上海楼市:相比青浦新城、松江新城,临港新城发展潜力如何?

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提问：成哥，浦东临港新城住宅潜力如何？目前上海市好像重点在发展。也在想办法建一些好的学校，不知道未来潜力如何，会是第二个张江吗?

回答：现在临港新城入住率不是很高，但房子都十分抢手，临港新城现在那么多人关注，必定有他的特殊性。根据它未来规划来看临港新城将成为上海东南地区最具集聚力和发展活力的中等规模滨海城市，并依托上海洋山港成为辐射长三角的物流以及临港产业基地。发展还是有一定潜力的，但是要成为第二个张江还是有很大一段差距，相比之下青浦新城，松江新城更好。具体更详细的分析详见内部！

提问：成哥，上海金汇板块发展潜力如何？能否评价一下？

回答：金汇板块在金虹桥以西，长宁西郊以南，在闵行区地段仅次于金虹桥，商业繁华度区内第一，韩国风情浓厚。近年又建了上海万象城这种重量级的商场，周边居民的幸福感进一步提升。金汇没有很好公办学区，不过外籍业主占比高，本市户籍的走海外路线的也不少，民办的协和双语虹桥校区就在金汇。虹泉路沿线的小区品质较高。金汇整体的层次要明显高于闵行中部、南部区域，房子总价却相差不大，是对孩子教育要求不高或确定走海外路线的家长的高性价比之选。更详细的分析可见内部！

提问：坐标上海，沪籍夫妻，现有130万现金和30万公积金，可腾一张父母房票做接力贷购房。夫妻名下皆是与父母2011年前共有的中内环老公房共4套，目前只有一套市区无学区顶楼老破小可用于置换，市值250万，月租5k。想投资/改善，目前初步有三个方案：1、卖掉这套老公房+手上的钱置换450万远郊三房 以租养贷；2、直接拿手上的钱用父母房票到上海远郊购250万的房子投资；3、到上海周边：海宁轨交沿线、南通 、湖州、常州地铁沿线，购200万以内房子投资。因考虑到上海16年后，房价调控一直没涨反而阴跌，上海周边每年到一直在涨，到底该买哪里？

回答：首先方案三不考虑，这些城市和上海能级相比差距太大，投资来说确定性不够。上海近几年虽然没有什么太大涨幅，但一直在蓄力，深圳已经率先领涨一波，上海今年二手房市场其实回暖了不少，我认为上海这波也快了，哪怕迟到，但绝不会缺席，对上海要有大信心，今年反而是建仓或置换的好时机。我建议可以出手一套老公房，扩大资金流，增大选筹面，这样可以买到更有价值的区位，不要去买太偏远的位置，投资反而不会踏空。建议两个方向，一是大虹桥，或者徐泾那边次新商品房，都找房龄2005年以后的那种房子；二是在三林中环外一带找次新2房这个打法主要是押注板块潜力，都是我比较看好的。上海投资回报率高的板块及楼盘推荐详见内部！

提问：成哥您好！家住上海奉贤，另有一大一小2套旧房，市值约，想置换投资市区，现在一起卖掉还是先卖一套，现在是卖掉的好时间吗？接下来投资哪个区域更好？

回答：投资建议全部出手卖掉，置换到市区更好。奉贤太远了，因为真的很便宜，所以很多人买，我们投资买房子还是喜欢买洼地的，但是要识别一下真洼地和伪洼地。远郊旅游景区多打的空气指数、宜居品质牌子，旅游资源、环境指数都是对标旅游人口的。但房价要涨归根结底，是要有愿意在这里居住的有购买力的接盘侠。我们看房价一般是看周边的产业。你拿产业维度来衡量奉贤，会觉得的确这里没什么好工作机会。所谓的低房价并不是什么洼地，而是真的价值低。除非有大量高新企业迁入，否则不会改变的。所以奉贤长远看价值也不大，没必要继续持有。上海投资回报率高的区域及楼盘推荐详见内部！

提问：陆家嘴工作，房票刚拿到，子弹600+，贷款子弹同等可接收，目的是前期居住，期间保值投资，后期置换改善。是入手新房还是二手房？二手房的话房龄最多是多少？区域范围是什么？学区要考虑吗？

回答：推荐可以考虑联洋板块，位于世纪公园北侧，是上海老牌的豪宅聚集区，符合预算标的的选择面还是比较多的，建成年代几乎全部在2000-2010年之间。目前新房都有一定的溢价，优先考虑二手次新，找2005年以后的，可以考虑带一个学区，上海学区房保值增值效果不错。这里环境舒适，房价水平均衡，人口素质普遍较高。居住人群大多为陆家嘴或张江的企业主或高管。部分大型小区的会所及配套也是全上海一流的，同时也有优秀的公办学区。对于追求社区氛围和生活品质的人来说是非常好的选择。

提问：成哥好，上海景园佳苑，04年的商品房，总价500多万，这个小区值得买吗？目前我看这个地方价格并不高，配套也不算好。我们是首套自住，本来预算600到700万，市场上目前房子很少，没看到什么合适的房源，有点着急，这套建议买吗？

回答：你好，景源佳苑位于浦东金桥，近东陆路站，500多万能买到大两房，户型也还可以，小区环境一般，自住可以考虑的。预算600-700，具体更多优质板块及楼盘详见内部！

提问：您好成哥！坐标上海，自住和投资，首套房买新房还是二手房？平层还是联排叠墅？

回答：上海一线城市新盘普遍溢价，重点关注二手次新。自住加投资优先考虑平层，流动性更好，金融性更强。别墅用则买，不用请别买。很多人会犯个错，就是想把别墅当投资。而事实情况是别墅本身回报率很低，买别墅只会占用自己的资金，加大风险。就投资来说，别墅无论从面积、总价和客群来分，流动性均弱于大平层，成交周期也非常长。在你所在的城市，在相近地段找开盘时间相近的别墅和平层，对比一下当初的售价和现在的价格，正常情况下大平层增值更快。

提问：成哥好，坐标上海，房价太高压得喘不过气，要不要去房价更低的二线城市发展？

回答：一线城市是年轻人从“小白”到“大神”的修炼战场，但是一线的高房价一般人想靠工资收入买房扎根也要面对现实关于要不要退而求其次，逃离北上广深，奔向给钱给购房补贴发放各种福利的二线城市呢？没有标准答案，我觉得如果觉得扛不住了，而且自身又老大不小，需要成家立业，有购房需求了，回去也不是丢人的事，趁着各大城市在扶持协助，说不定回去也不是什么坏事。

提问：成哥你好，坐标上海。目前名下花桥一套200平复式，17年买入价350万，有贷款180万。上海浦东南码头一套老破小，38平，19年朋友急卖套现160万给我的，贷款100万。贷款和房子都在我名下，老公无按揭记录。目前手头子弹100万，想卖掉其中一套凑200万首付，然后用首套房方式买上海。卖花桥面积比较大难卖，问过中介价格320真正成交甚至300，要割肉近50万。卖上海目前中介说可以卖到200万但不满两年5.5营业税不划算。我的情况要怎么做？

回答：你的资产不是面积过大就是过小，导致进退两难：花桥面积过大，自然流动性和升值性不如刚需户型，当下如果出售 割肉50，太不划算，所以花桥暂时保留，不是出手时机；浦东老破小，38平，除非有好学区加持，不然不值得长持。可以优先考虑出掉置换，相比花桥出手不用割肉。至于不满二 试试签远期合同，等满二再过户。这样可以有效止损。具体更多分析及建议详见内部！

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