上海楼市:在上海再买房无法贷到款,公积金可以最多贷5成!

我是曾叔谈房 ，资深房产投资专家。与你相见恨晚的买房导师，曾叔没有千篇一律的自媒体，没有遮遮掩掩的让你摸不清头脑！曾叔属于实战派只说对你最有用的操作和建议。关注曾叔谈房 ，带你成为最会买房的人。

以下内容来自“曾叔谈房 ”微信公众号，粉丝提问

提问：曾叔，你好！请指教。老家有房有贷款，打算上海买房，现在手上现金很少，公积金都没用过。就目前的情况，我们还能住房公积金贷款买房吗？首付需要几成。为何工资上涨速度永远赶不上房价上涨速度？谢谢！

回答：你好，有两套按揭贷款，在上海再买房无法贷到款，公积金可以最多贷5成。从增长速度看，工资、房价、GDP总量、人均GDP的关系是这样的：房价>GDP总量>人均GDP>工资，其中房价的增速是工资的2.96倍。全国各地的数据和深圳有很大差异，但是增速的相对关系基本一致。很显然，如果仅仅依靠工资增长来覆盖房价上涨是非常不现实的，这就好比骑自行车追汽车，越追越远。房价上涨速度快，常常被解读为“泡沫”、“炒作”、“崩盘的先兆”等等。但房价上涨速度快于工资增长并不是北上广深独有的现象，而是一个全球性的现象，东京、纽约、洛杉矶、伦敦、巴黎、香港等地的房价涨幅都超过了当地居民的工资增速。其实，工资和房价的对应关系只是我们人为的想象市场规律的特点是：它不管你怎么想，它只按照自己的逻辑行事。要想理解这个看似不合理的现象，我们除了要了解工资之外，还要有另外三个概念：收入、人口、房屋购买力。

提问：你好！曾叔！请问买二手房为什么一定要找中介？毕竟还要给中介佣金，数目不少。

回答：你好，如果你和卖家很熟，当然不必要，自己跑跑就可以，如果你和卖家不熟，那么就必须要找中介了。具体有以下几点原因：1.房产交易金额数目重大，买家卖家一般都是陌生人，根本不可能建立信任关系，这时候需要第一个第三方保障平台。2.二手房交易流程繁杂，需要懂行的人带路，节省时间。3.中介给的选择多。毕竟中介手上的房源多，可以为你寻找合适的房子，相当于帮你跑腿踩盘，购房者可以根据自己的经济实力和需要进行挑选房屋。当然在找中介的前提之前，一定要把一些基础功课做好，借此去判断中介的服务质量。而且对将要择买的房屋地段要事先有所选择，因为你选择的中介只会尽力推荐他手上的房源，而且是片区性质的。最好的做法是你心中已有了大体楼盘，而让他从中帮你选择适合你的房子。

提问：曾叔，你好！请问在新政的笼罩下，2021年买学区房怎么买？

回答：你好，市场上最受欢迎的学区房有2种：挂学区的老破小、次新板式电梯三房。 预算比较充足的家庭，由于房票紧缺，建议一步到位买后者。可以选择上一波涨幅不大的价格洼地。 预算有限的家庭，建议买前者挂户口。可以选择普宅，税费低。选地段好租金高得，可以减轻现金流压力。而且优选一贯制学校，风险最小。 无论选择哪一种，尽早迁入户口是关键。毕竟好学校谁都想去，但招生人数就那么多，尽早迁入户口被录取的概率才更大。否则进不去被统筹，学区房就白买了。对于有些家长担心的浦东实行“多校划片”，前段时间官方已经辟谣，浦东教委并未将多校划片提上日程，只不过是某些自媒体的过度解读。

在曾叔看来，首先，幼升小实施的可能性非常小，因为“就近入学”这个大原则不会变。不可能为了抑制房价，让小朋友每天去很远的地方上学。 而对于小升初，实施多校划片是有一定的可能性，参考长宁区、徐汇区、静安区的做法，大概率也是小范围摇号，依然会遵循“就近入学”的原则。 如果真的实施多校划片，对于这种重大的教育政策，通常会预留比较长的过渡期再执行，让大家有充分适应和准备的过程。比如去年3月份实施的民办摇号，早在2019年7月就已经发布了改革意见，给大家预留了大半年的时间。

