上海楼市:买房建议买普通住宅,无论自住、还是投资都是最好的选

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提问：您好！曾叔，花30-40万购买公寓，租出去给酒店每个月返租金1300左右，签15年，这样的投资划算吗？

回答：你好，1、 签15年合同，并不代表一定能够履约15年！中途违约的屡见不鲜。2、 房子相当于被锁定15年，相当于15年之后再收房。中途如果想卖房，还得赔对方违约金。否则房里有租客更难卖。租金也相当于被锁定了15年，15年租金跟市价会有很大差距；锁定时间越长，业主的租金与市场的租金差异越大。3、酒店式公寓购买成本、交易成本非常高。

酒店式公寓首付5成，贷款最长年限不得超过10年，贷款利率远远高于普通住宅，月供是同贷款金额普通住宅的一倍以上。酒店式公寓卖出时按照商业地产征税，契税统一是3%，是普通住宅的2-3倍；计算其他税费，交易税费之和要吃掉整体利润的40%-50%。4. 买房买的是房产增值，不是租金，酒店式公寓房产增值的速度完全无法跟普通住宅相比，有的商住房的房价甚至跌幅达40%。基本上子变为有价无市，想卖也卖不出去了。租金再高，在房价面前也显得微不足道。买房还是建议买普通住宅，无论自住、还是投资都是最好的选择。

提问：你好！曾叔！坐标金华 手里有120w 刚看好一套36平120w的老房子 环小四中双学区 户主小孩还占着学位3年后解冻因为我是投资四五年内没有小孩上学 同位置35平左右的都要130w 您觉得合适吗

回答：你好，不合适，三四线城市纯投资不要全款买老破小学区房，没有什么价值！主要有以下几个原因：第一、买房投资尽量不要全款，没有任何杠杆，你首付资金比较充足，没必要全款买一居室老破小，升值潜力弱，接盘侠少。第二、投资不建议买学区房，除非自用。因为你买学区房，并不是在投资“房子”。学区房的价值，无非是一张学票。而现在学区的受政策变动风险很大，当学区房的价值无法评估时，未知就是最大的风险。投资房产选择范围很大，为什么非要买一个明显处于高位，而且有利空趋势的房产呢，与趋势做对抗，有点划不来。我们投资是买最易升值的房子，而不是最好的房子。第三、子弹120投资我建议你去杭州，浙江非常重视杭州省会城市的首位度，未来发展潜力很大，成为新一线城市只是时间问题，投资尽量选择确定性大的城市，未来价值也更大。杭州投资回报率高的板块及楼盘分享详见内部分享！

提问：曾叔你好，我还有3年才能获取购房资格，目前一家人有较强的自主需求，上海" target="_blank">浦东森兰美伦，办公性质，但是自主舒适度与住宅无差，3万一平的价格、未来的升值空间还有转手的难易程度您能给意见

回答：你好，这类产品不建议买，办公性质，人员混杂，缺少居家氛围，也没花园小区。由于是商业性质，转手税费还很高，涨幅慢，流动性也弱。如果买的话，未来出手的时候可能需要打“骨折”才能出手，所以算下还可能会亏钱。

提问：曾老师，陆家嘴菊园的房子怎么样呢？800多可以拿两房，还带学区，跟一些中外环热门小区比起来感觉是划算的。

回答：陆家嘴菊园不错，房龄略老，学校也不强势，但整体价格偏低，是市场价综合反映，目前内环内性价比尚可的板块。其他推荐参考内部分享！

提问：曾叔好！深户无房，外地一贷还款中。能筹到最低140万，最多180万，月流水三万以上。应该是对应总价270-320的房子吧？正在目前考虑螺岭或深圳小学的一室一厅学位房，这个选筹怎么样？雕叔有推荐的小区吗？或者觉得应该考虑往西些？考虑学位房是因为有小孩能用着，如不买，就得考虑私立了吧？其他的好小学可能总价更高些。

回答：你好，这个选筹不怎么样。第一，180万首付五成，月供能力不差，配合适当高评，可以买到350-380万的房源。第二，考虑学区房没问题，但不建议罗湖的学区房，罗湖的学位优势正随着片区的没落而没落，钱聚人聚，钱散人散，优质资源也是如此。这个总价，或者直接硬杠热点片区的学位房，或者干脆换个思路，看一看福田和东部。

提问：你好，曾叔，最近听说有33个新盘入市，不知道投资新房需要注意什么？

回答：你好，投资一手新房应注意：1、尽量不买精装修房。不保值，一年后折旧过半，并且装修风格不一定是市场接受的，以后不好卖出。2、不买远郊楼盘，自己住不方便，难出租，不好卖。3、第一次看房不下定，无论销售说的如何天花乱坠，给自己一点冷静的时间分析思考。4、不正规的楼盘坚决不买，买房之前看清楚是否五证齐全。5、积分制下需要茶水费的坚决不买，茶水费现象就是开放商营造出的短期供不应求的情况，场外中介搞出来的套路，交了之后开发商也不承认，大概率地被私吞。上海投资回报率高的楼盘。具体详见内部分享。

提问：你好！曾叔！我们买房一般都是找中介的，价格方面上会不会被坑呢？

回答：你好，要注意五个陷阱：一、低价房陷阱：一些中介为了吸引客户会在网上发布低房价房源，其实这些房子根本不存在，当你找到中介看房时，中介会以各种理由带你去看别的房子。二、变相多收费：在找中介买房时，你最好先与中介签订服务协议，以免中介多收费。三、别选小中介：最好找个正规的中介。四、看专业程度：在找中介买房时，一定要选择专业的房产中介。五、与卖方签约：为了杜绝中介吃差价，购房者在签约时最好见一下卖方，在双方确认无误后再签约。

提问：曾叔你好，现在网上一直在传“LPR房贷转换”。我目前房贷是固定利率6点多，有没有必要转换？转换过后，以后会不会涨上来？有什么方式可以凑首付？

回答：你好，长期还房贷，选固定利率。短期还房贷，选LPR浮动利率。有很多种方式，但这里不方便说，具体到我的圈子里查看分享文章。

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