二手住宅交易量升价稳 2020市场仍将以稳为主

2019年，重点监测11城，量价方面，二手住宅经纪机构实时成交量同比微增2.2%，7城同比下降，武汉、郑州、太原尤为明显。成交价格总体平稳，8城价格涨跌幅在5%以内。市场热度方面，无锡、杭州带看量同比增长较高。除郑州、上海、苏州3城外，8城成交客户平均看房次数同比均增加，购房者日趋理性，中央“房住不炒”的主张得到有效响应。整体表现为长三角地区市场热度偏高，中部、西南部地区偏冷。

01

实时交易总量微升，但下行城市较多，

增长的4城全在长三角

经纪机构实时交易量方面，2019年重点监测11城二手住宅累计实时成交量同比微增2.2%。分城市来看，除上海、无锡、杭州、南京4城增长外，其余城市均有不同程度的下降。其中上海同比以63.7%的增幅领涨，郑州以33.4%的降幅领跌。

总体来看，2019年重点监测11城，多数城市经纪机构实时成交量较2018年有所回落，长三角地区诸城二手住宅交易市场形势较好，如上海、无锡等城市增幅超过20%，上海更是增长超过60%；苏州虽降，但降幅很小。而中部地区城市如武汉、郑州等市场成交量下滑较大，降幅均超过30%。京津冀地区主要城市降幅在10%上下，交易量多呈下降趋势。综上，2019年重点监测11城二手住宅实时交易总量同比虽稳中微升，但多数城市交易市场呈下行趋势，个别城市的高增长拉升整体交易总量，大多城市市场表现不太理想。

02

8城价格涨跌幅在5%以内，

一线跌，二线稳

价格方面，2019年，重点监测11城二手住宅市场成交价格总体平稳。除苏州、无锡、上海外，其余城市成交价格同比涨跌幅均保持在5%以内。其中，苏州同比涨幅最高，达到11.2%，增幅较上年提升4.2个百分点；而上海以6.5%的降幅领跌，但跌幅提升0.2个百分点。2019年，价格同比增长的6个城市由高到低依次为：苏州、无锡、太原、杭州、武汉、南京。相比2018年价格同比，除北京、苏州、上海略有上升外，其余城市均有不同程度的下滑，多数城市价格增幅回落，成都、杭州、太原尤其明显，降幅达2成。

按城市等级及区域来看，一线城市中，北京同比微跌0.6%，降幅收窄6.6个百分点；上海同比下跌6.5%，降幅收窄0.2个百分点。二线城市，涨跌幅变化幅度较小，基本保持在5%以内。从地域分布来看，长三角地区多数城市（除上海外）价格持续上涨，市场形势较好；京津冀地区、成渝地区主要城市多数微降；中部地区涨跌不定，但波动不大。

03

新增市场供需紧张，

杭州、太原表现最突出

供求方面，2019年，重点监测11城新增房客比除武汉和郑州外，其他城市均小于1，新增市场供不应求，以杭州、太原最为明显。11城中，5城新增房客比与上年同期基本持平，新增市场表现平稳。与2018年相比，上海、杭州、南京新增客源量增长明显高于房源量，市场需求加速增长，供求更加趋紧。

从新增客源量变化来看，整体较2018年下降，除上海、杭州2城同比分别增长6.7%、13.8%以外，其他9城均出现不同程度的下降。其中，郑州降幅最高，达55.7%，武汉、太原、成都的降幅也超过30%。由此可见，多数城市部分购房者或持观望态度，或已退出需求市场，或由买转租。从新增房源量变化来看，除无锡、苏州、北京同比增长以外，其余8城均有下降，且5城降幅超过20%。

综上所述，11城中，多数城市新增客源量、房源量均下降明显，但多城新增房客比小于1，二手住宅交易新增市场全年基本保持供不应求态势，表现良好，并且呈现“月稳”趋势。

04

长三角地区持续高热，

购房者偏理性

带看量方面，2019年，重点监测11城带看量同比微降1.1%。其中，无锡、杭州、南京、天津4城带看量同比增长，7城同比下降；无锡以32.7%的增幅领涨，郑州以60.7%的降幅领跌。北京、上海等一线城市降幅甚微，郑州、武汉、成都、太原、苏州5城降幅超过20%。综上可见，长三角地区城市市场热度较高，尤其是无锡和杭州，潜在购房需求持续增加。而中部、西南部地区市场同比下滑较大，市场热度锐减。京津冀地区主要城市虽有升有降，但波动幅度甚小，市场热度平平。

从成交客户平均看房次数来看，2019年成都成交前看房次数最少，杭州最多。除郑州、上海、苏州3城成交前看房次数较上年下降外，其余8城均有不同程度的增加。同比方面，杭州同比增长33.7%，涨幅居首；太原次之；无锡、太原同比增幅也较为明显，均超20%。郑州同比降幅最大，为10.8%。由此可见，2019年除郑州、上海、苏州3城外，其他8城二手住宅市场购房人交易需求迫切度较上年有所下滑，交易周期拉长。

以上表明在交易市场日趋稳定下，购房者不再冲动盲从，购房行为愈发谨慎、理性，市场的平稳消除了购房者的焦急感，便于充分审视自我需求，考察市场，买到理想住房，使市场供应更加精准对应需求。同时，市场的稳定与购房者的理性，有利于促进价格的平稳，抑制部分投机炒房客哄炒房价，更好地响应了中央“房住不炒”的主张。循环往复，逐步建立房地产健康持续发展的长效机制。

05

2020年房地产市场仍以“稳”为主

聚焦2019，展望2020。我爱我家研究院认为，2019年，在“房住不炒”的调控主基调下，房地产行业“稳”字当头，多次重申“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，强调“全面落实因城施策”和“稳地价、稳房价、稳预期”的长效管理调控机制，不把房地产作为短期刺激经济的手段。2020年房地产市场将仍以“稳”为主，房地产调控在“因城施策”的原则下有望适度放松，稳增长仍需房地产投资的稳定器作用。房地产金融仍将坚持“稳中向紧”的调控方向，但随着央行通过货币政策工具释放流动性，信贷环境或将有所缓和。

在当前房地产市场主调控基调未变的形势下，未来二手住宅市场或仍面临下行压力。但随着因城施策的灵活微调，房地产调控政策将因地制宜适度收放，部分城市将小幅回温，以人口持续流入的核心城市和改善性需求潜力较大的一二线城市为主。中央“房住不炒”的决心不变，地方调控将严控房价过快上涨，部分城市二手房价格调整压力突出，整体市场价格逐步趋稳，保证房地产市场平稳持续发展。

分区域来看，长三角地区因地理位置、经济人口、交通及配套设施等优势，大多城市仍将持续一定市场热度，形势看涨。京津冀地区市场持续平稳，部分主要城市或小幅回温。中西部地区仍有下行压力，但基于市场的平稳及一城一策的精准调控，整体市场不会出现较大波动。

报告说明

本报告监测11城包括：北京、上海、天津、杭州、苏州、南京、无锡、武汉、成都、郑州、太原。

数据来源：国家统计局、中国指数研究院、我爱我家研究院、其它公开资料。