上海楼市:坚持“房子是用来住的,不是用来炒的”促进市场健康发

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提问：你好，曾叔，请问今年上海将着力打造嘉定、松江、青浦、奉贤和南汇等五个新城，这会对上海的整体格局产生影响吗？

回答：你好，上海作为一个超大城市，城区常住人口在千万以上，但不是所有人口都集中在市区，周边交通便利、产业和配套比较好的郊区分流了一大部分核心区的人口，这也是符合人口迁移和城市发展规律的。从近几年的新增供应数据，我们就可以看到外郊环间供应套数占比基本都在50%以上，郊环以外基本都在30%以上；从土地供应来看也是，外环以外的土地供应面积占比达到80%以上，特别是去年，郊环以外的土地供应占比更是达到50%以上，未来两年会转化为大量的新增供应。所以对于五个新城的打造虽然是今年提出的一个概念，但并不是说今年才开始启动，而是早就已经做出规划并且在逐步发展了，今年只是着重强调这个规划，加快建设五个新城，这是对于城市整体格局的不断完善，而不是说去改变一个城市格局。

提问：曾叔好，目前我和老婆名下一套房，位于闵行金汇3室自住，另一套徐汇四大名校的老破小前几天刚赠予给丈母娘，这样我们就有购房资格了。现在丈母娘准备把她名下合肥天鹅湖畔小区的房子卖了，大概500万，这500万拿到上海用我们的房票来买房，纯投资，可以接受持有5年以上。目前我看中大虹桥板块，可是按照目前积分，我才46分，是不是没有什么机会摇新房了？二手房现在高得夸张，出来的也很少，中建锦绣天地88平两房年前挂580，今天挂660，天空之城一期99平也要810。中建和万科位置相比哪个更值得买？招商虹桥公馆旁边的学校用地，有规划出来了么？您看有什么推荐的楼盘，这一波该如何操作，想买面积大点的，无奈首付不够谢谢

回答：你好，新政之后，二套打新概率很低。建议二手次新为主。中建锦绣天地、天空之城一期都可以考虑；招商虹桥公馆偏自住，对学区有要求的家长，一般都不会选择大虹桥，即便挂牌学区，没有实际升学率数据支撑，未来也还是未知数。所以至于旁边是什么学校，作用不是很大，也暂时还没有消息。目前贷款收紧，建议走正常操作。

提问：您好！曾叔，请问三林的动迁安置房和九亭的次新二手房，选哪个，自住，不考虑学区，感谢！

回答：你好，不知道你的偏好情况，只能从区位能级上来说，我选三林吧，九亭对接徐家汇，三林对接世博+前滩，后者这几年利好挺多的。具体怎么选，还是要看你的通勤的，特别是自住，应该按照自己方便的来，而不是涨得快的来。具体选筹都要反复斟酌，精挑细选。可参见内部分享给你的楼盘。

提问：你好，曾叔老师，请问住宅式公寓建不建议购买？是不是只有冬季的时候采光会受影响？

回答：你好，住宅式公寓与住宅的区别就是采光不达标。不是只有冬季受影响，全年都受影响。标准是大寒日，日照时间是否满足2小时。满足就是住宅，不满足就是公寓。标准只卡这一天，但并不是说其它时间就不受影响了。另外，采光通风受影响是硬指标，一般说来，居住式公寓南向是有遮挡的，在视线上肯定受影响更大。而视线上的影响在规划的硬指标中是没有的，所以很多人会忽略这一点。如果对采光、视线觉得没所谓，可以买，价格会比正常住宅便宜。

提问：曾叔，你好！我在北京。有购房资格。之前投资不慎买了房山地铁大学城北站商铺和商住两用，现在不但价格低而且很难出手，如果给中介红包来能出手，预计也是亏50~60万。我是割肉，拿到100多万的现金购买住宅呢，还是再等一等？我应该怎么办呢？多谢。

回答：你好，现在商住政策比较悲观，小面积在抵押上也比较被歧视，加上已经站上相对高位，即使回落，目前也很难有套利的空间，反而是风险较大。 商住政策短期几年内不会放松了，1-2年内政策回暖无望，商住未来的走势还是跟随住宅，但涨幅会比住宅小很多，你要是换住宅，任何时候都是没问题的，万一房价涨了，住宅肯定涨的更多。

提问：曾叔，你好！本人上月出手了一套普陀的老破小。因为手上还有一套房子自住。所以感觉新房摇号比较困难。所以现在想购一套总价在850万左右的二手房。1,看中一套嘉定的金沙嘉苑850万，作为投资兼顾以后自住，可以入手吗？。2,850万还有哪里适合买

回答：你好，1、金沙嘉苑在嘉定丰庄，丰庄靠近大虹桥，有溢出概念，可以考虑的。2、还可看下徐泾、七宝，具体楼盘详见内部分享。

提问：你好，曾叔，现在手上有一些存款，是继续存起来还是买房？

回答：你好，关于要不要买房？我想说，资产收益远大于体力劳动，你上班，别人也上班，但是别人有房啊，房子一涨，贫富就拉开距离了。中国过去几十年，很多人不就是买了几套房然后就莫名其妙地富起来了么？房产是家庭财富的终极配置，如果你知道财富的流动方向，不要去追它，就在终点等它就行了。你可以不懂什么高科技，也不会什么直播卖货，人工智能……如果你有钱，你只需要提前买好几套房，将来把房卖给码农、公w员、金融白领，就把他们的钱赚了。

提问：曾叔 ，你好，请问房产税出来后，房价会继续上涨吗？

回答：你好，具体详见知识内部资料分享。

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