【透视】资金面紧张与疯狂拿地背后的房企策略 | 老张宏论

10天时间，合生在北京东南三环绝版位置耗资近180亿元拿地（特点：珠江投资做的一级开发，合生拿地是必然的），堪称生猛，朋友圈里合生拿地的消息已经刷爆了。相比前几年在土地市场的低调，更是形成鲜明的反差。

除了合生，今年以来拿地生猛并且有特点的还有那么几家。比如绿城在北京（大股东中交大本营）和浙江市场（绿城大本营）积极布局，截止4月底今年拿地金额已超200亿；龙光也比较激进，积极深耕大湾区，尤其是广深两个城市，今年以来拿地金额也超过200亿，当然广深是拿地大头儿；建发今年3月底4月初也开始发力，4天耗资140亿，在苏州、无锡、南京、成都等城市凶猛抢地，截止目前为止拿地金额也接近200亿。

当然一部分民企也拿地也比较积极，比如新城恢复拿地后今年拿地金额也超200亿，祥生、金科、蓝光、中骏、滨江等房企布局也比较积极。

众所周知，“疫情”影响下，尽管融资环境也略显宽松，但是，大部分房企资金面仍然相对紧张，那么，为何当前仍然积极拿地？当前房企积极拿地与资金面紧张背后反映出当前企业哪些策略变化？同策集团首席分析师张宏伟认为，不同类型房企积极拿地背后考量有差异，大体上可以从以下四个方面进行分析：

首先，类似绿城、建发之类央企国企背景的房企就不用多说了，这些企业仍然可以拿到低成本融资，自身是有优势的，因此，它们可以在拿地“窗口期”针对核心一二线城市或自身优势区域积极深耕布局。尤其是绿城这一轮拿地，相比中交成为大股东之前，这一轮拿地“窗口期”踩得比较准，有点“稳准狠”的感觉。

其次，大部分企业当前资金面紧张，杠杆率也比较高，对于高周转的房企来讲，通过拿高周转的地块快速开发销售对冲市场风险。

以祥生为例，从祥生进入的城市来看，大部分仍然在三四线城市，甚至在长三角优势区域下沉至百强县域城市或乡镇开发，这些城市大部分是与高周转速度匹配的城市为主。一方面，祥生有规模化需求，继续积极布局拿地，另一方面通过拿可以高周转的地块，加快销售回款，这也是通过高周转降低资金压力对冲市场风险的一种表现。

此外，最近祥生在杭州投资40多亿拿地，深耕布局这样的二线城市，这是千亿规模之后做城市、项目结构优化的结果：一二线城市周转速度慢但是可以做利润；三四线城市利润承压但可以促进规模增长，祥生现阶段的必选项就是在两者中做平衡。作为浙江企业，祥生不乏市场敏感度，上市需求也推动其利用杠杆和这样的机会做一些土储动作。

第三、现在拿地还可以增加今年的总销售金额，房企现在积极拿地对于回补业绩的诉求明显。

比如上面笔者提到的其中一家房企，这两月之所以积极拿地，是因为今年总销目标定好了，如果不拿地补仓，今年就无法实现总销目标，在6月底之前拿地，还是有机会为今年总销做点贡献的。

第四、当然现在拿地还是有“窗口期”的，毕竟在“疫情”影响下，竞争没有那么激烈，起码部分龙头房企比如恒大、碧桂园、融创等均放缓了拿地步伐，对于部分中小房企来讲，弯道超车、提升市场地位仍然有可能性。因此，我们看到尽管行业资金面整体仍然相对紧张，但是，土地市场热度并不减，一部分中小房企反而成为这一轮土地市场的主角。

当然，积极拿地布局的同时也应该关注市场风险，毕竟楼面价上升了，利润空间也压缩了；市场环境虽然复苏了，但是也并没有出现大幅反弹；土地市场繁荣的背后还有世茂收购福晟、泰禾协信等房企引入战投等事件。

因此，我们更应该冷静研究市场大趋势走势，把握市场大势顺势而为，而不是图一时之快，拿地的时候爽一把就算了，甚至对赌未来楼市调控政策尤其是限购限价限签等政策会取消。否则，现在拿地生猛激进，后期销售都是问题（刚刚一个品牌房企无锡拿地，拿完地觉得地价贵了，开始找合作分散风险），甚至无法解套。