上海楼市:2021年适合买的上海学区房!以后升值潜力也很可观

我是曾叔谈房 ，资深房产投资专家。与你相见恨晚的买房导师，曾叔没有千篇一律的自媒体，没有遮遮掩掩的让你摸不清头脑！曾叔属于实战派只说对你最有用的操作和建议。关注曾叔谈房 ，带你成为最会买房的人。

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提问：曾叔好！刚拿到上海户口，小孩还有一年要上小学了。外地卖了有500万现金，上海买首套自住还要考虑上学，松江和漕河泾附近上班。松江大学城的次新是否好选择？以后升值潜力也很可观？或者春申附近旧一点的，还有没有别的区域推荐？谢谢！

回答：你好，如果你考虑学区的话，不是特别推荐松江。松江的教育相对来说不是很强。而且如果买松江的话，也不是很建议买松江新城，有点太远了，将来如果二次置换的时候流动性有些问题。外环春申板块是不错的，附近还有顾戴路那一带也是可以考虑，另外莘庄也是OK。如果不考虑学区的话，九亭，泗泾江桥，徐泾北城这里都是不错的。你是自住购房，需要结合你的口味偏好，还是对学区强度的要求，来做一个梳理的。 其他推荐参考内部分享！

提问：你好，曾叔，请问和朋友的房子当年差不多的价格买的，朋友的房子价格涨了不少，而我的房子不怎么涨价，到底是什么原因？

回答：你好，其实总结起来也不在乎这么几点原因：1、城市：一个城市的房价，就相当于这个城市的股票，影响房价80%的直接因素是城市和区域，剩下再怎么努力，也只能说是先天不足，发展滞后。2、区域：区域的分配问题，看的就是这个板块的主流购买力是谁？如果你在刚需板块上买豪宅，而在豪宅板块买老破小，人群错配，这样的房子也很难涨价。3.产品：剩下的20%的分值就是看产品本身的价值，周边有没有没地铁或者地铁线路规划？户型是不是很奇怪？朝向好不好？周边环境有没有公园绿化带？附近有没有垃圾站、污水厂、变电站等等，这类房子自身或者周边环境的影响导致选择的人群较少，房价的涨幅也不会太好。4、涨幅透支：像部分城市房价在之前已经是属于高位，调控政策一来，房价应声下跌，而有些人买房以涨过之后的价格逢高买入，但下一个上涨周期却没有很快到来，那就等于提前被套牢在高位，要恢复涨起来那还得看zc，看人群走向。

提问：你好！曾叔，请问上海闵行金汇豪庭和万源城御境两个盘能否点评一下？谢谢！

回答：你好，这两个盘的。户型都是最顶级的，非常方正，很阔，很阔气，产品上是大平层，都是西南区的有效改善。金汇豪庭的话，它的单价会低一些，房龄老一些，但是楼间距极其开阔。只要上到五楼，就是实现各方面，采光都是顶级的。然后，单价也不高，学区一般。日新实验小学，闵行区二梯队。龙茗中学，一般。万源城御境品质吊打金汇豪庭。可以说是西南角最好的房子之一，至少是古美最好的小区。它楼龄会更新一些。小区的品质是没得说的。再一个就是有万源城的，还是有整个品牌。周边配套也是不错，旁边有湿地公园和商圈配套。 

产品形态主要是大平层， 幼儿园就在小区边上， 学区也是很强配备，小学协和地段班，初中是上实西校。由于房龄新，所以拿到房子的时间不长，其实现在没有多少业主在卖的。而在真正在卖的房子也都不是好房子，要么靠马路，要么是什么楼层差之类的。定位客群也是西南区的富人，实验学校西校，闵行区二梯队初中，一般业主不会去上的。主要选择的是协和万源城校区，私立中学。关于上海投资回报率比较高的楼盘已盘点出来，具体请参考内部分享！

提问：曾叔，你好！新人首问，杭州哪些区域值得购买？预算500，自住+投资。

回答：你好，杭州几个新区中 板块能级钱江世纪城最高。 比较平衡一点的是奥体，博暴击的就是未来科技城。 杭州自古西富东贫。未来科技城没有问题，阿里等一干企业总部在那里。很多项目到五号线也不远。 买房买的是预期，现在人气很旺的，比如钱江新城、滨江，很贵，利好已经出尽，反而不如3W的未来科技城有价值。 未来科技城本身自己可以成为一个新的中心。一个己经得到市场确认的新城，在它发展阶段的回报会比老中心更高的。 未来科技城与其他热门板块2-3万的差价，这个价差本身就是最大的安全垫。 总结：自住+投资建议优先未来科技城板块。

提问：你好，曾叔，请教你一个问题、我是上海人，外地户口、有5年社保、广州首套、想在广州买一套房、目前区位锁定天河、鱼珠、以及海珠南洲版块、自住加投资、目前有三个盘有意向：一个富力南驰的95或113户型、金地天河峯睿的95户型、海珠的中海观澜府100户型、你有什么建议吗？谢谢。

回答：你好，富力南驰富颐华庭，地铁较远，周围配套一般，学位不确定，可能的优势只剩下离天河近，通过护林路、广园路瞬间抵达天河；金地天河峯睿四面被高速包围，发展受限；最近中海观澜府也是挺热的，江景房，旧区改造，商场配套和地铁在建，盘子小，旧改是有很大不确定性的，且周期长，另外北处270多米有骨灰楼，介意的注意回避；具体价值高的板块及楼盘分析，详见内部分享。

提问： 曾叔好！坐标上海，目前有一套房子，打算把这套抵押150万，然后再贷款一部分投资一套总价300万以的住宅，不知道是否可行？!打算买来直接出租，不知道上海还有哪些价值洼地可以选。

回答：你好，操作是可以的，建议留足1-2年房贷，子弹不要打的太空，在京沪这样的城市，除了极个别特殊的房子（例如上海老洋房改造高端民宿），基本没有租金能抵消月供的。改造高端民宿，运营，本身也是巨大成本。城郊结合部低单价房产＋群租房，勉强租售比到3%-4%房产的租售比，和房产的投资回报，不是同一个逻辑，看需要追求的是租金回报，还是买卖回报。具体详见内部资料。

提问：你好，曾叔，房子想退定金怎么退，二手房子，定金给房东了，3万块钱定金能要多少啊！怎么要。

回答：你好，二手房如果签署了正式买卖合同，无故不买，定金不能退，如果只是签署了定金合同，那可以和卖家协商看看，但一般都是不退的，尤其如果通过中介，还需要赔付中介费。二手房所谓定金，一般是，看中了房，但又一下子没来得及签合同，短期帮你锁定这个房子。定金对应有合同，包括初步商定的房价，买卖双方，啥时候后续签合同，定金多少，双方责任是啥，什么情况下意向金不返还。一般是买方不买了，或者没能按时走后续流程，比如，凑不够首付也不敢签合同。收取定金的合同是一个简易的合同，不是规范的购房合同，但仍然可以作为有纠纷的时候的评判依据。卖家收了定金，他就不能再和其他买家签合同。如果他在这段时间把房卖了，那他需要双倍返还你的意向金。但如果你不买了，定金也就被对方吃掉了，还需要看看合同关于违约如何签订的，有的需要双倍赔偿。

提问：您好，曾叔，新房已经签了合同。购房合同签了七份，装修合同签了四份，物业合同签了两份。问一下，购房合同与装修合同分开签，正常吗？

回答：你好，这是正常，房管局并没有规定必须签在一个合同里。 但是装修合同你要认真核对每一条，精装修到交房的时候肯定和当初承诺的不一样。买房的专业知识，具体详见内部资料分享。

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