上海楼市:这个板块未来将被划入上海主城区,发展潜力非常不错

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提问：你好，曾叔，我在主城区上班，随便看了下上海的房价都是单价10万往上走的，我买房首付预算200万以内，首套房，想要上班通勤方便一点，然后开发商口碑好点的项目，请问老师有没有推荐的？

回答：你好，它位于杨行板块，板块未来将被划入上海主城区，区域有不错的发展潜力，目前新房均价约5-6万/㎡，还处于价格洼地。板块地段较好，据地铁站点距离较近，周边还有高架、立交桥等，路网发达，轨道交通或者自驾出行都很便利。商业配套丰富，还可快速抵达上海大型商圈，能充分满足居民购物需求，教育资源丰富，配套完善，项目五公里外远处还有优质医疗资源。总体来说周边配套较为成熟，生活居住非常便利。加上区位与交通、价格优势，比较适合在市区通勤、首次置业的购房人群。具体详见内部分享。

提问：曾叔好！上海户籍，已婚，目前家庭名下一套产权房，一套使用权房，是否可以再买一套产权房？

回答：你好，使用权房现在也是占用购房资格的。是否有资格具体还需要进一步测算。看夫妻双方各自和父母共同公有住房数有多少。上海具体买房建议，详见内部分享。

提问：你好！曾叔！意向区域松江 九亭、泗泾，青浦 徐泾 ，已婚，暂无子女，购房目的为自住，首付150万元，购房预算500万元，有哪些房子推荐？

回答：九亭是松江性价比十足的板块，是整个松江区最接近市中心的板块，借力9号线以及高速发展的大虹桥，生活配套、居住氛围日渐浓郁，是沪上热门的置业板块之一。九亭符合预算新房在售只有象屿某某府，均价7万/平，离地铁9号线比较近；二手房看看奥林某某花园，车位配比严重不足，这个要有心理准备。另外，小区对口的九亭第三小学，但是学校的梯队不是很高，教育质量也比较一般，优点是它的物业管理不错的。

青浦区近几年土地供应明显加快，加之17号线的通车，使得大虹桥以及2、10号沿线客户的关注重点放在了这里。这里适合在大虹桥方向工作或看重居住环境的家庭。对于总价500万的购房，目前选择已经不多了， 但某些项目会有小户型入市的！其实预算500万，在上海置业的选择还是非常大的，无论是郊区的新房还是市区的二手房，只要看准区域，找到适合自己的楼盘也许并不难。

提问：你好，曾叔，我们预算800以内，考虑浦东自住加学区商品三房，目前看来看去就杨东和北蔡大华比较合适，目前在纠结海桐小学的锦绣苑4楼（1999年老小区），昌邑对口的大华十二街区（2005年，二室改三的电梯房），小区品质上锦绣苑差大华很多，也不靠地铁没电梯，好处就是面积大一点，未来可能会有24号线，有地方停车（大华停车困难的不行），两个学校都是二梯队的满足我们对小学的基本要求，如果是您会如何选择呢？或者还有没有合适的区位能够推荐给我们呢，非常感谢！

回答：你好，我会选大华，毕竟房龄和电梯房优势明显，未来卖出比较容易。其他区位的话，我觉得杨思、三林、三林东、御桥都是可以考虑的。其他推荐参考内部分享！

提问：您好！曾叔，感谢你的耐心解答，冷静算了下感觉现在买的话压力很大，我觉得还是得从长计议，先缓一段时间再看看，可以吗？

回答：你好，买房从来不易！但你必须要买。不管什么年代，买房都不是件很容易的事，十年前如此，房价低工资更低；二十年前也是，要分房还要排资历，新人哪能容易。当今的核心城市房价，一些人，甚至要动用6个钱包那也不一定就能一气就凑够首付！市场上不存在刚需，其实只有买得起和买不起；房价和工资无关，因为房子它不会因为你月薪6000，而给你降价。越是优质的大城市，其实它真正的购买力，越不是普通的纯粹的工资群体。越是优质城市越要学会借力而至，用金融的眼睛看待房产，你才会更加收获货币的生产。

提问：曾叔你好，手头资金600万，已购老破小学区一套，在大宁。现在想买一套自住的，在大宁附近有啥推荐的小区吗

回答：你好，二套7成，能买个850左右的房子。可看下共康、大华，具体楼盘见内部分享。

提问：你好，曾叔，现在看中一个盘，小区环境很好，户型也比较喜欢，但是位置不怎么好，看了周边二手房挂牌量比较多，价格感觉也卖不起价来，比较纠结，但是我觉得我是自住，是否不该考虑太多，反正拉长时间应该不会亏本吧，您觉得呢？

回答：你好，我觉得，买房不管是自住还是投资，流动性都是你最后的防线。买房前必须要评估，一个城市或者区域的楼市，是否存在流动性，有没有持续上升的空间，能不能经受意外事件的冲击，是否能在横盘调整之后还能继续上扬，因为买房普涨大涨的时代已过。什么是流动性？就是你300万买的房，过几年卖的时候，首先要卖得掉，而且刨除利息和成本，到手的金额至少也要比300万多，这才是一笔划算保本的买卖。有人买了房，后来急需用钱，卖的时候完全卖不动，原价卖卖不掉，必须要折价出血才能出货，这样的房子最亏钱。任何人买房，赚不赚钱不是最重要的，卖得掉、别亏钱比较重要！那么如何买到流动性强的房子？好小区，好房子， 好位置， 好涨价！流动性表明市场有需求，在可见的未来、市场偏好不会变动太大！

总结住宅市场的规律：除了房子本身的价值，流动性越高的房子，估值也就越高。如果一个房子的流动性强，那么它的价值就有可能增加得多，大家你买我卖，击鼓传花，价格也就越卖越高，反过来，如果这个项目没有流动性，房价就上不去。别墅、旅游地产等价格很难上涨，而有学校和地铁等配套的房子价格上涨较快就是与其流动性的强弱有很大关系。要买到流动性较强的房子，可以注意以下5点：1、 买住宅型产品，普通人不要购买公寓、商铺、写字楼等商业地产；2、 在好的板块和区域购房，也就是买在大部分人都容易接受的地方；3、 面积不要太大，适中的面积就行，户型最好正常一点；4、 房子的总价要<相对>较低，太高的总价不利于流动；5、 能否贷款、贷款年限的多少对流动性的影响也很大。

提问：曾叔，你好，请问现在上海买房落户的政策，有什么规定？

回答：你好，在上海买房落户，详细的说明、介绍、描述；详见知识内部资料分享。

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