上海楼市:现在投资房产可靠吗?看看这四点,了解是否还能买房!

这里是成哥说房，带你了解楼房的房产专家。不含糊不啰嗦，一字一句详细为你解答，成哥是通过直接实战，将最有用的方法传授给你们，让你们成为最会买房的人。

以下是“成哥说房”微信公众号的粉丝提问精选

提问：成哥你好！子弹600，夫妻俩都是事业单位，女儿还在读书。有社保资格。怕钱放银行会贬值，投资房产可靠吗？投资在上海哪里升值空间更大？买多大面积的将来更好出手？

回答：现在是否还能买房简单说几点：1、未来房产依然是很好的保值资产。虽然房产赚钱效应不如以前，但综合看，房产，依然是最佳的选择。2、对于现在刚需应该抓紧时间买房，从长远看，房价想大幅度下跌的可能性不大，现在静淡市，应该抓住机会，再等就是房价又回到你买不起的水平了。3、存钱收益是跑不赢通胀。从购买力的角度来看，你存在银行的钱，加上利息，都是在贬值的。因此，从保值和收益的角度来看，存钱，长远看不是一种最好的选择。4、做好资产配置，才是最主要的。单纯的存钱，或者乱投资，都不是好的选择，对于一般家庭来说，最主要的还是需要做好资产配置。

600万投资比较看好的是大虹桥和三林区域，包括华漕、徐泾、徐泾北城、江桥、南翔、赵巷、九亭、泗泾、前滩、世博、杨思、三林、三林东。

提问：你好成哥，你觉得杨浦东外滩怎么样？450万想上车，买一个60米左右的自住。上班在浦东世纪大道附近，之前看了百兴花园感觉有点老。有什么推荐吗？

回答：东外滩区位属于尚可，但比不上北外滩，北外滩能坐北朝南看陆家嘴三件套，东外滩只能看浦东大道。东外滩的优势是比较成熟，毕竟北外滩最近几年才刚刚发展起来，你在东外滩买菜就医上学都不是什么问题。但不推荐你买百兴花园这样的老大楼，虽然便宜但产品上有硬伤，未来出手会有很大问题。另外你在浦东世纪大道附近上班，这个预算也可以考虑下浦东的金杨新村、巨峰路、高桥这些板块。如果一定要买老房子，可以考虑世纪大道附近的房子，至少离你单位近一些。上海买房价值高的板块及楼盘推荐详见内部！

提问： 成哥，夫妻俩名下目前两套房，一套是张江2001年77平三房（非学区），一套是2020年5月买的洋径菊园45平两房学区，我在张江上班，老公在曹路上班，宝宝目前1岁，之后上学考虑去学区房附近租房住。张江的房子感觉不是优质房产，涨幅较慢，是否有必要将张江房子置换掉，再买一套品质好点的房子自住兼顾投资？是否应该趁今年行情前置换？有无推荐的板块？

回答：张江不带学区的房子，涨幅略弱一些，但你的房子房龄还算不错，质量也不算很差。张江自己的好房子已经涨过了，再去卖有点难了。成哥建议你可以考虑下置换到唐镇，相对品质更好一点的。具体上海买房价值高的板块推荐详见内部！

提问：成哥好，16年底在青浦虹桥正荣府那个盘买了一个商铺，由于那边的商场还在建造，也影响到了商铺出租，目前商铺还空置着。基于未来大虹桥的发展，您觉得这个商铺是一直持有好，还是赶紧挂牌越早卖掉越好？

回答：大虹桥商办体量很大，虹桥正荣府的商铺周边只有禧瑞里，正荣府，还有捷克小镇的居民，密度不够，流量不行。我只看好那里的住宅， 商铺不看好，建议卖掉。

提问：成哥您好，预算500万左右，考虑二套投资(可能考虑长期持有的)，适当考虑小孩的初中学区，有推荐的板块或者小区吗？看你推荐的三林板块比较多，另外宝山上大板块的次新可以考虑吗？

回答：你好，上大算是宝山人气较高的板块之一。上大的优点是性价比高，缺点是城市面貌差，几乎没有能拿得出手的商业配套。

提问：成哥好，预算450万，想买在青浦，考虑自住＋教育＋近地铁，青浦内哪里板块值得推荐？另浦江南闵浦的发展相比于青浦会怎么样？

回答：闵浦是浦江镇未开发前的中心，中老年人会比较多，青浦板块的话，建议徐泾、青浦新城都可以重点关注下。

提问：成哥，目前在郑州管城上班，4k薪 子弹25左右，想买个刚需房 ，看荥阳东的比较多，推荐买哪里比较好？

回答：荥阳的房子不建议考虑，包括其他郊区都不建议。更推荐你买到三环和四环之间的新房，均价在1.3-1.5的房子，如果首付不够，可以考虑首付分期的楼盘，这种楼盘现在也很多。可以考虑惠济或者管南，具体看你的工作地点和生活半径。惠济和管南，是当下刚需自住的热点区域，都在四环内，属于主城区，配套虽然不是很完善和成熟，但相比郊区来说，很多配套基本都已落地，现在购买，等到三年后入住基本都可投入使用。相比而言，惠济的成熟度更高，目前由于投放量比较大，目前价格都比较低，从刚需自住的角度来说，优于管南。郑州投资回报率高的板块详见内部！

提问：成哥好，请问买房考虑因素，如户型，地段、交通，价格等因素，哪些更重要？

回答：按重要性从高到低列示。1、价格笋度。相比小区同户型中楼层的平均价格的折扣率。2、杠杆率。保证价格笋度9折基础上，能否做低首付，首付不要多于35%。3、房子所在区块成长性。不一定要是非常好的地段，但一定要是有增量预期的地块，一般这样的板块有较多空地，多见于近郊。它的决定性因素：产业+通勤。4、租金回报率。一般上海只能做到1.5%，好的房子能做到2%以上。5、小区品质。主要是看家门外的物业配套，包括外立面、人车分流、绿化、会所泳池等。记住小区室外的部分都是自己不能干预改变的，反而显得更加重要。6、户型装修。这一块买得好，可以省很多装修费用，不占用启动资金。1-4投资打法，如果是自住记得加上5、6。

提问：成哥你好，成都现在这种样子会不会出现上涨后横盘个两三年的情况？

回答：会有横盘期，每个城市不可能一直涨，每一轮行情的涨幅都在30-50%左右，接下来需要3-4年时间来消化价格，牛市结束后还会经历价格回调，10-15%都是正常水平 等刚需们都能接受这个价格的基础上，再释放利好，进入下一轮涨幅。

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