上海楼市:上海楼市未来会是什么走向?购买着需睁大眼睛!

我是曾叔谈房 ，资深房产投资专家。与你相见恨晚的买房导师，曾叔没有千篇一律的自媒体，没有遮遮掩掩的让你摸不清头脑！曾叔属于实战派只说对你最有用的操作和建议。关注曾叔谈房 ，带你成为最会买房的人。

以下内容来自“曾叔谈房 ”微信公众号，粉丝提问

提问：你好，曾叔，请问您认为上海楼市未来会是什么走向？

回答：你好，看完以下的，可以再想想，现在这些原因有没有变化？自住刚需改善的朋友应该明白我的意思：1.对比其他一线，上海调控3年洼地；2.公民同招民办摇号，学区房直接刺激；3.2020年杨浦、黄浦、虹口拆迁户近乎达3w户；4.融资成本低，贷款利率低，资金市场环境变好；5.疫情下，一线城市房产是最稳最增值的仓位；6.国力自信心致使部分移民公司和人个人转换资产至上海；7、外来人口落户条件变宽，人才引进、留学生、高技能人才连续放宽；8、住宅土地性质变少，规划住宅率不足38%，存量房急剧减少，供不应求。

提问： 曾叔 你好 预算500w左右手 想给老人买房 家住杨浦 请问附近老破小合适 还是高行 凉城 以及上大板块经纬六期的新房合适呢

回答：你好，给老人买房，讲究一个方便，近好照应，周围配套齐全。老破小如果生活方便可以考虑，但是未来容易跑输。经纬六期新房也可考虑；凉城不是很建议，不如高行。500w左右最有价值的楼盘见内部分享。

提问：您好，曾叔，请问我计划21年将父亲的房子置换成新房。由于不知道是否能买上，打算先让我老公去认筹，确认了再出售北蔡二手房。我不清楚这个思路对不对？还有像我们这种情况在新政下热门楼盘下买到新房的几率大不大？望赐教！

回答：你好，新政之后，家庭名下有房，打新几率很低，特别是热门一点的楼盘，无房的首套刚需会被优先安排。建议是二手次新为主。

提问：曾叔，你好！新人首问，我是东莞户口，东莞有三套全款房，万江阳光海岸130方的3房，汇龙湾4房，新世纪星城海涛居3房。上个月刚出手万江阳光海岸的130方的大三房，现在手头上有250万的现金，如果再投资东莞的话，买在自己名下，全款只能买250万以内，如果是借用别人的名字的话，就可以挑300万以内的房子。纯投资，请问您有什么好的建议，全款买250万以内的两房？还是借用别人的名字买个三房？或者选广州增城的新房？想看一下投资收益高的板块。谢谢！

回答：你好，万江阳光海岸还不错的，卖早了；汇龙湾景观还可以，靠近立交；新世纪星城海涛居也还行；如果代持靠谱的话，当然是买300得好一点，资金利用率高。增城可看下品秀星图；东莞投资回报率高的板块，详见内部！

提问：您好！曾叔，我想咨询下现在的形势，贸易战下实业兴邦刻不容缓，不知投资房产还有空间吗。

回答：你好，未来20年用优质资产跑赢大势没有问题的。 为什么我们坚定不移的看多房地产？因为长线看，5年后的经济总量一定大于现在。10年后又一定大于5年后。20年后一定大于10年后。因此，TOP20城市房产长线结论就是坚定看好，无视任何阶段性宏观要素影响。 普通人如果不踏实着眼微观执行层面细节，而是考虑太多自己无法理解和把控的宏观要素，是投资、资产配置失败的根源之一。我们赚的就是他们那些意志不坚定、追涨杀跌者的钱。 在高峰顶点，他们觉得整个社会买房气氛都非常浓烈，沉浸在巨大的方向感、确定感、安全感中时，抛给他们最后一棒。

提问：你好，曾叔，上海目前的房价曾叔怎么看？目前阶段适合买房么？未来一年到2年房价的趋势如何？如果买房是考虑买什么类型的，房龄在多少范围的房子？

回答：你好，上海是顶级城市，确定很大，未来但凡有全国性行情，不管大小，上海一定不会错过，所以买上海一定能涨的，投资眼光放长远一点，不要只看短期1-2年，所以在房票和资金满足条件下，越早上车就是最好时机。上海的房价是坚挺的，但是当前也是没有洼地可言，哪怕上海那么繁荣，也必须坚持一个原则，越靠中心价值越高，内环随便买，中关值得买，外环挑着买，外环以外，谨慎买。上海买房，一定要选定地铁来买，上海是个地铁非常发达的城市，59%的小区覆盖地铁，属于地铁典型的密集城市，在这个大家都有地铁，而你没有的情况下，就是一个缺陷。市区买房，最好买次新房，楼龄最好不要超过20年，上海的地铁很发达，如果市区没有学位好的老破小，价值会大减。大家宁愿买远一点，也要买好一点，反正地铁那么方便。上海各板块分析详见内部分享！

提问：你好，曾叔，准备置换房子，但是自己位于主城区的老房子地段配套都不错，却怎么也卖不掉，最后卖了3个月，降价20万才出掉。现在是不是楼市下行，行情不好？

回答：你好，其实，房子卖不卖得掉，以怎样的价格卖掉。并不取决于卖的这一刻，而是在很多年前，自己决策买这套房的刹那，就被决定了。所以有很多人置换时就会遇到这类问题：摇到一套限价新房，但持有的一套房很难出掉，现在靠超高利率的负债撑着；市场上出现1套非常好的房源，很想拿，但自己的二手房一时之间出不掉，眼睁睁看着被别人买了。牛市沉淀脂肪；淡市需要释放部分脂肪，才能启动下一轮周期的引擎。淡市期，房产的流动性决定了安全感与稳定性。

如果一个房子无法轻易卖掉，那么，它的资产价值就打折。主城区老破大，不要以为流动性有多好，即便在上海，流动性也极一般。直接点说，需要一轮超级大牛市才能赚到钱。远郊荒野+高溢价高逼格房，毒药！看起来美丽，吃起来醉倒，最后就不省人事了。房子是流动的货币！真正好的房产价值满足三个方面：1、增值收益（资源价值慢慢通过房价兑现）；2、房产抵押出来的资金；3、流动性很难出手的房，你要检讨当时买它时的思路了！

提问：曾叔，你好，想问一下买二手房，如何去和房东砍价呢？

回答：你好，砍价是门技术，具体详见知识内部资料分享。

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