上海楼市:现在三四线城市房价都破万了,这些城市的房子能买吗?

我是曾叔谈房 ，资深房产投资专家。与你相见恨晚的买房导师，曾叔没有千篇一律的自媒体，没有遮遮掩掩的让你摸不清头脑！曾叔属于实战派只说对你最有用的操作和建议。关注曾叔谈房 ，带你成为最会买房的人。

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提问：曾叔，你好！上海目前的房价曾叔怎么看？目前阶段适合买房么？请问现在三四线城市房价都破万了，这些城市的房子能买吗？

回答：你好，上海是顶级城市，确定很大，未来但凡有全国性行情，不管大小，上海一定不会错过，所以买上海一定能涨的，投资眼光放长远一点，不要只看短期1-2年，所以在房票和资金满足条件下，越早上车就是最好时机。有钱的话，哪里的房都能买。但凡你买房的初衷是为了让资产保值，房子就不能随便买。一些三四线城市的房价确实一直在涨价，但这些大多都是新房。新房涨价再正常不过了，拿地成本、人工成本、材料成本都在上升，新房的价格也在涨。很多人认为新房涨价了，我买了房，这房子的价格也会跟着上涨。但是很多人不明白，新房的价格从来不是真正的价格，看你买的房子有没有价值，能不能跑赢通胀，能不能升值，最关键是看二手房价格。现在可能8000块钱一平米高层，小洋房9500起，好像不贵。交了钱，期房3年交房，1-2年房产证，2年以后才满二。

接近7年才可以卖。有些三四线城市，约摸在建的楼盘7，80个，大量的新房出售。你都不愿意住的房子，谁愿意买你的二手房？二手房交易银行评估价钱，折扣60%，你卖100万，银行说这个房子只能用60万抵押。贷款60万的60%。可以贷款36万，别人买你的房子中介费，增值税，再加乱七八糟税，总价可能接近110万。首付110-36=74万。就这个价格，买新房首付3成，难道不香？有些三四线城市，你去看看各条街道上有多少中介的门面？可能18、19年还有门面开着，20年绝对关了一大片。记住，三四线的房只有居住属性，没有金融属性。除非你家的楼盘地段好，楼层好，楼盘是上市公司，重点学校就在家门口。当然，这价格也不是那个不上万的价格了？上海各板块分析详见内部分享！

提问：你好，曾叔，花30-40万购买公寓，租出去给酒店每个月返租金1300左右，签15年，这样的投资划算吗？

回答：你好，1、 签15年合同，并不代表一定能够履约15年！中途违约的屡见不鲜。2、 房子相当于被锁定15年，相当于15年之后再收房。中途如果想卖房，还得赔对方违约金。否则房里有租客更难卖。租金也相当于被锁定了15年，15年租金跟市价会有很大差距；锁定时间越长，业主的租金与市场的租金差异越大。3、酒店式公寓购买成本、交易成本非常高。酒店式公寓首付5成，贷款最长年限不得超过10年，贷款利率远远高于普通住宅，月供是同贷款金额普通住宅的一倍以上。酒店式公寓卖出时按照商业地产征税，契税统一是3%，是普通住宅的2-3倍；计算其他税费，交易税费之和要吃掉整体利润的40%-50%。

4. 买房买的是房产增值，不是租金酒店式公寓房产增值的速度完全无法跟普通住宅相比，有的商住房的房价甚至跌幅达40%，。基本上房子变为有价无市，想卖也卖不出去了。租金再高，在房价面前也显得微不足道。买房还是建议买普通住宅，无论自住、还是投资都是最好的选择。

提问：你好，曾叔，新人，上海，近期在出手一套16年8月入手的次新房，中环内，因为非学区非地铁，那个点一周一个价格心慌看到新楼盘赶紧出手了，租金一个月税后16000，当时810入手的，现在最高出价是780，要割肉吗？谢谢！

回答：你好，16年到现在，到没有涨，还下跌，建议可以割肉及时止损，重新考虑再投资。因为机会成本，才是最大的成本。“机会成本”通俗的解释是假设有一笔钱可以投资几件事情，A赚十万，B赚五万，C赚一万，这时候应该选择投资A，如果投B表面上也赚钱，但在机会成本上比较A计算，相当于亏损五万，甚至有人不思考图方便会去投资C，相比A的投资等于亏损了九万。投资者的本金都是有限的，只要投资必须投最赚钱那个！可以说无论你选择什么都必须放弃另外N个选择。懂得取舍才是一个理智的投资者。发现投资错误，立马止损，转投其他，苦熬，浪费很多机会成本。上海价值高的板块详见内部分享。

提问：你好，曾叔，首套房如何选择？目前上海一张房票，西安如果以老人名义购买可以有一张房票200万左右的预算，上海和西安目前选择哪个买房更合适？上海的老破小现在可以买么？是不是将来出手比较困难？上海一室一厅的房子买了可能考虑自住一段时间，但主要是考虑把上海房票用了不浪费，同时考虑房子未来的增值。目前的预算如果买西安的房子，是否有增值的空间？和在上海买房相比，目前哪个更合适？如果适合在西安购买，买什么样的房子合适？有推荐的小区么？购买的区域有什么建议么？如果是以家里老人的名义购买，将来过户方式中的买卖或者遗产或者赠予选择哪种方式更合适？

