上海楼市:买房的第一步是选对板块!原因太扎心了!

我是曾叔谈房 ，资深房产投资专家。与你相见恨晚的买房导师，曾叔没有千篇一律的自媒体，没有遮遮掩掩的让你摸不清头脑！曾叔属于实战派只说对你最有用的操作和建议。关注曾叔谈房 ，带你成为最会买房的人。

以下内容来自“曾叔谈房 ”微信公众号，粉丝提问

提问：曾叔，你好！请问小夫妻预算600万左右，积分65+，刚需自住和投资二者都会考虑。最近看了大虹桥板块和大场的新房。目前有点纠结，内心的排序定不出来。大虹桥板块我们看了万科，招商和悦澜。总体来讲房型我们都还满意，面积也都有在100-110之间。只是 1）万科的地铁上盖我们会有些担忧以后隐形的震动弊端以及明显的高架影响，得房率较低，同时也有前期维权问题。2）招商的维权问题也挺严重，让人比较不信任。3）悦澜缺少小区环境，开发商较小，不过这两点都不算太大弊端。 2. 大场我们已经排除一个，剩下大华朗香公园里，我们觉得虽然99平面积小一点但是得房率还可以，设计也合理，没有感觉窄小压抑。只是这个地方一直不太发展起来，沪太路堵车严重，机场虽说要搬，也不知什么时候可以搬。就算搬了这块地的升值空间感觉也没有大虹桥板块好？ 望曾老师指点！

回答：你好，买房的第一步，是选对板块，这是战略问题，其次才是买哪个项目这样的战术问题。大虹桥板块整体来说是好于大场的，确定性大。没有一个新盘是完美的，再比较比较吧，万科的还可以。上海具体买房建议，详见内部分享。

提问：曾叔好！想问下大虹桥二手房有什么好的选择？

回答：你好，这还要看你的需求，如果你自住，考虑较高的租售比，可考虑配套成熟一点的核心区或西虹桥板块，如闵行华漕、青浦徐泾；自住希望有一些增值空间，可考虑徐盈路、蟠龙路板块，但最好不要超过赵巷；预算有限的则考虑嘉定江桥、松江九亭、青浦华新都可以。

提问：曾叔！您好！坐标上海，请问总价含税800w以内的，100平左右，05年以后，中环以内，带较好学区的二手房或新房有什么推荐的吗？目前就只知道明园森林都市好像比较符合，顺便咨询下您对明园森林都市评价怎样？

回答：你好，民园森林都市学区不错的，但是房子品质实在是一般，全部是塔楼，保养得也不好。还可以考虑闸北实验、建平实验、闸北三小、杨浦的齐一、控二、二师附小都是可以考虑的。因为你要考虑学区，具体选择的时候，主要应该根据孩子的教育规划，先定好学区，然后再来找房子。其他好学区的二手房或新房推荐参考内部分享！

提问：你好，曾叔，请问您觉得支持房子不暴跌的逻辑是什么？

回答：你好，世上最悲催莫过于人家已娴熟地把房地产完成了金融工具，你还在抠巴抠巴地积攒着自己的月供和首付；世上最可笑莫过于超级城市化已经像海啸一样席卷而来，你却仍在四线小城做着靠体制升官发财的黄粱美梦。世上最无情莫过于大城市的房价一波又一波脉冲式的上涨，刚需的你没明白“0到1”的意义却仍在问房价如果暴跌怎么办！

提问：曾叔，你好！我手上有500万闲钱想投资房子，东莞万江或南城，但都是二手房子，您有好的楼盘推荐吗？

回答：你好，这个总价建议考虑南城或者松山湖，可看下：东莞投资回报率高的板块，详见知识内部！

提问：曾叔，价位差不多（400～500）高兴花园（对口闵实验畹町）和莘松3、5村（闵实验莘松），选哪个？还有更好的选择吗？

回答：你好，说下闵实验吧，共四个校区，相对来说，春城和景城比较热门，生源质量好，稳定；畹町抓得也很紧，大有赶超之势；莘松校区对口大多是老破小，但毕竟是曾经的总校，实力还是在的。如果投资选的话，当然是选择有成绩增长势头的校区，这样投资回报率就更大。所以应该选哪个就很明显了，首选高兴花园。其他选择参考内部分享。

提问：你好，曾叔，启动经济内循环，对于房价是利好还是利空？是不是打压房价让房价下跌？

回答：你好，拉动经济内循环与目前房价的关系非常复杂！经济内循环的重点是拉动消费，核心还是希望钱别出去。房价过快上涨会抑制消费需求，房价明显下跌又会造成房地产上下游相关产业就业人员收入减少也会抑制消费需求。目前房地产上下游相关产业就业人员占总就业人口比例接近20%，所以稳定的房价是目前形势下拉动经济内循环的基本保障！经济内循环，房价虽然不会大涨大跌，但当城市价值、区域价值真的发生变化的时候，房屋的价值一定会逐渐发生变化，这个过程可能比较长，但日积月累下来却是质的变化。

提问：你好，曾叔，新人首问：一直潜水，发现曾叔多次提到拆骨法，但是没有系统讲解过，您能否仔细讲讲？

回答：你好，房子由各个属性构成，高楼层低楼层装修学区交通靠不靠马路等等。每个因素都增加或减少它的价值，定量分析每一个因素的价值这样的思路就叫拆骨法。 本质就是：做减法。 扣除装修 品牌 学区 赠送面积 为代表的一些溢价项，最后得到的价格才是真实的单价，再判断是否值得。 具体仔细内容可参考内部分享。

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