尾端，其价格包含了配套价值在里面，所以应在配套动工落地尚未成熟之前入手，但也不宜过早，因为我们不知道zF是不是说说而已。其次从板块过去，现在、将来的涨幅表现，判断板块价格，是否值得。如果一个新板块炒概念阶段就远远超过所在城市的平均价，说明已经提前透支了一部分，需要站岗几年才能赚钱。而在炒地皮和配套阶段，考虑通勤时间合理，如果板块价格在城市的中位数以下，就值得入手。在炒供需时，板块已经发展成熟，此时进入多半是高价，容易站岗。

提问：曾叔好！我是您的粉丝，目前在上海，刚需但不是很着急，最近想买房，看了一些二手房，也看了一些新盘，有两个问题需要请教下您1 ：看了离嘉定新城地铁站需走两公里的风荷丽景尚城-西区，比较疑惑的是它虽然在嘉定新城中间，但毕竟离地铁两公里，从升值性考虑，和地铁旁边的二手房比起来，性价比是不是不好，还是两公里对于它升值影响不大？暂不考虑自住的方便性，仅仅从升值性考虑。2:由于预算有限，只能考虑350万左右的房子，目前.上海二手房价格在横盘或略跌，由于不是特别的刚需，是不是等明年年中或年底买房会更合算，还是刚需现在可以考虑出手打了？

回答：你好，嘉定新城，距市中心25公里左右，属于中郊新城，地铁对于楼市的升值性，较为明显。所以风荷丽景尚城，距地铁站2公里，偏远了。嘉定新城有多个邻里中心，社区商业较多。所以，紧邻宝龙大型商业的优势，难抵距地铁2公里的劣势。嘉定新城地铁站周边，有很多次新房，部分品质不错，与新盘的品质 ，差不多。你所说的“便宜3000元”,这样的数据，很难做量化分析。如果此盘价格是市场价，只是比地铁次新房低3000元，那这属于市场机制下形成的正常价差。长线看来，应优先考虑买地铁次新房。从时机来看，要不是急性刚需可以等待。在等待的过程中，可以密切关注房源，尤其是个别笋盘，如果有低于市场价一成以上的急抛盘，也可就此入手。上海买房价值高的板块，详见内部分享！

提问：您好！曾叔，在市区有套房龄近30年的房子，目前一直在出租，但租金收益不高，该不该卖掉。要不要卖掉置换成新房？

回答：你好，这其实是个比较普遍的问题，城市原住民对自己在城市中的老破小总是有难以割舍的情愫，其中不乏等拆迁的，还有一些是觉得位置好以后能卖更好的价钱。如果不是学区、学位房，房龄超过20年的老破小很难卖出高价。并且还会随着时间的推移更难出售，因为居住体验感不高。随着上学划片政策的调整，一些配套学校的老破小也在逐渐失去魅力；而且等拆迁是个未知数，老破小和城中村不同，拆迁的成本高，开发商接盘一般比较慎重，所以说老破小整体是跑输大盘的。不如考虑市郊置换一套远大新，随着时间的推移，远大新的配套成熟，综合收益会高过老破小的。

提问：曾叔你好：请教你一个问题、我是外地上海户口、有5年社保、广州首套、想在广州买一套房、目前区位锁定天河、鱼珠、以及海珠南洲版块、自住加投资、目前有三个盘有意向：一个富力南驰的95或113户型、金地天河峯睿的95户型、海珠的中海观澜府100户型、你有什么建议吗？谢谢

回答：你好，富力南驰富颐华庭，地铁较远，周围配套一般，学位不确定，可能的优势只剩下离天河近，通过护林路、广园路瞬间抵达天河；金地天河峯睿四面被高速包围，发展受限；最近中海观澜府也是挺热的，江景房，旧区改造，商场配套和地铁在建，盘子小，旧改是有很大不确定性的，且周期长，另外北处270多米有骨灰楼，介意的注意回避；具体价值高的板块及楼盘分析，详见内部分享。

提问：曾叔，你好！我住上海，已有两套房子，请问两个问题，1.听说武汉将来有变成一线城市的潜力，经过疫情后国家会给武汉很多政策和支持，所以想在武汉买房作为投资，最好是有租金收入可以抵消一些房贷的，朋友给我介绍汉阳大道与赫山路交汇处，武汉六大市级商圈之一的王家湾核心商业区的纽宾凯汉city瓦尔登酒店公寓，目前房子已经在做内装饰了，明年3月份交房。房价是17000元一平米，产权40年，不限购，请问我可以投资吗？2.三亚崖州湾那边有个保利崖州湾的房子也是17000元一平米左右，是住宅，70年产权，可以投资吗？谢谢。

回答：你好，1、武汉的基本面还是很不错的，武汉现状：虹吸整个湖北，年轻人安家落户。从房产价值出发，抛开短期情绪，坚持长持思维，其实是可以继续看好武汉的。武汉硬实力排名全国前列，武汉硬实力高于成都，与南京，杭州等应属于一个梯队，目前武汉却是同梯队中，房价最便宜的城市，具有比较大的套利机会。对比火热的杭州楼市，平均房价2万左右的二线城市武汉，确实“便宜得不像话”。目前的负面情绪和短暂的经济创伤会让武汉产生一个阶段性低点，现在好好挑一挑，比平常能发现降价笋盘的概率更高。对于投资来说，也不失为一次千载难逢的机会。但是不建议买公寓，不单单是难出手，是升值潜力低。租售比，在中国一直不算高，所以建议买住宅的原因，不是看中出租回报，而是住宅的升值潜力和容易出手。武汉投资回报率最高的板块 及楼盘 详见内部分享。

2、三亚崖州湾旅游地产不建议投资。除非你钱多得喜欢一个地方就买一套旅游或养老地产，作为纯消费，否则，这两类地产，对于普通人来说建议都永远不碰。养老最好的就两类地方：一是城市中心，二是老人长期工作生活所在地。只有大城市，有良好就业机会和产业集聚效率高，人口持续流入，密度高，产出高的地段才最具投资价值，不要为了情怀买单。最有潜力的板块和楼盘详见内部圈子分享。

提问：曾叔好！现在经济下行压力那么大，除了买房还要什么更能稳定的保值增值途径？

回答：你好，把理财产品、基金、股票、期货、信托等等捋一遍，请问：对普通人而言，除了房子，还有更好的选择吗？现在买房的正确姿势：首先，选对城市。买房投资首选一线、强二线城市。一线买房很稳。就算买入时机和板块都不太好，只要耐心一定能解套创新高。但是因为价格基数高，所以收益率不如二三线。二线比较适合博暴击，要比较强的选筹能力，而且二线城市买入时机很讲究，买的不好就容易吃套多年，但大方向来看二线城市偏低的价格，未来爬升上来也不难。三线城市，建议大部分买房人不是自住就别去了。一定要去的话，选择一二线城市附近的卫星城来买。其次，回归中长线价值投资的思维，做好一定持有周期的心理准备和财务准备。最后，不管是刚需还是改善，有自住需求的，不要在等待房价下跌的过程中错过好房。

提问：你好曾叔，请问曾叔一下。在上海无房，有过一次购房记录。现在名下无购房按揭，在上海买房，首付是几成？请问房子看好了，如何和卖家砍价？

回答：你好，第一，之前购房如果用了房贷，现在买房需要首付6成。之前购房如果没用房贷，现在买房只需首付3成。第二，如何和卖家砍价：砍下三十万的方法，详见内部分享文章。

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