上海楼市:上海周浦板块怎么样,适合买入吗?

我是曾叔谈房 ，资深房产投资专家。与你相见恨晚的买房导师，曾叔没有千篇一律的自媒体，没有遮遮掩掩的让你摸不清头脑！曾叔属于实战派只说对你最有用的操作和建议。关注曾叔谈房 ，带你成为最会买房的人。

以下内容来自“曾叔谈房 ”微信公众号，粉丝提问

提问：老师您好，请问上海周浦板块怎么样，适合买入吗？

回答：你好，周浦板块比较适合张江和前滩的溢出人群来作为自住考虑，板块没有什么重大规划，但是空地比较多，未来有建成大型高端居住社区的可能。上海投资回报率高的楼盘。具体详见内部分享。

提问：曾叔你好，看到您有一个回复说从长线看，黄浦市中心两房和泗泾四房涨幅差不多。那么如果投资长持五到十年的话，之前泗泾的泗水和鸣128平的四房（总价600万左右，毛坯交付）您觉得是如何？感觉总价好像已经偏高了？

回答：你好，我觉得泗泾的项目值得买的，毕竟单价偏低，走长线未来翻倍到10万问题不大。12年的时候，泗泾价格是2万左右。如果你是纯投资曾叔更建议二手。如果一定要买新房投资，你可以关注下前滩、南虹桥和金桥的项目。

提问：曾叔，您好！关注您很长时间，我有纯投资需求，之前我看了一些，然后自己罗列了一下，请您指点一二。大虹桥华漕片区 万科十一区 一期或者三期 恒基 尚品 富力虹桥十号等 最好小三房，两房也行。考虑满五唯一和满二的因数，含完税费不超过600万，从交通 配套 装修和小区物业等综合考虑，麻烦排个序，最好能简单讲一下理由， 当然大虹桥区域还有更好的推荐也请一并告知，谢谢！

回答：你好，你看的都是华漕比较好的次住宅，600万只能买到核心区的两房，你如果去诸翟那里可以买到三房。要确定性的考虑核心区，要博暴击的考虑可考虑诸翟。看个人风险偏好来决定。其他徐泾、赵巷、南翔、泗泾、九亭这里也都可以考虑的。具体详见内部分享。

提问：你好，曾叔， 本人北京户籍首套，首付可出150左右，收入流水可以在40~50，考虑总价350~430左右的，在国贸商圈的话，自住加投资属性，甜水园附近的房子和阳光100，这两个有什么更好的推荐，如果有其他建议也可以听听，感谢你啦！

回答：你好，甜水园周边一带都是典型的老公房社区，由于处于上车盘区间，价值也就在同面积次新房的8折左右，甜水园的旧改也在进行中 外加地段不错，适合低首付上车。主淘90后房龄的标的。阳光100最大的争议在于风水，有合适的也可以入。

提问：你好，曾叔，请问勾庄是出于杭州一个什么方向 ，跟良渚比起来，发展前景如何哪个更适合投资？

回答：你好，勾庄位于杭州城北，距离拱墅区很近。勾庄房价这半年的发展，先是“低价”超级红盘 — 万象城·幸福里吸引几万人的购房需求，由于幸福里中签率的原因，买到的只是少数天选之子，大多“非酋”看看后面均价29000元/㎡又挨着运河畔的璀璨澜庭也还挺香，璀璨澜庭又被抢购一空，中签率仅7.3%，于是有了今天限价30500元/㎡的万科地块。城北的价格洼地也已经变为历史，在大量新增人口流入的杭州，再低的楼市洼地都会被不断增加的购买力填平。客观说，目前的城市面貌勾庄南还不错，而勾庄中和勾庄北欠缺，还是绕城外的良渚新城好。

潜力的话，还是勾庄大些第一，离市中心近。第二，有四万和上塘高架。不过绕城外的良渚新城也还可以，有康良路和莫干路快速路，以后产业的话可以说和未来科技城和紫金港科技城联系比较紧密的，还有良渚申遗和梦栖小镇加持，相对来说环境不错。勾庄规划的是城北副中心，而绕城外良渚主要是环境以及梦栖小镇创业园。以后可能会带有自身产业（浙大创业园），目前看主要还是紫金港科技城和未来科技城的外溢。

