上海楼市:春节期间楼市成交跌入低谷,新政后市场回归理性

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提问：你好，曾叔，请问在“就地过年”的倡导下，上海的春节显得比往年更热闹，但这种热闹并未传导至楼市。请问这是怎么回事？

回答：你好，据上海中原地产公布的数据显示，春节假期，上海楼市成交跌入低谷，2月11日到2月17日上海新建商品住宅成交1.3万平方米。整个假期有59个项目有网签记录，但大部分项目网签数量不超过5套。其中，表现相对较好的项目是青浦徐泾板块的“虹悦湾名邸”和金山枫泾板块的“依云四季苑”其次供应方面，和以往惯例相同，没有产品入市。一方面1月底有一波抢收行情，并且入市项目多为刚需以及刚改类产品，提前释放需求；另一方面，2月本身就是市场传统淡季，即便要推盘，时间节点也会到2月底。况且1月底上海升级调控政策，新政策细节上如何操作，比如买家如何打分参加摇号等等都需要参考经验。因此供应挂零并不意外。当然，市场分化的现象还会延续。具体详见内部分享文章。

提问：你好，曾叔，如果在上海要购买郊区的话怎么选择？哪个区会是上海郊区里发展最快的？

回答：你好，松江应该是上海几个郊区里发展得最快的。去年，松江经济实现逆环境下高质量发展，实现地方财政收入220.62亿元，同比增长4.8%，连续60个月保持正增长，增速位居全市第一。预计实现地区生产总值1620亿元，同比增长4%，增速位居全市第一。今年松江将加快沪苏湖铁路和松江枢纽建设启动轨道交通12号线西延伸建设。加快推进沪松公路快速化、嘉松公路南延伸。开工建设有轨电车T2线西延伸。力争泖亭路、昆港公路等竣工。关于上海的高回报投资率楼盘，已盘点出来，具体请参考内部分享！

提问：你好，曾叔，请问大品牌开发商项目位置一般，公摊大，普通开发商位置好点，公摊面积小，有赠送，选哪个？

回答：你好，同一地段，大品牌开发商的房子虽然贵一些，也值得购买。房子的涨幅、升值空间，从来就和初始价格没有关系。房子升值的决定因素，除了地段这个核心要素外，其实和快消品是一样的——居住体验和业主口碑。不论是投资还是自住，以初始价格判断未来升值空间都是非常幼稚的想法。事实上，如果你观察或者收集一些资料就会发现，同一地段，往往当时卖的越贵的房子，未来涨得越快。显性成本可能差不多，但很多成本你看不到。大的成本你可以查到，专业一点的再通过同行打听打听或者自己看看工地、问问技术细节能多了解一些，但很多影响生活质量、生活细节的成本很难看得到，说白了这很大程度上客户只能依靠开发商的经验和责任心。在这一点上，大品牌为了维护自己的口碑，底线要高一些。另外有时候往往大品牌因为城市或区域集采，成本反而控制得更低。

提问：曾叔，你好！新人首问：外地户口在天健有101平房，孩子6月才能拿到本科毕业证，请问1.考虑投资升值快买350-400—450万左右房产买哪些盘合适？2.黄埔买房用孩子名额除了等毕业证还要做好哪些准备！3.现阶段南沙房子有没投资价值，是二手好还是新房好？

回答：你好，1、可看下新福港鼎峰、金碧领秀国际、保利学府里、越秀岭南山畔；2、买社保，做流水3、建议二手次新，具体潜力大的板块，详见内部分享！

提问：曾叔，你好！目前手里有子弹130，二套房投资准备公积金贷款入手买光谷东，对比一下中建星光城和绿地星河绘？

回答：你好， 子弹130，如果月供能力不错，只买一套光谷东太浪费了。建议开发老人票，做接力贷，买一套新盘。 剩余子弹，用你的二套名额，找垫资渠道，全款抵押入手一套二手房。 你好，武汉的新房售价，普遍比前两年高开10-20%。 有的甚至超过20%。 倒挂行情结束，按照现在的新房售价，已经谈不上“划算”。 只能说“基本合理”。 而这个“基本合理”，是针对主流自住类客群“喜新厌旧”的固有人性而言的。 显而易见，既然是固有的人性，就一定可以被行为经济学制定的针对性策略所利用。 我们的针对性策略，就是不支付“新”的溢价，不承担“新变旧”的折旧损失。 这可以帮助我们获得超额收益。

而买新房，无法获得这块超额收益。 自然，从投资角度，也就谈不上“性价比高”了。 光谷东目前已经属于发展中期，利好正在加速兑现，目前的价格也是水涨船高。 光谷东目前的单价1.8-2W，可以选择的性价比项目越来越少，这也意味着光谷东的投资收益不如从前，但是涨幅会比较稳。 你看的这几个盘，是我们在众多新盘，挑出来仅剩的有性价比的楼盘。 绿地星河绘在光谷东新盘中，算是相对低的。但是品质一般。 中建星光城价格不算高，但是周边还建房居多，整体环境相对差一点。 这2个盘，能抢到，都可以入手。如果硬要选择一个，优先绿地。

提问：您好！曾叔，请麻烦给个楼层建议，像临马路的房子选哪个楼层会比较安静？看到有人说10楼最吵，也有人说25楼最吵，到底应该怎么判断好？

回答：你好，高层和低层受到的噪音污染形式是不太相同的。对于低层而言，它的噪声源表现为震动和声音两部分。对于高层的住户而言，震动的影响会被不断减弱，但声音是以声波的形式传递的，当某层的高度正好达到该噪声声波波长的整数倍时，噪声就会表现得十分明显。这是因为高层周围没有什么建筑物遮挡，高层完全暴露在声波的立体传播下，所以噪音就大了。不过由于噪音到一定高度开始衰减，因此更高楼层住户受到的影响相对会小些。这是之前看到的算是有点科学的说法。所以你说的10楼和25楼应该都有点道理，真正小点可以选择更高的楼层，或者矮点的。其他推荐参考内部分享！

提问：你好，曾叔，请问自己的房子卖了半年怎么也卖不掉，最后降价30万才出掉。现在是不是楼市下行、楼市艰难时期了？

回答：你好，其实，房子卖不卖得掉，以怎样的价格卖掉。并不取决于卖的这一刻，而是在很多年前，自己决策买这套房的刹那，就被决定了。1：摇到一套限价新房，但持有的一套房很难出掉，现在靠超高利率的负债撑着；2：市场上出现1套非常好的房源，很想拿，但自己的二手房一时之间出不掉，眼睁睁看着被别人买了。牛市沉淀脂肪；弱市需要释放部分脂肪，才能启动下一轮周期的引擎。弱市期，房产的流动性决定了安全感与机会指数。如果一个房子无法轻易卖掉，那么，其资产价值就打折。

主城区老破大，不要以为流动性有多好，即便在上海，流动性也极一般。直接点说，需要一轮超级大牛市才能赚到钱。远郊荒野+高溢价高逼格房，毒药啊，看起来美丽，吃起来醉倒，最后就不省人事了。房子，是不动产？错，大错，房子是流动的货币！因为真正好的房产价值满足三个方面：1、租金收益；2、增值收益（资源价值慢慢通过房价兑现）；3、房产抵押出来的资金。很难出手的房，你要检讨当时买它时的思路了！

提问：曾叔，你好，请问现在上海买房落户的政策，有什么规定？

回答：你好，在上海买房落户，详细的说明、介绍、描述；详见知识内部资料分享。

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