黄欣伟:城市更新N部曲之⑤公共空间的高低贵贱
评评谈谈才是ZHEN
2021-06-18 10:28
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“外来游客到
上海
,外滩漫步是亘古不变的保留节目,但私人揽客实在让人没有安全感”。
上述感慨证明了两点:
其一,不管上海如何日新月异,外滩作为永不落伍的网红点,“一哥”地位不可动摇;
其二,既然外滩常年爆棚,为什么不配置“正规”商业配套,却纵容私人宰客破坏形象?
也曾拿这个问题请教专业人士,回答简单到无从辨析:“土地性质决定的”。
好吧,能倒逼不作为的,只有需求本身,旁观者都是咸吃萝卜淡操心。
01
被“公共”误导的“空间”
到搜索引擎上去重新认知公共空间,对习惯了被要求“每一分钱都要讲得出回报”的房地产从业者而言并不容易,好像工种猥琐的细脖子撑不起一张代表正气的国字脸。
官方解释来了:
公共空间(又译公众场所、公众地方、公共场所;英文:public space或public place)是一个不限于经济或社会条件(纵然实际情况未必如此),任何人都有权进入的地方,人们不用缴费或购票进入,或进入者不会因背景受到歧视。
想想其“不用缴费或购票进入”的特征之一,貌似大到外滩、
滨江
大道、公园、博物馆、体育场、医院、学校,小到街道、户外、广场、社区中心、酒店大堂,除了部分专项的、主题的对外场所之外,大多数“不用缴费或购票进入”的确是公共空间显而易见的界定标准。
或者一定意义上说,我们进入之后可能引发消费的地方,站在城市高度来解构,也可以归入广义的公共空间,而公共空间本身是没有生命的,重要的是进入空间的人,以及展现在空间之上的广泛参与、交流与互动,包括公众自发的日常文化休闲活动,和自上而下的集会。
看完上述表述,关于【外滩步道为什么不能开商店】的疑惑貌似有了答案,关于
黄浦
江两岸着力打造的各段滨江带,风景再怡人但走着走着——渴了却没法买水喝,也就心绪渐平了。
但是
需求存在、长期存在、随着人流放大而急迫存在,公共空间最终是服务谁的?
当然,人微言轻的小人物就算引吭高歌,大场面大台面也听不见,更逞论呼吁可以改变什么!
但是,对于公共空间的重新认知,却是非此即彼地存在着:
公共空间服务公共,要么适度在“土地性质决定的”中拉开一道口子;
要么换一种讲法以保障“犯上到此为止”,比如公益空间。
毕竟,有需求就该有配套,商家看得到机会,但苦于制度不成人之美。
02
公共空间也有价值级差
前两周和某中部城市规划专家聊天,专家说起一个有趣的现象:
现在政府都学精了,都开始对一级土地做规划,不仅仅是发展规划,也是价值规划!
何谓价值规划?
“以前土地批租太粗放了,抛开一些负面故事,就算没有利益输送,也存在因为个人喜好而非依据来给土地定价,导致现在回看——有些地,卖贱了”。
卖贱了,其实是:贱卖了。
因为无法对一个庞大区域进行有数据、有依据、有比较、有相邻关系的价值梳理,导致只能拍脑袋地经验主义,比如“靠路的便宜些&沿海的贵一些”,不说“便宜”和“贵”的依据和逻辑何在?且是否充足?仅从量化而言:
便宜,该便宜多少?为什么?
贵,又该贵到多贵?为什么?
之前的所谓粗放,也不能说完全没有依据:
一是看决策者的经验、认知和公心;
二是看地块位置的大原则而定,标准说不准;
三是根据城市规划的配套,依次对
周边
做“加加减减”。
但尺度、依据、量化、逻辑,别说经不起追问,估计自己都说服不了自己。
当然,事后可以自圆其说,美其名曰:市场是动态的。
就算今天开始做一些所谓的产业策划,也不过是在原有荒废领域的缓慢进化。
但是,站在城市管理者的立场,“卖贱了”总是一件让自己有点遗憾的事情,所以如今开始的缓慢觉醒至少也是觉醒,那么抛开“有拜金嫌疑”的配套,对一幅土地内在的高低贵贱如何有理性的、可追溯、可推敲的认知,以保障国有资产不受损不流失呢?