 而且，参考北京已经实施的“多校划片”政策，实际影响并不大，因为政策还是需要符合“新老划断”、“就近入学”的大原则。 所以家长们不必恐慌，孩子上学时间不等人，教育规划还是要尽早做起来。学区房是用来上学的，不是用来炒的。事实上，我们接触到的学区房购房者，大多是真正的刚需。这次楼市调控有利于学区房降温，也可以缓解一下买不到房子的那些家长的焦虑。建议购买学区房的家长，按照自己的需求，合理购买适合孩子入学的学区房，不要追涨炒作，也不要矫枉过正。有很多种方式，但这里不方便说，具体到我的圈子里查看分享文章。

提问：你好，曾叔，手上资金40w，考虑是在市里买房还是在老家建个小别墅，老家有山有水环境好，想建个小别墅，请您给个建议！

回答：你好，首先明白一个道理，人往高处走！越是大城市、竞争能力强的城市，无论是对孩子发展还是生活配套、资产保值都更强一些。为了一代，为了能在城市链条上上一个台阶，还是在市里买。最近很多人说向往乡村生活，要在农村买房理由是压力小，自由自在，空气新鲜，没有疫情。但是真要让他去在那里长期居住，可能用不上一个星期他就要重新返回那个拥挤、肮脏、破旧的城市。因为不方便的地方太多了，比如收不到快递，叫不了外卖，更重要的是没有合适的工作，一身本事无用武之地。大城市房子自身就是带有价值的。你买的不光是房子本身居住价值，还有城市配套，例如教育、医疗、交通、生活娱乐。城市是一个全社会大规模分工协作的地方，是所有人都能发挥其最大才能的地方，也是创造不断财富的地方。为什么不把好钢用在刀刃上，给下一代走入社会有力助推一把！

提问：曾叔，你好！我想咨询一下 本人女25岁，落上海户已一年，在陆家嘴上班，父母能给我200万，自己目前月收入1万，没有男朋友，过去的一年看到房价涨得太快，有些焦虑，现52分 现在买一个小面积的新房或次新房，请您帮着分析怎么买法？还是等等看！

回答：你好，52分比较尴尬，热门新房肯定不能摇了，只能看看郊区房源，你在陆家嘴上班，建议考虑小面积次新房。上海投资回报率高的楼盘。具体详见内部分享。

提问：你好，曾叔，市中心的买不起，远郊盘又偏，怎么选？怎么样用最少的钱挑到最合适的房子，把有限的预算发挥最大？

回答：你好，年轻人一般会面临预算问题，买房不得不量力而行，不同等级的城市有不同的标准：一线城市：近郊地铁盘，上班通勤时间45分以内，一般不要距离CBD15公里以上。二线城市：四环以内，有地铁在建或者规划中；有核心产业支撑的新区。三四线城市：自住实在要买，要尽可能选择市政府附近，或者濒临城市主干道的房子。珍惜首贷资格，尽量选择大户型，不要为了眼前的轻松，而造成未来长久的痛惜。选房即选筹，要目光长远，第一套房通常是我们未来换房的跳板，选好了增值潜力股，在未来二次改善时，才能有更充足的资金和更大的选择面。大部分买房不是一个非黑即白的极端选择，大城市和小城市，远和近、大和小、贷款方式贷款年限等等，你都可以去找一个最佳平衡点。没有一套房子是绝对完美的，却可以是绝对契合的。

提问：你好，曾叔，新人首问：一直潜水，发现曾叔多次提到拆骨法，但是没有系统讲解过，您能否仔细讲讲？

回答：你好，房子由各个属性构成，高楼层低楼层装修学区交通靠不靠马路等等。每个因素都增加或减少它的价值，定量分析每一个因素的价值这样的思路就叫拆骨法。 本质就是：做减法。 扣除装修 品牌 学区 赠送面积 为代表的一些溢价项，最后得到的价格才是真实的单价，再判断是否值得。 具体仔细内容可参考内部分享。

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