回答：你好，其实我觉得如果是全投资在上海买房的话，总价低于两百万就别买了。总价低于200w的房子，我都不是很推荐。上海买房有一个起点金额，达不到两百万的话，房子品质肯定有严重硬伤，要么远要么产品力不行。你换城市，用老人票买入西安吧，将来过户走买卖最合适，上海房票可以先留着，实力充足后，将来再置换。

提问：你好，曾叔，请问支付宝借呗借到的钱能付首付吗？

回答：你好，不可以最好别碰借呗和微粒贷，这些网贷对征信的影响是负面的。 网贷机构都称自己是普惠金融，之所以叫做「普惠」，意思就是给原本找银行借不到钱的人放贷。 如果你在银行借不到钱，意味着你资质不好风险高，要放贷给你，就需要更高的利率来对冲风险。 同理，对于那些使用了「普惠金融」的人，银行会更歧视。 普惠金融能不能用？ 1.不管是什么贷款，核心还是看利率，还款方式(月供)还有金额的。利率低，月供低，金额大还是可以用的。 2.由于对征信的伤害力度较大，优先级应该放到最后，通常只有最后关头应急使用，而且一定是短期使用。 建议换核刷卡，或者短期拆借，你的征信在放款之前别产生任何负债。

提问：你好，曾叔，目前我们在黄埔富力悦禧有一套在供。我老婆还有个名额未用，打算富力悦禧二押，再加上手里的钱在天河买多一套，目前看了天河广场320万左右的107方的3房，您觉得怎么样？首付4层。

回答：你好，富力悦禧位置稍微偏了点，也没有地铁，周围环境也一般，可以的话，建议置换。天河广场其实不大适合自住的，上面多是办公，商住混杂，管理乱，楼龄较老，品质一般。320可看下：广州投资回报率高的板块，详见内部！

提问：你好，曾叔，我是上海人，听说南京东部要崛起，用亲戚户口落户了，找人代持。搜了下，麒麟汤山青龙山发展势头很好，不弱于江北，我要不要去买个房？投资如何？

回答：你好，城东还不错。大东区的概念，涵盖了四个区，含栖霞、江宁，少量的玄武、秦淮。跨越不同的板块、区域，这次的整体概念，有利于解决多区痛点，比如涉及到多区连接处，交通梗塞点多有利于各板块充分发挥自身优势。概念的提出，崛起，总归有了统一的整体的定位与功能划分，是好事。但指望短时间崛起，超越河西、江北，这不太现实。因为这里面有不同功能的层级定位。短时间，城东的概念也没体现出“顶级配置”，这点要有数。目前而言，汤山的整体规划定位，文旅和高端宜居养老等，定位准。以后这里的房子打造得好，坚持做高质的话，也是南京人改善和改善的性质；青龙山国际生态新城、青龙地铁小镇等，这些都是园区经济主导的地块，特别是麒麟，资源投入确实不少，综合配置，对房价有较强的支撑；仙林大学城、江宁大学城的智慧含量注入，对区域发展也有利，科技创新感比较强。

总体上，“城东崛起”，比过去要好，整体提速；但一次性提高到省市级的高度，难度较大。房价方面，区域新房基本低于3万的，有的在2.5万左右，在全市还是一个“洼地”级的位置，相对较低的房价，也有空间。如果教育资源布局较好的话，多一些9年一贯制的优质学校，那么房价突破三万，问题也不大。但这需要导入资源，以及南京人对区域板块意识提升的过程。从规划到民众认同并且积极买入且自住，需要时间。“大城东”部分的新房也就2.5万左右，这样的较安全价格，比买一些环沪楼盘要好，环沪有的楼盘也要两三万了，有点小贵。降低暴涨期许，以保值来看，大城东没问题。

提问：你好，曾叔，我在老家有田地，宅基地，听说农村户口值钱，我一直没有迁出去，怕影响未来村集体收益没有我的份，是迁出去省城买房还是继续留在老家 ？

回答：你好，抱有这样想法的，你可以完全摈弃一切幻想，坚持一个原则，近期（三年内）没有拆迁预期的，农村户口，一律迁出去。人生格局太小了，你那农村一亩三分地，拆迁可能搞点钱还可以。不拆迁那就是完全不值钱的东西，守着干嘛？没有拆迁的村集体能给你分什么钱？这一类人，实际跟天天想着中彩票，天上掉钱本质上是一样的。幸福是奋斗出来的，不是幻想出来的，更不是你本来应得的。如何获得幸福，对于很多人来说，首先，你得走出农村。具体到我的圈子里查看分享文章。

提问：你好，曾叔，现在手上有一些存款，是继续存起来还是买房？

回答：你好，关于要不要买房？我想说，资产收益远大于体力劳动，你上班，别人也上班，但是别人有房啊，房子一涨，贫富就拉开距离了。中国过去几十年，很多人不就是买了几套房然后就莫名其妙地富起来了么？房产是家庭财富的终极配置，如果你知道财富的流动方向，不要去追它，就在终点等它就行了。你可以不懂什么高科技，也不会什么直播卖货，人工智能……如果你有钱，你只需要提前买好几套房，将来把房卖给码农、公w员、金融白领，就把他们的钱赚了。

提问：曾叔，你好，打算在上海买经济适用房，请问曾叔要注意什么？

回答：你好，买经济适用房，里面有很多坑。交易费用、限制措施也是不一样的。流动性和收益性都要比一般的商品房差一些，2006年后的房子，可以交税改成商品房。具体还有很多种方式，但这里不方便说，具体到我的圈子里查看分享文章。

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