前两天看一部关于美食的纪录片,其中讲到上海某著名南货店的火腿柜台上,有个从业40年的老师傅,他的厉害在于:
1、对一个火腿的各个部位价值一眼分清,不仅是位置好坏,而且还有贵贱;
2、对散装销售的火腿而言,不同部位有不同价值所以界定势必要“斤斤计较”;
3、实际销售中,对老师傅的刀法要求是:“切得精准,客人(埋单)服气”。
那么,这位老师傅的功力,是否不仅体现在“切得精准”,而且分部位说得清理由。
所以,微观如一个火腿、一位老师傅、一家南货店都能有“公共空间的级差概念”,为什么价值翻了数百万倍的土地,却如此粗放?!
这和“火腿小(所以)可以细分,土地大无法具体量化”是不能被苟同的。
03
对待价值的正确态度是“摆对位置”
所谓做产业策划,能给公共空间的价值级差提供依据,其实也不尽然,毕竟这对于土地而言,属于后天整容;
再往前追溯,其实土地因为位置、地形、相邻关系、现有配套等先天条件的不同,已经可以分得出高低贵贱,甚至可以这么说——导入产业甚至做策划之前,先把土地斤斤计较一下!
无非是方法论。
其一,如何把“再长的尺也量不过来”的土地,用分格的方式化整为零,至于划分的标准或者“多大的空间单位为准”则因需求而异。
在被初步划分之后,就可以进行筛选,包括用地性质、政策规定、城市规划等设置一些指标选项,从而评估和大致测算每个“空间单位”的高低贵贱。
这,有点像房地产定价中的比较定价法,而是否相对客观(绝对客观是做不到的),关键就在考评指标的设置和打分标准。
其次,在“化整为零之后”确定了高低贵贱,在“零存整取”地综合看待,不仅决定了城市管理者对空间的认知上升到逻辑,而且可以在后续“城市或区域营销中”再行针对性施策。
房地产定价中,有一句永远正确的废话,叫做“低开高走”。
看似是合理的,因为先行入市需要第一波量能的积累和追捧,所以让利于民来获得资金回笼,但在“非常态市场热情”之下,永远遵循着“低开高走”是否有些迂腐,就像哪位象棋高手来解释一下,为什么起步必须——当头炮,把马跳。
那些流传下来却经不起推敲的俗话、经验和做法,说到底不是迂腐是什么?!
事实上,因为城市或区域的空间被化整为零地分出了高低贵贱,势必在操作上可以有的放矢,至少可以根据不同的市场热度来调整和优化,这才是这才算——市场是动态的!
比如最好的位置如何卖出最高价?
看似取决于市场热情,但更取决于对市场热情判断之后的推出策略。
1、先推还是后推?
2、单推还是搭配推售?
3、真推还是假推(做掩护)?
这些房地产中的推盘策略,完全可以放大后被城市空间管理所借鉴,以实现价值最大化。
又比如最差的位置如何卖出(包括如何卖出均价)?
1、需要配置一些配套(包括产业)来提升其未来预期?
2、需要对土地的切分中如何搭配,实现“肥肉当五花(肉)卖”!
3、需要对最差位置的地块空间做一些整容甚至只是美颜?
这些问题,在以前都是空白或者只是停留在设想当中,从未扎实地被落实,所以“卖贱了”每天都在发生,主观导致的背后故事和事故层出不穷也就见怪不怪了。
今天所谈的公共空间,其实是两个方面:
一是对公共空间因需求而导致的适量配套,不要上升到拜金主义这个“从胳膊联想到大腿”;
二是对公共空间的价值认定,一定可以找到有理由节的方法论重新认知和评估,吾辈需努力。
上海世博会的Slogen叫做城市让生活更美好,但美好不是一个泛泛而谈,也要有着力点。
要么是生活、要么是发展、要么是人居、要么是精神,就算不能量化至少也要能够想象。
公共空间的价值,需要计算器,不仅是算得正确,还要算法正确。
学生答题算错,是对自己不负责任;
公共空间的算错,是对城市不负责任。
这个责任,谁担得起?!
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