提问：曾叔你好，有1500万左右，打算投资一套增值潜力大的房产，对面积、地段、学区没有特殊偏好，主要就考虑投资潜力就行！请问推荐买哪里？多大面积的？

回答：你好，1500万买的房子，主打带学区高品质三房，有个学区会增加卖点。建议在源深、陆家嘴、碧云、联洋、张江、大宁、长风、黄浦滨江这些地方来选择。具体要结合你的口味来选，另外最近这个价格段的房子去化很快，好的房源不多，只能看房源再来选择。其他推荐参考内部分享！

提问：曾叔，你好，目前个人户籍单身 之前有过参贷记录后来卖了贷款结清 但征信报告显示房贷0 这样的话应该算首房首贷吧？目前个人存款1000w 工资1w 买房子首套考虑自住和以后结婚后换学区婚房 今年下手 首套适合买总价多大的 首付多少合适？贷款直接按揭还是金融产品保住首贷？通勤时间差不多情况下 三林 世博 御桥 徐汇滨江老小区 考虑哪里合适呢？

回答：你好，首房首贷。因为你的公司比较有限，贷款也称不了太多，我建议你这一次索性就不要用掉你的按揭，不要破掉首房首贷记录。直接1,000万全款买吧。你这一套更多的应该考虑一下，自住兼顾一下保持。主要在中环附近找一个三房，带学区更好，不带学区就追求品质。你说的浦东中环沿线一代可以考虑，徐滨也是很不错的选择，但你这个预算有点紧张。

提问：你好，曾叔，不知道曾叔对我们这个镇上有没有了解。目前有很多上海人来我们这买房投资。坐标如皋港长江镇。

回答：你好，环沪如何买？首先大家要记得一个逻辑，环沪能否发展的起来，和环沪所在的城市没有关系，和上海本身有关系。有一个大格局，本身围绕上海周边发展的环沪商品房市场没有很大的问题。但是环沪一定有坑，而且非常多，太多项目想要借着这个概念去炒作，但凡是个项目都可以拉根线说自己距离人民广场直线距离才多少。环沪概念被逐利使用后，各种的夸张和放大层出不穷，毫不夸张的说，市场上70%打着环沪概念的楼盘都是坑。

有一个简单的判断，就是看是否有房企品牌，在这里深耕。你要看环沪这么多城市，如果这个城市里前十强的房企不愿意去，那么城市就有很大的问题。所以在我看来，如皋长江镇就是割韭菜的存在。要想清楚谁来接你的盘，不要被销售糊弄的晕头转向，自己问问自己，三年五年后谁会来接盘，如果是本地人来买那么配套有没有可能跟上，如果小白领来买这里产业会不会落地，如果上海人来买这里交通能不能跟上。环沪投资价值高的板块，详见内部分享！

提问：曾叔，您好，请问开发商推荐我们用公司买房是否可以？是不是坑？

回答：你好，以北京公司买房为例来说，维护公司成本相对于北京的房价来说并不算太高，不过其主要的问题在于转让成本非常高，尽管把身份标签从个人更换成了“企业”以规避限购新政，但因为身份性质不同，再出让时的税费成本又不一样。如果是以公司名义持有的住房，需要先结清房产税和土地使用税，才能够进行上市交易。否则，不仅不允许交易，还要缴纳违约金。公司产权的住房，房产税和土地使用税都是按年缴纳，其中房产税的缴纳标准是房屋购买价格×70%×1.2%；土地使用税的缴纳标准是房屋面积×土地级别标准收费，土地级别收费标准从18元/平方米到30元/平方米不等。以200万元的住房为例，若“以公司名义”购买，则一年的房产税为16800元，土地使用税最高为3000元。

按照期房的交易程序，若购房人购买4年后上市交易，交易前的持有税费成本就为79200元。这笔钱，是以个人名义购买时所没有的。同时，以公司名义购买的住房进行转让交易，还需要缴纳申报价3%的契税、申报价万分之五的印花税、差额30%至60%的土地增值税、差额5.6%的增值税。假如4年后以400万元的价格出售，则涉及60万元土地增值税，11.2万元增值税、12万元的契税和2000元的印花税，总计83.4万元。企业购买、持有和转让物业，有着非常高的税费成本，提醒购房人不要一时轻信，忽略了这笔账。

提问：曾叔，你好，请问现在上海买房落户的政策，有什么规定？

回答：你好，在上海买房落户，详细的说明、介绍、描述；详见知识内部资料分享。

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