2021，在大虹桥可以买到什么房子？

近两年来，大虹桥的热度一直居高不下，很多买房人用脚投票大虹桥，但个人市场终归具备一定的盲目性。

而比起个人买下的上百万的房子，房企动辄花费上亿，买下的土地，在这件事上，要谨慎的多，也具备更专业，更准确的前瞻眼光。

今天，我们就从今年的土拍数据，给大家提供一个特别的视角：房企是怎么看待大虹桥的？

大虹桥有多热，房企告诉你！

今年土拍规则的改变，使得溢价地块再一次回归市场，但土拍市场热度回归的核心原因还是在于：楼市的回暖。

今年从3月份起，一二手房的成交量一路攀升，9月和10月的二手房成交量甚至超过了2016年，而这样的热度显然也传导到了大虹桥的土拍市场。

从今年3月份楼市回暖开始，4月份，大虹桥就拍出第一幅溢价地块，招商以12.84%的溢价率拿下的大虹桥拓展区徐泾板块的宅地。

到今年5月份，二手房成交套数到达2.6万套，创下了近10年同期新高；

6月份，大虹桥的热度也翻了一番，金地以22.04%的溢价率拍下虹桥主城区的一副宅地；

随后的7月份楼市热度不减，大虹桥土拍继续升温，南山以35%的溢价率拿下虹桥拓展区江桥板块的一幅宅地；

到8月，这种热度仍然不减。

当然，可能有人会说了，这可能是某种巧合，因为拿的地块条件各不相同。

我们来看下地块的条件因素，上海的土拍规则改变是发生在4月份。

规则改变后，当月大虹桥成交的第一块地是拓展区的地铁盘，溢价率为12.84%；

而7月份，成交的也是拓展区地铁盘，且地铁还是规划中的，但溢价率从12%上升到了35%；

8月份，仍然是拓展区地铁盘，溢价率仍保持在34%。

证明大虹桥的土地热度，随着二手房市场，肉眼可见的升了。

大家可以想一下，为什么，楼市的热度传导而来，大虹桥可以这么敏锐的感知到？

或者这么说，市场暖起来了，开发商会先拿哪里试水？

他们认为最保险，最安全，也是最看好的地段。

换个角度讲，大虹桥在房企们的眼里，就像是我们常人眼里的人民广场，市场乍暖还寒的时候，买一套再怎么样，也不会亏。

大虹桥有多热？房企眼里的市中心！

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那么，第二个问题来了，既然房企这么钟爱大虹桥，那么有没有偏好？

从开发商用脚投票的结果上来看，在大虹桥，地铁沿线，是开发商的必争之地。

今年，大虹桥拓展区地铁盘的溢价率均在10%以上，甚至到了7月和8月大虹桥拓展区地铁沿线的溢价率到达了30%以上。

特殊情况：今年由于主城区地铁沿线的地块多为旧改项目，像蟠龙和俊发各自拿的2块地，都是底价成交，0溢价率，而保利在拓展区拿下的0溢价规划地铁盘，也是在今年楼市最冷的2月份成交。

这里还有一个有趣的现象：虹桥拓展区地铁盘的溢价率，要比虹桥主城区的非地铁盘的溢价率更高

虹桥主城区：今年6月份，金地拍下的徐泾纯宅地（非地铁盘），溢价率22%。

虹桥拓展区：今年7月份，南山拍下的江桥纯宅地（在建的14号线在地块南侧），溢价率35%。

这说明，比起主城区规划来说，房企更偏爱地铁规划。

从这一点来看，房企与务实的买房人的眼光是一样的。

2021年，大虹桥的主要供应在哪里？

根据今年的土拍结果统计，明年大虹桥（主城区和拓展区）会提供至少6032套住宅。

青浦徐泾是明年的供应主战场。明年大虹桥供应的8个项目中，有6个项目位于青浦徐泾。

其中有主城区3个项目：蟠龙地块，虹桥悦澜，金地虹悦湾；

拓展区三盘：远洋徐泾地块，招商虹桥公馆二期，俊灿星城。

其中17号线沿线地铁盘有：蟠龙地块，远洋徐泾地块，招商虹桥公馆二期，虹桥悦澜，俊灿星城。

保利云上澄光目前售楼处和样板间已经开放，推出85-125㎡户型。

南山江桥预计明年1季度入市，推出95-125平3-4房户型。

今年大虹桥土地出让有一个特点：小体量宅地出让

其中占地面积小于5万方的宅地有8幅；大于5万套的仅2幅，最大的一块宅地占地也仅7.3万方。

因此，明年大虹桥的新房住宅体量普遍偏小。

今年大虹桥出让地块中，住宅容积率均低于2.5，其中4块土地容积率在2.3左右，其中3块土地容积率在2左右，3块土地容积率为1.5左右。

说明明年大虹桥的新房容积率普遍较低，居住舒适度普遍较强。

根据今年大虹桥成交的12块宅地的土地出让要求：

其中有8块地，要求中小户型不低于80%，

2块地要求中小户型不小于70%，2块地要求中小户型不小于60%。

所以明年大虹桥新房主力户型面积段，以100平、95平，90平以下的中小户型为主。

备注：中小套型住宅设计建设标准为：多层住宅建筑面积不大于90平方米、小高层住宅建筑面积不大于95平方米、高层住宅建筑面积不大于100平方米）。

今年大虹桥土地出让还有一个显著特点，就是所有的地块要求100%的全装修交付。

因此，明年大虹桥的新房住宅也都是精装房。

今年，土拍市场新入场的开发商也较多，其中新入场有6家房企，包含：俊发，联美，龙信，金地，南山，远洋。

说明更多的开发商也会为明年的大虹桥，带来更加多元化的产品。

所以，明年我们在新房市场上，可以买到的房源特征为：小体量，低密度，中小户型，精装修。

也期待新入场的房企，为我们带来的更多元的产品。